囤房稅 是什麼? 空屋稅 有用嗎?累進稅率 差別稅率 有差別?怎麼算?大家怎麼看囤房稅?
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囤房稅 是什麼? 空屋稅 有用嗎?累進稅率 差別稅率 有差別?怎麼算?大家怎麼看囤房稅?

2021 年 10 月 8 日

 
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囤房稅 或 空屋稅 都很常被說是抑制高房價的萬靈丹,但卻是兩種政治人物只敢在選局前開支票,選後又不敢真的實踐的稅賦。

囤房稅 真的有用嗎? 台灣房價 真的很高嗎? 為什麼大家都說台灣房子一般平民老百姓根本玩不起,有錢的投資大戶卻可以一次擁有這麼多也不怕每年繳的稅壓力太大呢?本篇文章先從探討台灣的高房價問題開始,進而討論到底什麼是囤房稅?什麼是空屋稅?這兩種稅有什麼差別?稅率怎麼算?。並整理了官員、立委、從業人員、建商對於囤房稅的想法,讓民眾可以看到 囤房稅 的更面向!

台灣房價很高?

在討論囤房稅之前,第一個要面對的問提當然是台灣房價真的很高嗎?畢竟如果房價不高,或許一般人無法買房的問題就不是出在房價上。可惜的是不論是從呈現新成屋、預售屋為主的國泰可能成交價格指數或是從中古屋為主的信義房地產指數,我們都可以看到直到今天,台灣房價真的都一直很高,而且一直在升高!(台北市房價 20 年來,平均上漲近 2 倍),甚至蠻有可能再向上突破 2014 年的高點。

國泰可能成交價格指數、信義全國房價指數

在台灣買房負擔很大?

一般來說,我們會用「 房價所得比 」來衡量一個國家或是城市的房屋價格是否高的不合理。也就是說,計算每個國民或市民平均需要不吃不喝多久後,才能依靠薪水存款去買一間房。

延伸閱讀>>>用 3 個指標評估是否該 買房 :房價所得比 貸款負擔率 房租收入比

對此美國公共政策顧問機構 Demographia 給出了一個標準表,他們認為只要房價所得比超過 5.1 倍,就是嚴重不可負擔的房價了。而根據內政部公布的數據,台灣各縣市的房價所得比只有嘉義縣屬於「蠻不可負擔」類別,其他所有縣市的房價都是「嚴重不可負擔」台北市,甚至需要不吃不喝 14 年(嬰兒都上國中囉),才能買得起房子。

從另一個國際網站 Numbeo.com 的資料中我們也可以發現,台北市的房價所得比竟然是全世界第 10 名!在這種排名表現這麼好真的是讓人哭笑不得…..

註:兩張圖上台北市的房價所得比不同是因為計算方式有差異,但結論都是,明顯太高!

台灣房價所得比排名

各國房價所得比!

從世界的角度來看,世界各國的房價所得比大致上可以區分成幾塊:

  • 北美洲、多數西歐及北歐地區:房價所得比低,尚可負擔
  • 中東地區:房價所得比偏高,較不可負擔
  • 東亞、南亞地區:房價所得比高,嚴重不可負擔

所以身為東亞一份子的我們,為什麼沒辦法擺脫這樣的污名呢?或許跟大家所說的持有成本太低有關係

各國房價所得比分佈

台灣房屋持有成本

在台灣,房屋的持有成本可以包含「持有稅賦」及「其他支出」。當然各種支出的計算標準也可能因人、地,稍微有些微差異。只是很多人認為,這些成本加起來不到國外房屋持有成本的 10% ,所以才會造成投資客有恃無恐,不停囤房,炒高房價。

舉例來說,佔房屋持有成本最高比例的「地價稅」跟「房屋稅」,都因為課稅的「稅基」不是使用市價,而造成房價高但稅賦低的情況。為此有研究指出,台灣的持有稅率實質上來說只有萬分之四( 0.0004 )(註)課稅額=稅基*稅率

所以說,從上面這些數據資料可以看到台灣的房價確實是一般人難以負擔的,而且相較其他國家,在台灣買房負擔真的是世界前幾高!持有成本也的確蠻低的,難怪會被說是造成這樣高房價的元兇。但既然找得到問題了,為什麼找不到解決方法呢?

台灣高房價解方?

囤房稅 或是 空屋稅 都是很常被拿來說是治療高房價的萬靈丹,但卻是兩種政治人物只敢在選局前開支票,選後又不敢真的實踐的稅賦。到底什麼是囤房稅?什麼是空屋稅?這兩種稅有什麼差別?稅率怎麼算?

囤房稅是什麼?

囤房稅 是指針對除了自住的住宅以外,還另外持有一定數量房地產的投資客,依照他們所持有的數量多寡來額外加稅。其實說白了,就是希望可以降低「單人持有多屋」,這種大部分房子集中在少部分人手上的情況。

空屋稅是什麼?

空屋稅 是指針對低度利用或空著的房子進行額外加稅。也就是說,希望每間房子都可以被善加利用,盡量不要有房子是處於「低度使用」(養蚊子)的情況。但其實,依照目前台灣的《房屋稅條例》,是沒有「空屋稅」法源依據的。只有台北市嘗試在房屋稅稅率表中,明定針對建商(起造人)及一般民眾的空置房屋應課稅的稅率,或許可以勉強算是空屋稅的雛形吧。

囤房稅概念、空屋稅概念

差別稅率 累進稅率 有什麼差?

《房屋稅條例》規定台灣各縣市房屋稅都可以包含:

  1. 「自住」&「非自住」的差別稅率
  2. 「非自住」數量上的累進稅率(較近似於囤房稅)

差別稅率

差別稅率其實不太算是真正意義上的囤房稅,因為只是針對「不同納稅人」或「不同課稅對象」分別課高低不同的稅率而已。也就是說如果你的房子存在著「自住」或是「非自住」的使用差異,就會有稅率上的不同。

累進稅率

累進稅率是針對當你擁有的房子越多,你所要繳的就會比其他較少房子的人多。所以擁有越多,付出的越多,便是累進稅率的真諦,也是較為貨真價實的囤房稅。

差別稅率概念和累進稅率概念

累進稅率效果會很顯著!

從範例中也可以看到,有沒有累進稅率,對於擁有多屋的投資客而言,真的會有很大的影響。總而言之,依照目前的法規,或許開徵累進稅率是較符合立法意旨的,但就算法規准許地方縣市政府開徵囤房稅,有人真的敢做嗎?

累進稅率

累進稅率

囤房稅有施行?

從各縣市施行的狀況來看,除了台北市勇敢的定了最嚴格的累進稅率標準外,也僅有宜蘭縣和連江縣制定了累進稅率。其餘各縣市都沒有累進稅率的機制,甚至很多縣市直接把非自住使用的房屋稅差別稅率定在法定的最低稅率 1.5%上。

各縣市囤房稅施行狀況

針對建商的 囤房稅 準備闖關台北市議會!北市提出修正版「北市房屋稅徵收自治條例」,針對原本給建商新建案的待銷售期為 1 年,銷售期間房屋稅優惠稅率為 1.5% ,經過委員意見討論後,考量建商申請使用執照和產權登記的行政時間,以及配合稅率適度提高有利增加稅收,決議將建商待銷售期調整為 1.5 年銷售期優惠稅率調整為 2% 。

台南市府也提案修正台南市房屋稅徵收率自治條例,希望利用差別稅率,降低炒房情況。目前傾向將非自住用房屋稅率從 1.5% 提高到 2.4%~3.6% 。

藉由調高稅率的方式,挑戰讓建商的惜售心理,希望可以藉此來抑制不斷炒高的房價,讓民眾可以買到比較合理價位的房屋。

世界各國囤房稅

南韓囤房稅

針對包括「坐擁三棟房產以上」的屋主,將其房屋稅從 0.6% – 3.2% ,調高到 1.2% – 6% 。

日本囤房稅

房屋所有權人每年要繳固定資產稅、都市計劃稅。兩者相加,實質稅率最高可達 1.7 %。

  • 「固定資產稅」的稅基是房屋的「實價」,稅率是 1.4 %。
  • 「都市計劃稅」,是按地段課徵,愈靠近市中心愈高,最高可能到 0.3 %。

美國囤房稅

因為地方政府實行高度自治,需要自籌財源,房地產持有稅率各州不盡相同,大約為實際房價的 1 %。

台灣囤房稅的問題

從各國囤房稅的案例來看,我們也可以發現到台灣現行囤房稅制度的這兩個大問題:

沒有採累進稅率

除了台北市、宜蘭縣、連江縣有較為嚴格的累進稅制之外,在其他縣市不論你買1間或N間非自住用房,基本上課的稅率都是一樣的!

沒有用市價來當稅基

縱使是採用「累進稅制」來遏止囤房,因爲房屋稅、地價稅的「稅基」皆不是依照「市價」,所以實際算起來的持有成本還是相較其他國家而言便宜很多的。

台灣囤房稅問題

這些制度面的問題是否需要解決或是能否被解決也要看政治人物們的心意了。

時代力量囤房稅提案

時代力量黨團提出了修改《房屋稅條例》等一系列法規的建議,期望可以讓囤房稅及其配套真的落實。筆者也幫大家把法案整理成以下幾點:

  • 修改原本《房屋稅條例》的最高 3.6% 限制,將上限拉高到 10%
  • 由立法院統一訂定嚴謹標準,避免各縣市政府礙於壓力只願意定在最低的稅率(像現在這樣)
  • 將不同持有房屋戶數對應的稅率調整比例細節。
  • 出租時稅率減半,但房東需要登記、納管,期望改善租屋黑市
  • 增加空店稅,期望增加店面供給
  • 針對建商適用囤房稅,給予緩衝期 1 年,鼓勵釋放空屋、餘屋進入市場

時代力量囤房稅提案

台灣民眾黨囤房稅提案

民眾黨 黨團也提出了他們認為《房屋稅條例》應該被修改的地方,期望可以離居住正義更進一步。筆者也同樣幫大家從法案節錄出以下幾點:

  • 修改原本《房屋稅條例》的最高 3.6% 限制,將上限來高到 4.8%
  • 將不同持有房屋戶數對應的稅率調整比例細節
  • 針對未售出的預售屋建案,於開始課徵房屋稅後一年內加稅至 1.5%
  • 房屋標準價格評定(房屋稅稅基)公佈時間由每 3 年/次降為每 2 年/次

台灣民眾黨囤房稅提案

其他立委囤房稅提案

在立院第九屆會期也有不少針對囤房稅相關的修法提案,但因為屆期不連續原則的關係,所以這些上一屆提出的法案,現在已經不會被審理了。只是我們還是可以透過這些法案來看看立委諸公們的想法~

時任時代力法黨立委林昶佐(現為無黨籍立委)

  • 提案修正《房屋稅條例》,針對房屋稅的課稅標的,同一棟建物中就算不同房屋稅籍,但當房屋所有權登記為同一人時,其房屋現值應合併計算。藉此提高房屋稅稅基。

時任民進黨立委余宛如、郭國文(現為仍為民進黨籍立委)

  • 將提案修正《房屋稅條例》,將自住戶房屋稅稅率從現行的 1.2% 降為 1% ,同時為填補稅損,非自住戶稅率將從現行的 3.6% 提高到 4% 。

(註)本次僅整理針對與囤房稅有關提案,其他居住正義相關提案未納入

(註)資料來源:立法院議事及發言系統

內閣官員對囤房稅的看法

除了民意代表們對於囤房稅的問題有提案,行政院的官員們對於這個議題也發表了不少看法。就讓我們來看看現任財政部長蘇建榮及內政部次長花敬群對於囤房稅是怎麼想的。

財政部長蘇建榮

  • 囤房稅要考量地方的情況,政府有政策考量
  • 台北市、新北市囤房問題較為嚴重,但不能將問題丟到全國
  • 若將單一自住房屋稅從現行百分之 1.2% 降至 1% ,但中南部縣市房屋多為單一自住,若調降稅率會導致稅收大減,影響地方政府財源

內政部次長花敬群

  • 囤房稅是無效且無理的錯誤建議
  • 數據顯示台灣囤房問題有限,整體趨勢朝向均衡
  • 目前狀況是一屋者擁有 75% 房屋,四屋以上者則擁有 4.5% 房屋。按照增稅會抑制房價,減稅會提高房價的基本道理,如果一屋者減稅,表示 75% 房屋可能漲價,或最多只有 25% 房屋會跌價;反則多屋者加稅,就只有 4.5% 房屋的價格會被抑制

(註)資料來源:東森財經新聞好房網

不論是立法或是行政部門,對於囤房稅都有自己的主張,其實從大家的提案跟言論看來,朝野是沒有太大共識的。甚至執政黨行政團隊跟立法團隊之間的歧見也是存在的。可以想見囤房稅短期內要有什麼定論,應該是不太可能的。

學者專家對囤房稅的建議

黃耀輝(國立台北商業大學財政稅務系教授)

  • 囤房稅稅率應由中央統一立法實施
  • 先把囤房稅的稅率門檻拉高,先做到基本稅率拉高至 2% 以上, 2.4% 也是可以

張金鶚(清華大學科技管理學院榮譽講座教授)

  • 囤房稅稅率應由中央統一立法實施
  • 只拉高囤房稅最高稅率也是可以,但在立法院、議會難闖關
  • 囤房稅率應可累進加大差距,賦稅公平原則就是有能力的多負一點,沒能力的少負擔一點

(註)資料來源:今日新聞

名人對囤房稅的建議

住商不動產企劃研究室經理徐佳馨

  • 囤房稅在台灣要達到抑制房價的效果有限,主要原因在於台灣的稅率不高
  • 若囤房稅真的上路,對房屋交易市場來說,影響最大的是小投資客,在考慮持有成本的情況下,進場就會相對保守,但對資金實力雄厚的大投資客來說影響不大

現任台北市議員邱威傑( 呱吉 )

  • 囤房稅不是萬靈丹,只是解決高房價、實現居住正義多管齊下的「其中一管」
  • 比起去提高稅率,囤房稅的稅基才是問題的根本

(註)資料來源:今日新聞

民間團體對囤房稅的建議

住展房屋網企研室

  • 現行的囤房稅,從當初確定家戶第四戶才課徵(加重稅率),就註定了根本有名無實;說難聽點,就是在打假球。因為有錢人只消找人頭或另立新戶登記(產權),就可輕鬆規避
  • 現在各政黨的修法版本如果不能針對真正閒置的房屋,或個人持有兩戶以上採計累進稅率,一切都是空談

都市改革組織秘書長彭揚凱

  • 蔡總統提出的政見除了社會住宅有進展外,實價登錄 2.0 與稅制上也應該有進度。而不是政府拿執行困難而停止改革。思考回歸大眾角度,正視住宅需求未來趨勢,才能實現真正的居住正義

延伸閱讀>>>實價登錄 2.0 懶人包!哪些新制度? 實價登錄 時間 期限 申報細節!

(註)資料來源:住展房屋網蘋果日報

建商對囤房稅的建議

華固建設總經理洪嘉昇

  • 囤房稅的關鍵在於囤房到底怎麼定義
  • 台北市府認定「持有 3 戶以上」算是囤房,這部分算是合理,但問題是建商若先建後售,還沒有賣出的房子,北市府也認定是「囤房」,這樣就非常不合理。因為現在建商很多是「先建後售」,直到成屋才賣,結果建商蓋好的房子,都還沒有開始營業行為,就被認定是惡意囤房,這樣邏輯上說不通

全國商總理事長賴正鎰

  • 第一要務不是打房,而是要加速推動都市更新與危老重建
  • 檢討政府公告土地現值與公告地價,應降回到五年前水準,降低土地增值稅、房屋稅與地價稅。因為政府這幾年大幅調高公告地價,已助長地價高漲
  • 營建業者面臨缺工與砂石飆漲,營建成本大幅抬高,所以房價才會回不去

(註)資料來源:好房網中國時報

其實綜觀四類民間聲音可以發現,傾向市場派的建商、房仲業者會認為或許囤房稅沒辦法真的達到遏止炒房,反而會傷害到剛性需求或是小投資者,對市場造成無可挽回的衝擊;但學者派則會認為透過更嚴格的囤房稅規定,並採累進稅率等等才是最好的方式。

不論是哪種提案跟想法,都有數據或是其道理存在。只是究竟怎麼是最適合台灣的,就需要依賴大家的智慧去找出解決之道了

【其他房產相關稅賦】

 
週餘
 
 
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