【新莊房價系列】400公頃 塭仔圳重劃區 即將登場!現在卡位有賺頭?

作者:呂國瑋   |   2020 / 10 / 19

文章來源:股感知識庫   |   圖片來源:股感知識庫


橫跨新北市新莊區及泰山區的「 塭仔圳重劃區 」歷經 20 年規劃,第一期計畫終於在今年 8 月全部核定,並準備開始進行工程。這裡將成為北台灣第三大的重劃區,也是繼新莊副都心、新莊頭前重劃區之後,新莊區的第三個重劃區。

究竟這個串接了新莊副都心、五股、泰山等地的新興重劃區,會為北台灣帶來什麼影響?未來又有怎樣的規劃呢?趕快搶先了解一下吧!

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現在的塭仔圳長怎樣?有需要重劃?

現在塭仔圳重劃區範圍內的土地,大多作為工業使用(有近 6,000 間工廠),少部分是住宅及農業使用,整體而言區域內的使用及地籍非常凌亂。

所謂「使用凌亂」是因為這邊許多的工廠、建築都屬於違建。早期先到先蓋的傳統造成這邊的道路、設施都沒有妥善規劃,房屋也都隨便蓋。

而「地籍凌亂」,就是說每位地主的土地都不是處於很適合使用的狀態,不僅土地面積可能太小、過於不規則,完全沒辦法開發;也可能都沒有與道路接壤,出入不便(被其他土地包在裡面)…等等。

也因此,這次重劃的目的就是要將每塊土地重新劃為大小適宜、形狀方整、直接臨路、符合區域發展且立即可供建築使用的土地。一來大家在使用上可以比較方便、有效率,二來也可以避免因為界線不清楚所引發的土地爭議。

塭仔圳重劃區怎麼規劃的?

塭仔圳重劃區因為實在太大了(重劃面積接近 400 公頃,將近 4 個新莊副都心的大小),所以必須拆分成兩個階段來實施。其中,第一期的細部內容已經全數核定,並開始推動;第二期的細部則仍在規劃當中。

所謂「第一期」部分,是指比較靠近新莊副都心西邊、輔仁大學北側的區塊(東側鄰特二號道路(台 65 線)、西側跨入泰山區比鄰明志路、南側為輔仁大學校界及新莊區的中正路,北側則以貴子坑溪最為界線)。

目前劃定此區多為住宅區(第三種住宅區)。商業使用(第一種、第二種商業區)則如下圖主要集中於三處,一是與新莊副都心西界相對的區塊,另外兩處分別在輔仁大學校區的東、西兩側。其中值得關注的是,在輔大北側也規劃了醫療專用區將近 3 公頃,未來可供輔大醫院擴大院區使用。區域內目前已有機場捷運泰山站( A5 )泰山貴和站( A6 )及台北捷運新蘆線輔大站( O19 ),未來如果五股泰山輕軌真的通車,那便可以透過大眾運輸,更方便的串連泰山、五股、新莊。

至於「第二期」重劃區的部分(東以特二號道路為界,西以新莊區建國一路東側為界,南以公館段 713 地號西北側為界,北以新莊中正路為界。),目前詳細的土地劃分還沒確定,但主要規劃還是會以住宅區為主。也因此重劃之後整個塭仔圳地區將會與重劃前滿地工廠的使用狀況大不相同。

重劃會怎麼進行啊?

說到重劃的進行其實過程很繁瑣,但跟地主們比較相關的就是當重劃計畫書、圖都公告確定後,會請地主先「自動搬遷」。如果在期限內不願搬遷且沒有特殊事由,那政府便會進行「強制拆除」。之後會將原本建物剷平,把地塊重新劃分、培養土壤…等,最後再依照計畫書及法規的規範,將土地發回給這些地主們。

以塭仔圳重劃區(一期)來說,從搬遷( 109 年 9 月)到發回土地( 114 年 10 月)大約需經過 5 年的時間。且發回土地之後,你還需要興建新房子!所以直到重新住回這塊土地上,在工期一切順利的情況下,可能也已經過去 10 年了,整體來說耗費時間並不算短!

建商開始動作了?

對於這麼大的一個重劃案,建商也都很積極的把握商機。不論是在重劃區內或是周圍,建商都已經積極佈局,希望可以搶佔先機。

  • 潤泰新( 9945-TW ),在 7 月底也斥資 17.2 億元購入新北市新莊區建國段 239 等地號,總計約 6,142 . 19 坪地。
  • 華固( 2548-TW )建設今年 9 月中砸了 9.9 億元買下新北市泰山 1,126 . 51 坪地,最快明年第 4 季推出 25 ~ 45 坪純住宅大樓產品。
  • 寶佳集團也在塭仔圳重劃區至少有九塊基地。

資料來源經濟日報

是不是該買了?

筆者這邊要提醒大家的是,雖然重劃區總是看起來非常有前瞻性,住起來感覺也會很舒適。但這些規劃真正要落實是「需要時間」的,且有許多前車之鑑告訴我們,落實的時間可能比你想像的久很多。所以不要以為現在入住就可以享受到所有的機能,這勢必會有一段時間的黑暗期。但相反的,等機能落實後,房價當然也已經一去不回頭了。

所以買不買、何時買,可以評估一下自身的財力狀況及居住需求。下面幫大家列舉了幾種情況,看看你比較適合哪種類型吧!

  1. 如果已經習慣住在塭仔圳地區,想要即刻入住的話,那可以考慮買重劃區中較靠近輔大商圈或新莊副都心的建案。這樣縱使重劃區內的機能還不完善,也能吃到一點舊商圈的機能紅利。
  2. 如果你想要買重劃區內,享受純住宅區的環境,並且願意等待的話,也要注意千萬不要追高!從桃園青埔特定區、新莊副都心重劃區的例子,都一再告訴我們,在規劃階段就不停追高,很可能最後當了冤大頭。
  3. 如果你對這個區域沒有愛,也不想等待,那其實可以看看附近已經成熟的區塊,像是新莊副都心、新莊頭前重劃區或是三重等地。

至於塭仔圳重劃區是成為下一個房價飆漲的炒房天地,又或者成為一個經濟實惠的住宅區,就讓時間來告訴我們吧!

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呂國瑋
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