新屋銷售&成屋銷售

作者:股感知識庫   |   2018 / 04 / 21

文章來源:股感知識庫   |   圖片來源:Haowei


新屋銷售 (New Residential Sales)

新屋銷售是指在房屋開始興建之前就被銷售的數量,與成屋銷售不同。成屋銷售的衡量標準是交屋時,而新屋銷售則是在新屋合約簽訂時。新屋銷售通常會在經濟開始陷入衰退前下降,並在整體經濟開始復甦前上升,因此可視為景氣領先指標。

房屋銷售可分為新屋與成屋,新屋銷售大概只占全部房屋銷售的 10~20% 左右,因為新屋銷售的計算時點是在銷售合約簽訂時,通常是在房子未興建以前,因此觀察此數據可了解有多少房屋開始興建,並將帶來其他經濟活動,例如建材的購買及運送、營建工人聘僱等。此外,購屋相對於購買其他財貨來說是非常大額的支出,通常都會搭配房屋貸款,必須定期還款,因此購屋者在購屋前一定對自己的所得來源有相當穩固的信心,這也可以做為推測就業市場狀況的評估因素之一,幫助觀察消費者對於本身工作收入的穩定性與對未來景氣的看法。

由美國商務部的戶口普查局提供每個月獨棟房屋在全美及各分區的銷售數據,並且統計在期末仍待銷售的房屋庫存數量,與依當時銷售速度去化庫貨所需時間,需要的時間越短,代表當時的房市需求越強勁。另外房屋銷售也受季節影響,若遇上氣候惡劣時銷售量會大幅降低,因此房屋銷售數字往往波動劇烈且常常修正。在報告中,公告數據會經過季節性調整,同時也會附上未經調整前的數據。除了銷售量及待售房屋數量外,我們還會同時關注中間價 (Median sales price) 與平均銷售價格 (Average sales price),以助於評估目前房市新屋需求。

  • 閱讀報告 :

報告中最重要的資訊為粗體字的最新數據 (紅框),由圖表可知,2018 年 月份之新屋銷售數量為 61.8 萬戶,自 2017 年 12 月起連續 個月下滑,並較前一個月減少 0.6% (黃框),但與去年同期相比卻增加 0.5% (藍框)。此外,該月份待銷售數量 (庫存水準為 30.5 萬戶,消化庫存所需時間達到 5.9 個月。

新屋銷售&成屋銷售_1-2

而在表格右下方可觀察到,2018 年 月份的新屋銷售中間價 32.68 萬美元,與 月份相比略為上升;平均銷售價格則為 37.67 萬美元,較前月份小幅下跌。

新屋銷售&成屋銷售_2-2

  • 趨勢的判讀:

由下圖可看出,新屋銷售與在經濟衰退時期 (圖中陰影區域) 來到前都有明顯下降的趨勢,並在衰退結束以前就出現回升的情況,因此通常視之為景氣領先指標。

新屋銷售&成屋銷售_3-2資料來源:Federal Reserve Bank of St. Louis (FRED)

  • 與其他指標的關聯:

新屋銷售 vs. 新屋開工:在新屋開工這項指標中曾提過,當民眾購屋需求提升,各地新屋整地、開工及建造案等房地產相關投資也將相應增加,並促使新屋銷售持續成長;由下圖可見,新屋開工與新屋銷售走勢相近,當美國景氣持續好轉,便會促使新屋供需回溫,房市自然能夠維持良好表現。

新屋銷售&成屋銷售_4-2資料來源:Federal Reserve Bank of St. Louis (FRED)

新屋銷售 vs. 房貸利率:房貸利率的高低也對房市冷熱有很大的影響,觀察美國 30 年期固定房貸利率,從 1995~2005 年左右房市需求的強勁同時也搭配著房貸利率水準的走低。但必須注意仍然還有許多如就業、所得成長率等其他因素也對房市有影響。

新屋銷售&成屋銷售_5-2資料來源:Federal Reserve Bank of St. Louis (FRED)

  • 新聞:

美國 月新屋銷售遜於預期意外連跌三個月

【華爾街見聞】2018-03-24

據美國商務部統計,美國 2 月新屋銷售年化總數為 61.8 萬戶,略遜於預期的 62 萬。1 月前值由 2017 年 8 月以來最低的 59.3 萬上修至 62.2 萬戶。

美國 2 月新屋銷售較上月環比下降 0.6%,遜於預期的增長 4.6%。1 月前值由環比深跌 7.8% 修正為下降 4.7%。

美國新屋銷售意外連續三個月下滑,中西部和西部地區下滑幅度最大,分別為下降 3.7% 和 17.6%,這些地區在房屋短缺的情況下房價經歷了快速上漲。

近幾個月來,由於供給短缺,房屋市場銷售有所放緩,特別是在低端市場。此外,上漲的抵押利率可能會讓首次購房者更難負擔得起房價。

新屋銷售占美國房地產市場的市佔率不到10%,且每月數據波動較大,不過近年來整體呈現穩步但緩慢上漲的態勢。

數據發布後,美元指數跌幅擴大至近 0.4%,交投於 89.49。現貨黃金上漲近 21 美元或 1.56%,刷新 2 月 19 日以來盤中高位至1350.26 美元/盎司。

 


成屋銷售(Existing Home Sales)

由於房屋消費金額龐大,民眾在決定購買時會考慮未來景氣狀況,因此房屋銷售與消費信心息息相關。當房市表現強勁時,可能代表民眾對未來景氣較樂觀,較可能選擇股票為投資標的,激勵股市。

  • 發佈時間:每月 25 日左右
  • 指標介紹:

成屋銷售是美國房地產經紀協會根據二手屋的銷售狀況所做的統計數據報告,報告內容分別統計全美以及不同地理區成屋的銷售量、售價 (median price) 和待售成屋數量及換算消化庫存水準所需時間。在房屋銷售數據當中成屋銷售佔比約 80%,其餘 20% 則屬於新屋銷售。無論是新屋或成屋都是相對於其他財貨來說是都相當高單價的資產商品,因此通常都會搭配房屋貸款,必須定期還款。而購屋者在購屋前一定對自己的所得來源有相當穩固的信心,因此房屋銷售與消費者信心有很大關聯;而對已擁有房屋者來說,房價行情也會產生「財富效果」:當房價上漲時,擁有房屋者會覺得自己的財富變多,覺得變有錢就會促使他們多消費,對當前景氣也有較樂觀的看法。此外,房屋銷售也受季節影響,若遇上氣候惡劣時銷售量會大幅降低,因此房屋銷售數字往往波動較大且常常修正。在報告中,公告數據會經過季節性調整,同時也會附上未經調整前的原始數據。

  • 閱讀報告:

報表下方為最新數據 (紅框),顯示 2018 年 2 月份經季節性調整後之成屋銷售量為 554 萬戶,較前一個月成長 3% (黃框),並為 3 個月以來首見擴增,而與去年同期相比亦增長 1.1% (藍框);此外,該月份待銷售數量 (庫存水準) 為 30.5 萬戶,消化庫存所需時間達到 5.9 個月。成屋售價方面,由圖表細節可知,中間價年增率達到 5.9% (紫框),最大增幅則來自於西部房價的提升。

新屋銷售&成屋銷售_6-2

新屋銷售&成屋銷售_7-2

  • 未來趨勢的判讀:

由下圖可以看出,成屋銷售量與銷售價格為同向趨勢,若二者同步走高代表房市持續好轉;此外從去化庫存的速度亦可觀察到,當房地產景氣逐步升溫,消化庫存所需要的時間也逐漸縮短。

新屋銷售&成屋銷售_8-3

新屋銷售&成屋銷售_9-2

資料來源:財經 M 平方

  • 與其他指標的關聯:

影響房市冷熱有一重要因素在房貸利率的高低。房貸利率的走低通常激勵房屋市場的銷售,而房貸利率的居高不下則會抑制房市表現。另外在官方數據公布以前,民間機構如彭博社或業內分析師也會對此數據做預測,其提出的考慮因素除了房貸利率,也包括就業市場的穩定與否以及天氣狀況。

  • 新聞:

美西民眾不怕高利率/房價,美國 月成屋銷售勝預期

【MoneyDJ 新聞】2018-03-24 記者 賴宏昌 報導

全美不動產協會 (NAR) 21 日公佈,2018 年 2 月美國成屋銷售年率 (經季節性因素調整後) 較 1 月的 538 萬戶上揚 3.0% 至 554 萬戶、3 個月以來首見擴增,優於市場預期的 540 萬戶;較 2017 年 2 月高出 1.1% (見圖)。

NAR 統計顯示,全美 2 月成屋房價中位數為 24 萬 1700 美元,較 2017 年 2 月(22 萬 8200美元)上揚 5.9%、連續第 72 個月呈現年增。作為對照,2018 年 2 月美國民間整體時薪年增幅僅達 2.6%。

截至 2 月底整體待售庫存年減 8.1% (月增 4.6% )至 159 萬戶,連續第 33 個月呈現年減。以現有銷售速度來推算庫存僅能撐上 3.4 個月,低於 1 年前的 3.8 個月。

NAR 統計顯示,美國西部成屋銷售年率年增 2.4% (月增 11.4%)至 127 萬戶,當地成屋房價中位數為 37 萬 600美元 (註:高居全美之冠)、較一年前高出 9.6%。CNBC 報導,矽谷知名創業家彼得·提爾 (Peter Thiel) 3 月 15 日在紐約經濟俱樂部發表演說時指出,舊金山地區的房租太高、難以持續吸引最好的新創企業。

資料來源:
1. 新屋銷售
2. 新屋銷售新聞
3. 成屋銷售新聞

 

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