捷運宅 真的那麼好? 酒店式公寓 怎麼貴成這樣? 房仲 不告訴你的6大秘密!
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捷運宅 真的那麼好? 酒店式公寓 怎麼貴成這樣? 房仲 不告訴你的6大秘密!

2021 年 1 月 25 日


常常從不動產廣告看到,有 捷運(例如: 捷運共構宅 、 捷運分構宅 ) 、 酒店式管理 (例如: 酒店式公寓 )、 長照社福(例如: 社會住宅 、 青銀共居宅 ) 、 全齡議題 訴求的住宅類型。雖然這些住宅優勢、特色明確,但每種議題訴求的背後,必定衍生出不同的設備需求及相關維運成本費用。在購買這些類型的住宅時,需要特別注意什麼呢?相關商業的遷入,對於住宅大樓的管理又會產生什麼影響?以下讓筆者簡單整理!

捷運分構宅 及 共構宅 有什麼差別?

「 到站即到家 」的捷運宅,在現今捷運通勤當道之下,不論是自住或是出租,其通勤便利的優勢,使其在租售市場的詢問熱度及價格表現歷久不衰,連帶影響多數金融機構對於捷運宅的正向看法,看似完美無缺的捷運宅,到底會有什麼劣勢呢?

首先,捷運宅依規劃的類型,大致可分為「 捷運分構宅 」「 捷運共構宅 」,前者與捷運站建築結構並不相連,再白話一點就是指「 位在捷運站出口正旁邊的住宅 」,該部分與一般住宅社區並無相異;而後者與捷運站建築結構相連。雖然可以享受到站即上樓到家的便利,但因本身結構相連,連帶影響住宅社區公設規劃,除車位數規劃受限,且公共設施比例會較高外,居住上更有噪音震動造成的不適,購屋者不可不慎!以下整理兩者相關的特色。

酒店式公寓 包含哪些服務?怎麼貴成這樣!

酒店式公寓簡而言之,即是備有類似酒店客房服務、室內設備精緻的出租套房。就臺灣市場的酒店式公寓來說,多以單一業主持有,提供企業與個人長租、短租的服務,租金視其坐落位置、空間大小、室內軟硬體裝置完善、服務及設備項目及精緻度而異。

酒店式公寓一般必提供客製化的管家服務,從餐飲代訂、接送/休閒服務安排,到物品代購代送,營造客人像在家裡舒適的感覺,於是乎,酒店式公寓租金可以為一般出租套房租金的 2 ~ 5 倍不等。

一般社區有沒有辦法做到酒店式管理呢?答案是可以的。前提是,社區住戶必須要付出近乎一倍的管理費,來獲得相對的優良服務,住戶可以透過住戶大會決議,針對物管業者提出的服務項目及費用進行討論。常見有提供酒店式管理服務的物管業者有:安杰國際物業管理東京都物業管理台灣國際物業等。

因應超高齡化社會發展,養生 / 長照 / 全齡宅發展是否成熟了呢?

國發會統計並預測,台灣將於 2025 年進入超高齡社會( 65 歲人口占比超過 20% ),其實大家對於高齡化的訊息並不陌生,許多養生長照行業亦因應而生,此風氣亦吹到房地產業,從早年的「 退休宅 」、近年的「 養生宅 」,到近期的「全齡宅」,這些產品算涵蓋的特性及相關服務皆是相同的嗎?還是只是建商的話術呢?

早年的「 退休宅 」著重於遠離塵囂的休閒機能,但往往其個案的位置都過於偏僻,距離生活及醫療機能過遠,不僅自住生活上有眾多的不便,在往後轉手面臨的挑戰更大。近年的養生宅打著結合休閒及醫療的機能,看似可以解決前者退休宅居民就醫的不便,但居住養生宅所要另外支付的服務費高昂,已讓眾多長者卻步,加上傳統「在家終老」的觀念根深蒂固,以致在開發、經營上都面臨成本回收的困境。

近期的「 全齡宅 」,則訴求三代居住於社區的模式,配合智慧科技對於長者健康安全的輔助及監控,讓長者在不離開既有生活圈太遠下,同時滿足其身心靈的照護,而下一代亦能就近照護,避免舟車勞頓。惟目前台灣的全齡宅多對於硬體上進行討論,軟體部分則透過政府及民間單位推動,少有單一業主進行軟硬體整合執行的案例,加上全齡宅多數位於城市內,房價亦可能是一大負擔,全齡宅發展是否順利,端看未來市場考驗。

住家樓下是商業使用,有什麼影響?

因應都市計畫法規要求及部分地區的使用特性,常有住宅及辦公室混合使用的規劃情形,大樓多數位在交通便利的地方,商業機能充足,住戶下樓即可滿足生活所需,便利性不在話下。但是,相較於純住宅大樓,如樓上層住宅與辦公共用梯間,並無對於動線進行劃分,住商混合大樓有出入人口複雜的疑慮。

另外,如樓下作為店面使用,則需留意進駐店面的類型,是否對於樓上住宅造成安全上的影響。部分居民認為透過管委會規範,可以有效排除有安全疑慮的業種進駐,但實際上,如其店面直接臨街,顧客並不會經過住戶公設的情形下,基本上管委會的約束力是不大的,居民僅能透過了解基地坐落的土地使用分區允許使用項目進行業種檢核,或是依據消防法、空氣汙染防制法及噪音管制法( 延伸閱讀:鄰居太吵怎麼辦? ),針對其消防設備安全、油煙及噪音的影響進行約束。

結語

特殊類型的房屋針對於不同議題,滿足特定消費者的需求,可謂消費服務精緻及分眾化的結果,在議題效益加值下,其售價或後續負擔必定會較一般住宅來的高,正負面影響兼具。消費者在看屋或做成買房決定前,不妨再三檢視該訴求是否能真正滿足自身對於居住的需求及想像,以免多花錢買到不適合自己的房屋喔!

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