工業宅 是什麼?工業住宅超便宜可以買嗎?合法嗎?會被拆除嗎?
作者 Jasper
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工業宅 是什麼?工業住宅超便宜可以買嗎?合法嗎?會被拆除嗎?

2021 年 10 月 22 日

 
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房地產類型很多,有時候不同的權利類型、登記使用用途、都市計畫,也會對於往後在居住、出租甚至是出售上,對你產生種種限制。除了之前提到過的,消費者為了放大自家空間,鋌而走險進行違法加蓋外,建商有時也會為銷售住宅,將案件規劃在非住宅區內( 工業宅 、 一般事務所宅 ),造成原本的都市計畫和實際使用上出現矛盾。

只是這樣在非住宅區內的工業宅是可以買的嗎?買了之後需要注意什麼事情呢?趕快跟筆者來看看!

工業宅是什麼?

工業宅顧名思義就是在「工業區」的「住宅」。之前我們有提到過,土地使用分區是政府用來規範每塊土地可以應用的方式,雖然說還是會留一點彈性,舉例來說部分住宅區是可以有一定比例以下的商業使用的,某些商業區也是可以有一定比例的住宅,所以也才會有住商混合大樓的出現!當然針對這類的混合使用也都會用負面表列的方式來規範,避免兩種使用過度的干擾。

但是,在工業區出現住宅卻不是政府所允許的彈性使用範圍,所以可以說如果你看到住家是位在工業區,那多半都有違法的嫌疑。

延伸閱讀>>>土地使用分區 是什麼?為什麼要劃分使用分區?住宅區 商業區有什麼差?

工業宅會被拆除?

這些偷偷來工業宅,大多在使用登記上,是定義為「 一般事務所宅 」或「 其他類型 」的商業空間。雖在使用上遊走在法律邊緣,但住宅及辦公/廠辦的建築規格需求不同,建商為了矇混審核,常常會先以正常工廠、廠房的形式取得使用執照,之後再偷偷進行二次施工(二工),把廠房變成住宅。

這邊要提醒,這種與使用執照不相符的裝修改變,都會被視為違法的二次施工,進而被罰款或是拆除喔!

延伸閱讀>>>什麼是 使用執照 ? 和 建造執照 有什麼不同? 3步驟帶你看懂 使照!

為什麼會有工業宅?

如果從歷史的脈絡來看,過去因為人口少,都市計劃不夠完善,規模也不夠大,所以北部有不少工業地是在市中心的。隨著都市發展,產業外移,部分工廠歇業,閒置的工業地在分區沒有變更的狀況下就被建商購入,用來興建住宅。雖然這種做法不被都市計畫法規所允許,但過去地方政府往往秉持著多一事不如少一事的態度(就跟農地工廠的感覺蠻像的),無形中助長了工業宅的開發,台北市甚至出現「工業豪宅」聚落(北市內湖的五期重劃區),還成為名人自住投資的標的,雙北市都有不少知名的工業住宅,以台北市來說較多集中在:北投、士林、內湖、南港等區域。

工業宅很便宜?

既然大家都知道是違反使用分區的為什麼大家還是願意鋌而走險的去買?除了抱著僥倖不會被查到的心態以外,工業宅的售價通常只要一般住宅的 6~7 折,但房屋品質卻沒有多大差異,也使得想撿便宜的民眾覺得物超所值。此外,也有部分民眾是因為有設立公司行號的需求,所以才會選擇能夠辦理營業登記的工業宅,並且真的將房屋當成辦公室使用。

但不論再怎麼便宜,筆者這邊還是要呼籲大家冷靜!看到再好的價格都要冷靜想想這些負擔或是風險是否你可以承受?

工業宅 跟 一般住宅 差在哪?

當然,就消費者來說,除了居住合法性外,大家最關心的一定也在於未來水電費持有稅賦是否能比照一般住宅適用。

筆者教各位判定,如使用執照上登記作為 一般事務所宅 、 自由職業事務所 等聽起來像是辦公室使用的話,基本上可申請適用自用住宅稅率,且水電費率與一般住宅相同;如使用執照登記為工業廠房,則無法比照一般住宅,在持有稅負及水電費的負擔都會比較大喔!

登記使用類型 集合住宅 一般事務所宅 廠房空間
作為住宅使用 二次施工有違法風險
房價表現 一般 較一般住宅低
但兩者相近
較一般住宅低1~2成
貸款成數 平均 7 成 平均 7 成 平均7成,但整體條件會較差
不適用政府優惠房貸
自用住宅稅率 可適用 可適用 不可適用
水電費率 一般 一般 較高(適用工業費率)

工業宅怎麼查?

想知道住家到底是不是工業宅,最快的方式就是查詢建案基地的土地使用分區!除了台北市以外,其他縣市大部分工業宅的使用分區都是「乙種工業區」(所以又稱為乙工住宅),而在台北市則因爲法規的不同,常見工業宅使用分區可能為「第二種工業區」、「科技工業區」,或像內湖五期的「工商混合區」、「辦公服務區」等。

除了土地使用分區,也可以透過「建物謄本」和「使用執照」的用途來判斷有沒有鬼!就如同看面所說的,通常工業宅會登記為「一般事務所」、「零售業」、「辦公室」、「技術服務業」…等,而不像住宅區或商業區,作為住家使用時用途項目可登記為「住宅」。

延伸閱讀>>>土地謄本 建物謄本 是什麼? 和權狀有什麼不同?教你怎麼看懂謄本細節!

【延伸閱讀】

 
週餘
 
 
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