文山特區 懶人包!房價趨勢?生活機能如何?捷運黃線會通過?一定可以讀陽明國中嗎?
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文山特區 懶人包!房價趨勢?生活機能如何?捷運黃線會通過?一定可以讀陽明國中嗎?

2022 年 1 月 15 日

 
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文山特區 ,是最近高雄正在崛起的一塊生活機能完善、交通運輸前景大好的房市熱點。在台積電發布確定在高雄設廠的消息之後,高雄的房市熱點也都更加活躍了!今天就讓我們來看看文山特區,這個高雄熱門的已開發重劃區內交通運輸發展(包含高雄捷運黃線規劃)、生活機能、學區、平均房價…等等狀況。

文山特區

文山特區 位於高雄市「三民區」與「鳳山區」交界,連接原高雄市及舊高雄縣人口最多的兩行政區。由於這裡開發的早,地籍相對雜亂且使用強度相對周邊土地呈較低度使用,為了容納更多的人口以及推動都市發展及再造,從 2000 年開始一直到 2008 年,陸續推動了 2 輪的市地重劃,而這 2 輪的市地重劃區也就組成現在我們而熟能詳的 文山特區 !

延伸閱讀>>>市地重劃 是什麼?為什麼土地可以重劃?重劃費用誰來付?土地怎麼分?

文山特區面積約 50.47 公頃,範圍自澄清路以東、建國路三段以北至青年路二段以西,區域地理位置優越,北邊可以快速抵達「澄清湖風景區」、「長庚醫院」、「正修科大」;東面鄰近鳳山市區,生活機能便利;文山特區西側則是高雄明星國中「陽明國中」學區,讓許多家長趨之若鶩,再加上現在進行到綜合規畫階段的「高雄捷運黃線」的加成,讓文山特區房市熱度持續增溫。

文山特區周圍環境

文山特區土地規劃

文山特區在重劃時就是為了舒緩三民區與鳳山區龐大的人口數,所以有 60% 以上的面積都規劃成住宅區,另外的 40% 則多規劃成公園綠地、停車場、市場等住宅導向的公共設施。文山特區內並沒有預留任何加油站、變電所等嫌惡設施用地,且在規劃時也都以大街廓規劃為主!期望用大面積的開法,讓土地保持完整,減少土地因為被太細的分割而少了合併利用的可能,降低利用價值,也對空間景觀配置及住宅量體設計給予較大彈性,打造了良好居住環境的基礎。

延伸閱讀>>>嫌惡設施 是什麼?怎樣算嫌惡設施? 迎闢設施 又是什麼?這些設施對房價有影響?

位於澄清路及文龍東路口規劃超過 2,000 坪的市場用地(圖中橘色部分),原先預計有百貨進駐,然而近期有消息釋出因捷運工期較長,對營運會有較大影響緣故,原定地上 11 樓地下 5 樓的百貨規劃將縮小規模改成只有 5 層的商場。

文山特區內土地規畫配置

位於文山特區內西南側的土地,則規劃成了寶業滯洪公園使用,除了設法解決&預防文山特區過往的淹水問題,也提供居民們大量的綠地空間。目前透過國家災害科技中心的淹水潛勢圖來看,文山特區的淹水狀況應該較難發生,除非在連續的大規模降雨規模下,才有可能在某些路段有零星積水問題。但如果對於這點非常在意的民眾,在購買文山特區時就要特別注意了!

文山特區淹水潛勢圖

文山特區生活機能

文山特區的生活機能正是這一區的最大賣點!因為位在三民區與鳳山區的交界,人口密度大,自然形成了許多商圈,例如:文衡商圈、陽明商圈、青年商圈、建國商圈等。周遭的賣場如:全聯、家樂福、旺來興等,以及傳統市場如陽明早市、澄和黃昏市場等都一應俱全,最遠步行時間皆在 15~20 分鐘內即可到達,生活機能可謂十足便利。

文山特區生活機能

文山特區交通前景

文山特區在交通方面,因位處於鳳山及三民區的邊界,可說是高雄市重要的交通節點,由九如路向西,開車約 3 分鐘就可上國道一號, 10 分鐘就可到達高雄市區,由建國路向東不到 5 分鐘就可抵達鳳山火車站。

而近幾年的大眾運輸系統規劃,也讓文山特區的房價跟著水漲船高,不論是已完工的台鐵捷運化的正義車站(步行約 10 分鐘)或是正在規劃中的會經過澄清路的捷運黃線 Y16 站 ,都為文山特區的交通機能帶來了新的量能。但須考量的是捷運黃線將預計在 2022 年開始動工,並且「預計」最快 2028 年才會完工,這中間的交通黑暗期對生活品質帶來的影響,必須要更審慎評估。

文山特區交通路網規劃

高雄捷運黃線懶人包

高雄捷運黃線最早於民國 91 年時規劃,中途因興建效益、經費等問題經歷許多轉折,後於 2017 年提出採地下形式之中運量捷運系統並納入「前瞻基礎建設計畫」,最終在 2019 年經行政院核定可行性報告,算是進入大勢底定的階段。目前綜合規劃及環評皆已通過,預計將於 2022 年年底開始施工,預計工期為 6.5 年,最快於 2028 年完工。

目前路網規劃起於鳥松區的神農路,經大埤路,於澄清路岔出兩條線,一條由本館路、建工路、民族路、民權路迄於三多五路,另一條續走澄清路、國泰路、南京路、五甲路迄於鎮中路前鎮區公所,路線總長度為 22.722 公里,設置 23 座地下車站與 1 座機廠。

高雄捷運黃線路網

文山特區學區

不少喜歡文山特區的買家,除了交通的前瞻性、生活機能的優越性以及開闊的公園綠地外,就是為了幾條街外的明星國中。鄰近的陽明國中是高雄數一數二的明星國中,因此許多家長都會提前來佈局,不過在買之前必須先查清楚,因為文山特區位於行政區交界,僅有部分的里屬於學區內,再加上該校為總量管制學(總量額滿依設籍先後順序分發入學,超額則改分發至鄰近學校),且學區範圍也偶有變動的可能,所以在購買文山特區前得先調查清楚,以免落空!

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文山特區房價走勢

文山特區內建物類型多為適合小家庭的 30~60 坪中坪數住宅,並以大樓型態為主,靠近澄清路、青年路主幹道以及文濱路、文鳳路則較多為透天店舖類型。因為文山特區屬於近期開發區域,所以屋齡絕大部分都在 20 年內,且仍有建商持續推案中。根據內政部不動產交易時價登錄資料分析,文山特區近一年內的平均交易單價(排除車位、透天厝、農舍、工廠、倉庫)約為 25 萬元/坪, 10 年以上屋齡均價約落在 20 萬元/坪,預售屋均價則落在 23 萬元/坪,新成屋均價則約落在 26 萬元/坪。部分建案價格甚至直逼 3 字頭,行情幾乎趕上高雄美術館特區。

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如果從文山特區近年來實價登錄平均交易單價來看, 107 年約為 22 萬元/坪、 108 年約為 21.3 萬元/坪、 109 年約為 24.8 萬元/坪、 110 年約為 25 萬元/坪。可以發現 108 年年中行政院在核准捷運黃線可行性研究報告後,文山特區的房價就來了一波刺激,而隨著即將到來的捷運動工造成的交通黑暗期,以及未來的完工後捷運的便利性,究竟何時才是最好的進場時機呢?畢竟施工必定會造成生活上的不便,但隨著工期越接近完工,價格對於交通便利性的反應也會更加顯著,這個真的只能取決於購屋者自身對生活品質的取捨了。

文山特區近年平均房價

文山特區買房注意事項!

最後幫大家做個小總結如果你要購買文山特區要注意的重點:

  1. 文山特區內規畫皆以住宅導向,大面積綠地,生活品質優!
  2. 交通路網便捷到國道、鳳山市區、高雄市區開車都在 10 分鐘內,台鐵正義站步行 10 分鐘,捷運黃線將在澄清路設站,但即將進入施工期,可能帶來至少 6 年以上交通黑暗期!
  3. 買學區房要注意學區劃分及設籍年限以免落空
 
週餘
 
 
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