新屋銷售&成屋銷售

作者:DD   |   2014 / 08 / 15

文章來源:股感知識庫   |   圖片來源:股感知識庫


新屋銷售是指在房屋開始興建之前就被銷售的數量,與成屋銷售不同。成屋銷售的衡量標準是交屋時,而新屋銷售則是在新屋合約簽訂時。新屋銷售通常會在經濟開始陷入衰退前下降,並在整體經濟開始復甦前上升,因此可視為景氣領先指標。

房屋銷售可分為成屋與新屋,新屋銷售大概只占全部房屋銷售的20%左右,因為新屋銷售的計算時點是在銷售合約簽訂時,通常是在房子未興建以前,因此觀察此數據可了解有多少房屋開始興建,並將帶來其他經濟活動,例如建材的購買及運送、營建工人聘僱等。此外,購屋相對於購買其他財貨來說是非常大額的支出,通常都會搭配房屋貸款,必須定期還款,因此購屋者在購屋前一定對自己的所得來源有相當穩固的信心,這也可以做為推測就業市場狀況的評估因素之一,幫助觀察消費者對於本身工作收入的穩定性與對未來景氣的看法。

由美國商務部的戶口普查局提供每個月獨棟房屋在全美及各分區的銷售數據,並且統計在期末仍待銷售的房屋庫存數量,與依當時銷售速度去化庫貨所需時間,需要的時間越短,代表當時的房市需求越強勁。另外房屋銷售也受季節影響,若遇上氣候惡劣時銷售量會大幅降低,因此房屋銷售數字往往波動劇烈且常常修正。在報告中,公告數據會經過季節性調整,同時也會附上未經調整前的數據。除了銷售量及待售房屋數量外,我們還會同時關注中間價(Median sales price)與平均銷售價格(Average sales price),以助於評估目前房市新屋需求。

  • 閱讀報告 :

在報告中第一個表格是最重要的,此報告在2014.3.25發布前一個月(2014年2月)的數據(紅框),2月全美的新屋銷售數據為44萬戶,月減3.3%、年減1.1%,與過去幾個月的數據相比,創下5個月的新低。而待銷售數量(庫存水準)為18.9萬戶略高於上個月的18.8萬戶,這已是自2010年12月以來的最高庫存水位,消化庫存所需時間達到5.2個月。140815_0201

雖然與前幾個月相比這樣的數據可能有點令人擔心,但若考慮天氣因素,還在合理範圍,接下來氣候溫暖些後,應該可帶動房市銷售狀況。 而在表格的右下方可見2月新屋中間價來到26.18萬美元,平均銷售價格為31.75萬美元,與1月份相比,皆是小幅上升。

新屋銷售

  • 趨勢的判讀:

由下圖可以看出,新屋銷售與在經濟衰退時期(圖中陰影區域)來到前都有明顯下降的趨勢,並在衰退結束以前就出現回升的情況,因此通常視之為景氣領先指標。140815_0203

  • 與其他指標的關聯 :

新屋銷售vs.新屋開工 在新屋開工這項指標中曾提過,當各地新屋整地、開工及建造案等房地產相關投資增加,同時民眾購屋需求增加,使得新屋銷售持續成長,下圖新屋開工與新屋銷售走勢相近,隨著美國景氣持續好轉,新屋的供需回溫,意味著房市仍有良好的表現,但回升至金融海嘯前新屋開工約150萬戶,新屋銷售80萬戶之水準,仍有一段距離。140815_0204

新屋銷售vs.房貸利率房貸利率的高低也對房市冷熱有很大的影響,觀察美國30年期固定房貸利率,從1995~2005年左右房市需求的強勁同時也搭配著房貸利率水準的走低。但必須注意仍然還有許多如就業、所得成長率等其他因素也對房市有影響。

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  • 新聞 :

美新屋銷售 降至5個月低點

中央社2014.03.25 (中央社台北25日電)彭博社報導,美國2月新屋銷售降至5個月來最低水平,意味在惡劣天氣影響年初需求後,這項產業恐怕需要一段時間才會有起色。 美國商務部今天公布的數據顯示,2月新屋銷售下滑3.3%,折合年率從前月創1年來最佳的45.5萬戶降至44萬戶。彭博社調查77名經濟師的預估中值為44.5萬戶。 異常寒冷的天氣,使原本含房貸利率走升、住宅價值上漲,以及供給不足使新屋與成屋市場逼走潛在買家的限制因素增加。就業和消費者信心升幅加大,將有助於帶動住宅建設復甦,維繫對經濟成長的貢獻,並且拉抬雷納公司(Lennar Corp.)與KB居家(KB Home)等企業盈餘。 估中上月銷售下滑的達拉斯柯美利加公司(Comerica Inc.)首席經濟師戴伊(Robert Dye)指出:「新屋銷售有很大的成長空間。我們存有大量的潛在需求和相當吃緊的庫存。房貸利率雖已上升,卻仍非常低。我們預期見到房市持續改善。」 經濟師的預估值介於40.6萬戶和50.6萬戶之間。1月銷售年率是從先前公布的46.8萬戶下修。 這份報告顯示,新屋中間售價較2013年2月下跌1.2%,達到26萬1800美元,創2012年6月以來最大年比跌幅。中間價可能受分區銷售情況不一影響,需求減弱的東北部與西部房價普遍較高。 全美4大地區有3地購屋量下滑,帶頭的東北部驟降32.4%,西部降低15.9%,南部下滑1.5%。前月滑落近20%後,中西部需求躍升36.7%,衝上2013年5月以來最高水平。 依當前銷售速率,新屋供給從前月的5個月拉長到5.2個月。截至2月底,市面上有18.9萬戶新屋,為2010年12月以來最多。(譯者:中央社尹俊傑)1030325

 


成屋銷售(Existing Home Sales)

由於房屋消費金額龐大,民眾在決定購買時會考慮未來景氣狀況,因此房屋銷售與消費信心息息相關。當房市表現強勁時,可能代表民眾對未來景氣較樂觀,較可能選擇股票為投資標的,激勵股市。

  • 發佈時間 : 每月25日左右
  • 指標介紹 :

成屋銷售是美國房地產經紀協會根據二手屋的銷售狀況所做的統計數據報告,報告內容分別統計全美以及不同地理區成屋的銷售量、售價(median price)和待售成屋數量及換算消化庫存水準所需時間。在房屋銷售數據當中成屋銷售佔比約80%,其餘20%則屬於新屋銷售。無論是新屋或成屋都是相對於其他財貨來說是都相當高單價的資產商品,因此通常都會搭配房屋貸款,必須定期還款。而購屋者在購屋前一定對自己的所得來源有相當穩固的信心,因此房屋銷售與消費者信心有很大關聯;而對已擁有房屋者來說,房價行情也會產生「財富效果」:當房價上漲時,擁有房屋者會覺得自己的財富變多,覺得變有錢就會促使他們多消費,對當前景氣也有較樂觀的看法。此外,房屋銷售也受季節影響,若遇上氣候惡劣時銷售量會大幅降低,因此房屋銷售數字往往波動較大且常常修正。在報告中,公告數據會經過季節性調整,同時也會附上未經調整前的原始數據。

 

  • 閱讀報告 :

此報告在3月下旬發布前一個月(2014年2月)的數據(紅框),2月全美的成屋銷售數據為460萬戶,月減0.4%、年減7.1%。而待售成屋數量為200萬戶,消化庫存所需時間為5.2個月,而成屋售價年增達9.1%。 140815_0206

 

  • 未來趨勢的判讀 :

由下圖可以看出,成屋銷售量與售價趨勢為同向發展,若兩者同步走高代表房市持續好轉,而成屋銷售中價逐步接近06年新高;而成屋銷量則仍未回升至2000-2002年低檔約520萬戶。另外就目前成屋去化庫存約5.6個月,雖較過去平均5個月略高,但仍屬合理。 140815_0207 140815_0208

 

  • 與其他指標的關聯 :

影響房市冷熱有一重要因素在房貸利率的高低。房貸利率的走低通常激勵房屋市場的銷售,而房貸利率的居高不下則會抑制房市表現。另外在官方數據公布以前,民間機構如彭博社或業內分析師也會對此數據做預測,其提出的考慮因素除了房貸利率,也包括就業市場的穩定與否以及天氣狀況。

 

  • 新聞 :

美成屋銷售 1年來新低

中央社 2014-03-20 (中央社台北20日電)美國2月成屋銷售降至2012年7月以來最低水平,顯現這項產業恐怕需要一段時間才會復甦。 全美房地產經紀人協會(NAR)今天公布的數據顯示,2月成屋銷售下滑0.4%,折合年率來到460萬戶,與彭博社調查預估中值相符。NAR公布,房價年漲9.1%。 美國房市自去年中以來趨緩,反映出借貸成本攀升、負擔能力降低、就業成長有限和近期的惡劣天氣。與此同時,聯邦準備理事會(Fed)主席葉倫(Janet Yellen)昨天表示,家戶形成增多將讓不動產市場增強。 紐約傑富瑞公司(Jefferies LLC)經濟師塞門斯(Tom Simons)在報告出爐前表示:「歷經天氣影響後,可能要花一段時間才能讓銷售回到正軌。

今年住宅銷售將持續成長,但可能沒有去年我們所見的速度。房貸利率走升對需求是適度負面因素。」 彭博社調查經濟師的預估值,介於450萬戶和476萬戶之間。1月的年率維持462萬戶,沒有修正。 這份報告顯示,成屋中間價漲到18萬9000美元。售價25萬美元以下的住宅銷量降低,超過這價位的銷量則增加。 首購族占2月購屋總量的28%,高於1月創2008年10月有數據以來最低的26%。 跟去年同期相比,未經調整的購屋量減少6.9%。 市面上的成屋數量增加6.4%,來到200萬戶。依當前銷售步調,清空這些餘屋需要5.2個月的時間,創2013年4月以來新高,相較之下,前月底結算時為4.9個月。NAR曾指出,不到5個月的供給量被視為房市供不應求。 全美4大地區有兩地購屋量減少,帶頭的東北部減幅達11.3%。南部與西部銷售成長。(譯者:中央社尹俊傑)1030320

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DD
主修經濟,因所學與工作結合,特別關注國際經濟情勢的發展。關於寫作這件事,偏好圖文並茂,卻常常在字句與分析資料上龜毛以求精確,相對文章的量產速度特別緩慢。
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