房屋稅 地價稅 你懂嗎?有 優惠稅率 ?怎麼 計算 ?

作者:Stella   |   2020 / 09 / 21

文章來源:股感知識庫   |   圖片來源:股感知識庫


買一間房子,除了購屋本身要負擔的直接成本外,還有許多隱形成本,許多首購族、新手族只關心買賣當下,買得夠不夠便宜及再轉手時賣得夠不夠高。但因為不了解購屋時潛藏的隱形成本,而在入手後才發現原來需要支付的錢遠超過自己的預期,因而哀聲連連,對於賣方而言,也可能因此高估了收益。

房地產到底延伸哪一些稅?

房地產隱形成本中,房地產稅也為重要的之一,也因每一個繳稅的時間點各有差異因此大家容易混淆,這一次的「房地產稅賦專題」,帶大家來拆解複雜的房地產稅制。這次首重帶大家認識房地產稅制中的「持有稅」,下一堂課將聚焦在不同的族群可以透過什麼樣的方法來,進行有效節稅,那我們準備開始吧!

簡單來說,我們可以把房地產相關稅收分為「動態」及「靜態」兩大類,動態為有發生交易事實才課稅,像是房地合一稅土地增值稅契稅印花稅,靜態稅收是指持有房地產期間均須繳納的稅賦,包括 房屋稅地價稅

持有不動產每年你需要繳納的兩大稅

1.第一稅:持有土地的 地價稅 

地價稅屬於持有稅,不論是否有買賣,當「持有土地者所有權者」都需要繳納,在每年 11 月開徵,會依據土地的使用用途不同而有差異。地價稅為地方稅,是依土地所在地分別計算,假設你有兩筆土地位於不同縣市,將會收到兩張地價稅繳款書。

地價稅計算公式

  • 課稅地價=地段土地面積 × 地段申報地價
  • 地價稅額=課稅地價 × 對應的地價稅率 – 累進差額

地價稅基本稅率為千分之十,如果納稅人在同一縣市擁有的土地地價總額超過累進起點地價者,依超過累進起點地價的倍數,按累進稅率課徵,稅率自 10‰ 累進至 55‰ 。地價稅自用住宅用地享有優惠稅率 2‰

(註)累進起點地價:各縣市的累進起點地價大不相同,且每 2 年調整一次。算法是以各縣市土地 7 公畝( 700 平方公尺)之平均地價為準,但不包括工業用地、礦業用地、農業用地及免稅土地在內。這也造成不同縣市的累進起點地價可能會有很大的差異,例如:台北市 109 年以 3900 萬元為基準;台中市則只有 160 萬左右,兩者相差甚大。

(註)累進稅率課徵:和所得稅一樣,地價稅採累進稅率,超過累進起點地價的「 倍數 」,會有相對應的稅率(10‰~55‰)。也就是說,在累進起點地價以下的土地地價,地價稅就是用基本稅率(10‰)。超過累進起點地價「未達 5 倍」的部分,觸發下一階的稅率(15‰),以此類推到稅率為 55‰ 的第六級距。

自用住宅享有地價稅優惠

其中大家最關心的應該是,怎麼樣才會符合自用住宅稅率呢?簡單來說持有土地所的有權人或其配偶、直系親屬於該地設有戶籍登記,沒有出租或營業使用,同時自用住宅用地稅率的申請,有:

  1. 所有權人、配偶、未成年子女設藉一處為限。
  2. 都市面積不超過 300 平方公尺( 90.75 坪)、非都市面積不超過 700 平方公尺( 211.75 坪)的限制。

另外,地價稅是以每年 8 月 31 日為地價稅「繳納義務基準日」,如果在年度中曾經移轉,則以 8 月 31 日當天土地登記簿的土地所有權人為納稅義務人,來負擔全年的地價稅,今年 9 月 1 日後買屋的屋主是不需繳納當年的地價稅的。

需要注意的是自用住宅適用特別稅率,納稅人必須在地價稅開徵( 11 月)前 40 天準備資料提出申請,也就是在 9 月 22 日前完成申請,如果逾期就要等到明年度才可適用。

幾個地價稅快問快答

以下彙整了幾個大家可能常遇到的情況,如果有

Q1 如果沒收到地價稅單,要如何補發?

可利用電話、傳真、臨櫃、通訊或網路方式向各稅捐稽徵處申請,申請時請提供納稅義務人姓名、身分證統一編號及土地坐落。

Q2 地價稅逾期繳納,會不會處罰?

地價稅每年開徵一次,繳納期間為每年 11 月 1 日至 11 月 30 日,課稅所屬期間為每年 1 月 1 日至 12 月 31 日。地價稅逾期繳稅,每超過 2 日按照應納稅額加徵 1% 滯納金,最高加徵 15% ,超過 30 日不繳納,會移送強制執行唷。

2.第二稅:持有房屋的 房屋稅

房屋稅同地價稅一樣為持有稅,是向房屋所有權人徵收,每年五月為繳交房屋稅期間,房屋稅計算時間為去年 7 / 1~今年 6 / 30 ,如果還沒有收到今年房屋稅單需要立即申請補發並繳納房屋稅,房屋稅的計算方式為:

  • 應繳房屋稅 = 房屋評定現值 × 房屋稅率。

其中房屋評定現值,簡單來說就是政府評定的房屋價值,廣泛用來作為房屋稅、契稅等房屋相關稅賦的課徵基準。

各縣市政府的不動產評價委員會會依房屋構造、用途、樓層等條件,訂定一個「房屋標準單價」,再將房屋標準單價與使用面積、地段、折舊率,計算出「房屋評定現值」。簡單來說,通常使用坪數越大,建材建造越好、屋齡越新的房屋,房屋評定現值會較高。

房屋稅計算方式如下:

  • 房屋評定現值= 核定單價 × 面積 ×( 1 – 折舊率 × 折舊年數)× 街路等級調整率(地段率)
  • 核定單價 = 標準單價 ×( 1 ± 各加減項之加減率)± 樓層高度之超高

房屋稅稅率,「住家用」為房屋評定現值 × 1.2% ,「非住家營業用」為房屋評定現值 × 3% ,「非住家非營業用」為房屋評定現值 × 2% 。如果小黃有一間透天厝,一樓經營咖啡廳,二三樓作為住家者,則以實際使用面積,分別按住家用、非住家用課徵。

幾個房屋稅快問快答

Q1 如何查詢房屋評定現值?

房屋評定現值並不像公告土地現值一樣會顯示在謄本上,而是顯示在「稅籍證明」,因此要由所有權人攜帶身分證正本、印章到「地方稅稅務機關」申請「房屋稅稅籍證明」。

Q2 違章建築是否要課徵房屋稅

有些人會問,家裡如果有違章建築(鐵皮屋等),没有所有權狀是否不需要繳交房屋稅呢?依據稅法附著於土地之各種房屋,及有增加該房屋使用價值之建築物,皆為課徵對象。若是房屋頂樓增建未有設有門窗、牆壁的棚架作為遮陽防雨使用,則可以免課徵房屋稅。

房地產萬萬稅,需要你仔細把關

看到這裡,你是不是已經頭昏眼花了。簡單來說,有發生交易事實才課稅的,包括房地合一稅、土地增值、契稅、印花稅,持有房地產期間均須繳納的稅賦,則有房屋稅、地價稅。因此要把房屋稅及地價稅的費用,納入持有成本中唷!

本篇文章大家應該已經了解持有房地產需繳納的稅賦,下一篇將帶大家了解房地稅中的「交易稅」與「五大族群的減稅法則」,讓我們繼續看下去!

【參考資料】

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Stella
專注於商業趨勢及不動產分析,喜歡透過邏輯思維解讀資訊,透過資訊分析建構知識脈絡,透過文字力量分享知識,正在邁向人生自由的道路上。
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