小檜溪重劃區懶人包!區域機能如何?建案平均房價多少?
作者 Anson
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小檜溪重劃區懶人包!區域機能如何?建案平均房價多少?

2021 年 9 月 18 日

 
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小檜溪重劃區 ,全名為「桃園市桃園區小檜溪暨埔子自辦市地重劃區」,屬於民間的自辦重劃案,因為桃園小檜溪重劃區所在的行政區為「青溪里」,因此又可稱為「 青溪特區 」「 桃園新東區 」。小檜溪重劃區的範圍東至南崁溪、西至民生路內側住宅區、南至三民路二段北側道路、北至南崁溪與東門溪交界(冷知識:小檜溪重劃區裡沒有小檜溪哦!)。

小檜溪重劃區的範圍

桃園小檜溪重劃區

小檜溪重劃區 總面積約 39.94 公頃(其實不太大),且整體的土地使用分區算是單純以住宅區為最大宗使用面積。其中公共設施排名第二,也有 15.69 公頃,占比將近 40% ,也代表著政府希望透過土地重劃的方式,可以讓該地區的居主品質再提升!

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這將近 16 公頃的公設又包括:公園綠地(配置了觸動之森、音樂之林、小檜之心、香氛之園、繽紛之丘等 5 座特色主題公園,公園綠地合計面積為公設面積之最)、停車場、學校( 1 所學校預定地)、道路(包含既有道路&新闢建的道路共計 18 條)。剩下的面積就是住宅區(約 21.35 公頃)、商業區(約 2.9 公頃)。

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比較特別的是重劃區內有一塊少見的「截流站用地」。先幫大家解惑一下,截流站是幹嘛的好了!通常在都市中,家庭廢水都希望可以透過污水下水道集中處理之後再排出,避免將污染的水源直接排入河、海中。但污水處理管線是需要埋在地底,施工經費高,而且很難在短時間內大量的埋設。所以緩兵之計就是建設截流站,在汙水排放到大海之前,透過截流站將汙水引入汙水處理廠淨化後再排入河流,讓河流不再是充滿臭味。

對於住戶來說,最重要的還是會不會有異味。實際上應該還好,甚至因為截流站,可以使得南崁溪比較乾淨,達到整治的效果。小檜溪重劃區內有東門溪、南崁溪等2條溪流經過,同時也是桃園市政府積極想要整治的兩條河川(e.g.截流站的設立也是整治工程的一環),希望可以沿著河岸打造完整的自行車道及人行步道,整體綠覆率高達15%,是桃園市目前綠覆率最高的重劃區。

小檜溪重劃區的土地使用分區

青溪特區生活機能

小檜溪重劃區 鄰近大有大業商圈、中正藝文特區、桃園車站…等多個既成商圈,被稱為最接近市區的重劃區,生活機能可與舊市區共用,又能享受重劃區新規劃的生活環境。

小檜溪重劃區附近商圈機能

因為小檜溪重劃區距離舊市區很近,自然也有不少購物的地方,從夜市、傳統市場到超市、百貨公司等,都可以在一公里之內的範圍內找到,而且在重劃區範圍內也興建了新永和市場,主要是作為安置舊永和市場攤販的現代化市場。因此相對於其他同期的重劃區而言,小檜溪重劃區的生活機能可以說是非常便利!

小檜溪重劃區附近購物的地方

要蓋購物中心?

小檜溪重劃區裡有兩塊商業用地(約 2.9 公頃),由國泰人壽和麗寶建設所持有,目前要做什麼用途還是未知數。不過據說國泰人壽將來可能在這裡建設商辦大樓麗寶建設也有可能規劃商場。未來無論是商辦大樓或商場,商業相關的建設都能活絡地方消費、增加就業機會、提高生活便利性,讓重劃區的房價維持在一定的水準。

交通機能如何?

小檜溪重劃區內部主要被春日路貫穿( 20 公尺寬的道路,雙向共計有 4 車道),聯外交通則是可以走國道 1 號南崁交流道,和市區的交通往來相當便利。不過也因為離市區太近,春日路全線都屬於比較容易塞車的路段,而上交流道又必須走春日路,所以有可能得在市區塞上 30 分鐘左右,才能夠上高速公路,這是要特別留意的地方。

在大眾運輸方面,目前僅在春日路上設有兩個公車站點(春日路口和新檜溪橋),相信在未來建案不斷完工之後,也會有更多的公車線路來服務重劃區內的居民。此外,重劃區往北開車 10 分鐘有經國轉運站;往南開車 10 分鐘也有桃園火車站,無論是搭客運還是火車都相當的方便。

桃園捷運綠線預計在 2025 年開通,綠線 G09民光站 將變成距離重劃區最近的捷運站,可直接通往桃園車站及機場捷運,對重劃區居民來說又是一大福音!除了捷運綠線之外,更遠期的捷運棕線、輕軌桃園青埔線、輕軌桃園中壢平鎮線都會在附近結網成形,進一步完善大眾運輸系統,未來的捷運建設值得我們拭目以待!

重劃區周圍大眾運輸規劃

小檜溪重劃區平均房價

憑藉著良好的區位條件,小檜溪重劃區吸引多家知名建商積極搶入,在開發初期房價已來到了每坪 30 萬元,而 2021 年第三季進場的建案更開價飆上 4 字頭。目前重劃區內的預售屋推案可以分成兩類:

  • 靠南崁溪,擁有大面積河景的建案,多設計 3~4 房(適合換屋族 or 有小孩的家庭)
  • 靠春日路西側,則多為 2 房的小坪數住宅,鎖定首購族等青年家庭客群

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中古屋的部分,春日路靠近桃園車站一帶,住宅每坪均價約 20 萬元左右,房價相對親民,以 3 房型為主力,屋齡多在 20 年上下,成交總價落在 600~1000 萬元之間。少數屋齡 10 年內的中古建案,每坪行情約 25 萬元左右。由於老市區生活機能成熟,房價卻比小檜溪的新案便宜,也受到不少自住買家的青睞。

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小檜溪建案&行情

以下預售屋資料來自住展雜誌 8 月份報告!

建案名稱 地址 樓層數 坪數
區間
開價 實際行情價 特別說明
合謙愛瑪市 青溪一路
日光路
地上 15 層
地下 4 層
26-39 坪 33.5 萬/坪 30萬/坪
(產品定價)
 合謙建設
基地 862.6 坪,2~3房產品
京澄為美 青溪二路
中央街
 地上 15 層
地下 4 層
41-67 坪  37 萬/坪   35萬/坪
(住展研判)
京澄建設
基地 553.8 坪
定泰清溪翫 日光路
(東門溪旁)
 地上 14 層
地下 4 層
39-54 坪  38 萬/坪   32.5萬/坪
(住展研判)
定泰建設
基地 639 坪,3~3+1房產品
福鄉心匯 中央街  地上 14 層
地下 4 層
24-48 坪  38 萬/坪   34萬/坪
(住展研判)
凱昇開發建設
基地 1,381 坪,2~4房產品
東騰青一 朝陽街
(臨南崁溪)
地上 24 層
地下 4 層
38-56 坪  39 萬/坪   36.5萬/坪
(住展研判)
東騰開發
基地 1,751 坪,3~4房產品
國泰溪境 日光路  地上 21 層
地下 4 層
28-43 坪  39.5 萬/坪   37.5萬/坪
(住展研判)
國泰建設
基地 976 坪,2~4房產品
遠雄青晉 中央街
青溪一路
 地上 15 層
地下 4 層
35-53 坪
40 萬/坪
 36萬/坪
(住展研判)
遠雄建設
基地 1,301 坪,3~4房產品
亞昕一見 三民路  地上13.21層
地下 3 層
25-49 坪
42 萬/坪
 36.5萬/坪
(住展研判)
亞昕國際開發
基地 1,401 坪,2~4房產品
德友秀川 朝陽街
青溪一路
 地上14.15層
地下 4 層
26-46 坪
42 萬/坪
 35.5萬/坪
(住展研判)
德菱新建築
基地 746.8 坪,2~4房產品
昭揚天濤 中央街
 地上 23 層
地下 3 層
90 坪
43.5 萬/坪
42萬/坪
(住展研判)
立燿建設
基地 653.9 坪

小檜溪重劃區值不值得買?

小檜溪重劃區之所以能夠吸引到房地產界的矚目,其先天的區位優勢是一大主因之外,背後也有政府的相關政策在推動。在「桃市都市計畫整體開發地區公共設施需求盤點暨公益性增額容積方案」中,也把小檜溪重劃區規劃為「增額容積」的地區,建商可以向桃園市政府買進10%的增額容積,再加上有規模開發獎勵以及最高 4 成的容積移轉,使得小檜溪重劃區的開發效益都優於桃園市其他同期重劃區!也就不難理解,為什麼建商在小檜溪推案火爆的現象了。

延伸閱讀>>>容積獎勵 是什麼? 容積移轉 有什麼條件? 增額容積 可以用買的?

至於到底適不適何買呢?必須說,如果你喜歡居住的環境比較乾淨整齊、建案屋齡較低的那當然適合你,畢竟小檜溪重劃區擁有的就是在喧鬧城市中的那一分寧靜感。但如果你是價格導向的買家,在生活機能、交通機能都差不多的情況下,或許可以考慮外圍一點的地區,或甚至不要買在重劃區內。

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