工業宅 會被拆除? 商業區 的 事務所宅 合法嗎?

作者:Jasper   |   2020 / 10 / 07

文章來源:股感知識庫   |   圖片來源:股感知識庫


房地產類型很多,有時候不同的權利類型、登記使用用途、都市計畫,也會對於往後在居住、出租甚至是出售上,對你產生種種限制。除了之前提到過的,消費者為了放大自家空間,鋌而走險進行違法加蓋外,建商有時也會為銷售住宅,將案件規劃在非住宅區內( 工業宅 、 事務所宅 ),造成原本的都市計畫和實際使用上出現矛盾。

只是這樣在非住宅區內的住宅是可以買的嗎?買了之後需要注意什麼事情呢?趕快跟筆者來看看!

工業宅 會被拆掉嗎?

因應都市發展及擴張,建商除了在住宅區、商業區土地興建住宅大樓外,有時也會選擇在土地相對便宜的工業區土地興建住宅大樓。但受到都市計畫的土地使用管制規定限制,大多數工業區雖可作部分辦公室使用( 有區域總量管制 ),卻是無法作為住宅使用

所以這些偷偷來「 工業住宅 」,大多在使用登記上,是定義為「 一般事務所 」或「 其他類型 」的商業空間。雖在使用上遊走在法律邊緣,但住宅及辦公/廠辦的建築規格需求不同,如果有與使用執照不相符的裝修改變,都會被視為違法的二次施工,而被罰款或是拆除。

所以看到價格很吸引你的工業宅千萬別衝動,冷靜想想這些負擔或是風險你是否願意承受?

工業宅跟 一般住宅 差別在哪?

當然,就消費者來說,除了居住合法性外,大家最關心的一定也在於未來水電費持有稅賦是否能比照一般住宅適用。

筆者教各位判定,如使用執照上登記作為一般事務所、自由職業事務所等聽起來像是辦公室使用的話,基本上可申請適用自用住宅稅率,且水電費率與一般住宅相同;如使用執照登記為工業廠房,則無法比照一般住宅,在持有稅負及水電費的負擔都會比較大喔!

登記使用類型 集合住宅 一般事務所 廠房空間
作為住宅使用 二次施工有違法風險
房價表現 一般 較一般住宅低,但兩者相近 較一般住宅低1~2成
貸款成數 平均7成 平均7成 平均7成,但整體條件會較差
不適用政府優惠房貸
自用住宅稅率 可適用 可適用 不可適用
水電費率 一般 一般 較高(適用工業費率)

重要的是…!

依目前法規規定,不動產說明書中需要說明房屋座落基地的土地使用分區及相關管制資訊,如消費者有興趣多了解該地區的都市計畫情形,除向各地方政府都市計畫城鄉發展單位尋求協助外,可至內政部國土測繪中心架設之「 國土測繪圖資服務雲 」進行查詢,了解房屋座落基地的土地使用分區類型喔!

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Jasper
全台跑透透從業人士,分享不動產投資與市場動態給大家,希望大家都能找到心目中理想房產!FB/IG:Hao Fang
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