新板特區買房指南!新板特區建設?新板特區房價?新板特區地圖整理!
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新板特區買房指南!新板特區建設?新板特區房價?新板特區地圖整理!

2022 年 4 月 10 日

 
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你知道「新板特區」在哪裡嗎?相信大部分的讀者都對新北市的行政中心「板橋」不陌生。說到板橋,除了歷史課本一定會出現的板橋林家花園,美食寶庫黃石市場、湳雅夜市,隱身巷弄內特色鮮明又美味的早午餐店或咖啡廳之外,每到 12 月,新北歡樂耶誕城的浪漫燈火、站前廣場高大的聖誕樹,還有偶像輪番勁歌熱舞的熱鬧節慶氛圍早已成為新一代板橋的正字標記。

本篇文章要介紹的,就是板橋車站周邊,是新北耶誕城的舉辦地,也是新北市政府的所在地,有「新北市信義計畫區」之稱的「新板特區」。

新板特區範圍?新板特區規劃?

新板橋車站特定專用區,簡稱「新板特區」,全區總開發面積達 48.2 公頃。新板特區周界分別是文化路一段、民權路、民族路、區運路、漢生東路,目前是板橋的精華發展地區,開發歷程更可以追溯到民國 89 年。

新板特區開發的起源是非常政策目的導向的,為了解決當時運輸量已經不堪負荷的舊板橋火車站以及舊縣府辦公大樓辦公空間不足的問題,因而興建了板橋新火車站並將政府大樓從板橋府中遷移到現在的位置,以符合快速變動的都市發展需求。

新板特區經歷任首長接力開發,以「SUPER HOPSCA」都市設計概念為主軸,打造成融合了公園綠地、辦公商務、住宅、交通、觀光等富含多元機能城市。

新板特區

新板特區城市設計

新板特區規劃以「HOPSCA」為核心,H、O、P、S、C、A各自代表生活中的不同設施,

  • HOTEL(H):指的是旅館和高運量運輸系統
  • OFFICE(O):指的是辦公室、商務中心和音樂廳
  • PARK(P):指的是停車空間還有公園
  • SHOPPINGMALL(S):指的是購物中心、商場
  • Convention(C):指的是國際展覽、會議中心
  • APARTMENT/ADMINISTRATION(A):指的是住宅和行政管理中心

綜合上述的字母所代表的設施,HOPSCA 可以說是一個多元、功能性強大的城市規畫願景,土地規劃利用有一定的複雜度卻又可以完美的融合各項建設,國際上最具代表性的 HOPSCA 理念實踐案例即是法國巴黎郊區的 La Defense(拉德芳斯)。

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新板特區機能

點開 Google Map ,橫向的文化路一段、縣民大道二段、中山路一段、區運路,縱向的民權路、新府路、新站路及漢生東路大致將新板特區劃分成九宮格,配合上述的 HOPSCA 都市設計理念,以新北市民廣場及新北市政府所在的大街廓為中心( E 區),往北走可到達板橋火車站( B 區),有公車站、火車、捷運、客運、高鐵等多種交通運輸選擇,前面有提到新板特區的開發起源就是為了解決交通的問題,如今區域內的交通機能完整到位,便利程度甚至不輸給台北車站。

板橋火車站後方即為新板萬坪公園( A+B 區),綠帶一路延伸至民權路,為都市叢林中重要的放鬆遊憩之地;由中心往西走有誠品、銀行、秀泰影城、凱薩飯店、小遠百等( A、D、G 區),融合辦公商務、旅館及購物機能;往南穿越中山路一段到達高級住宅區( H、I 區)。

如果從新北市政府所在的大街廓為中心( E 區)繼續往東,過了新站路即可達板橋大遠百,除了百貨公司、電影院還有商業辦公大樓( F 區)。基本上在新北特區都可以找到「HOPSCA」的相關設施,新北市信義計畫區的頭銜並非空穴來風。

環繞新板特區一圈,各個街廓的結構融合多重角色滿足更複雜、更多元的機能需求,更特別的是,每個區域多有連通式的空橋、空中廊道將彼此串聯起來,大幅提升區域內部的交通便利性,更帶動了區域的多元化發展。

新板特區各區設施

新板特區房價

新板特區不動產類型以住商混和大樓、大坪數豪宅建案為主要商品,雖然區域發展歷程受到市政府重視投入眾多資源,而且公共設施的配置十分完整,但新板特區近年的房價卻無法突破過去高點,甚至些微下滑。這個現象在豪宅建案反映上較為明顯,原因在於豪宅坪數較大、總價高、購買的客群有所侷限,房價難以突破,有些屋主甚至需降價賠售。

新板特區擁有板橋區含金量最高的地段,自然掌握了高房價密碼,大坪數、高單價的豪宅林立於此,如總價動輒破億、大陸建設出品的建案「謙岳」、還有套房型建案但換算建坪單價突破每坪 70 萬元「皇翔高更」

另外,板橋其他區域發展也如火如荼,如江翠北側重劃區、府中及永寧,多樣的坪數規劃吸引首購族或換屋族的目光,讓新板特區不再是首選區域。查詢了內政部實價登錄,新板特區指標建案近一年的成交均價約落在 65 至 75 萬元/坪之間,視建物社區、屋齡、坪數、景觀、樓層等個別因素有所差異。

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身為新北市的蛋黃區,新板特區的房價具代表性,但新板特區以商業發展為主,住宅型不動產相對少,因此以下除了分析新板特區內的大樓房價,也會將特區外圍,也就是府中商圈的住宅產品分別討論。

新板特區內中古屋房價

新板特區內由於住宅用地稀有,在10年前幾乎已飽和,因此目前可見的建案,屋齡都在8年以上,且多為大坪數的規劃,實際行情也幾乎等同於台北市。

建案 屋齡 戶數 坪數區間 實際成交價
謙岳 8 45 145~163 71.9(萬/坪)
領御 9 109 67~84 62.3(萬/坪)
世界花園橋峰 11 446 81~111 77.0(萬/坪)
皇翔高更 13 207 12~27 72.2(萬/坪)

府中商圈預售屋房價

接著看看周邊預售屋,府中商圈可以說是板橋車站的腹地之一部分,除了有捷運府中站外,還有熱鬧非凡的商圈。就成交價來說,比新板特區內的建案便宜約 5 ~ 10 萬/坪左右,規劃中小坪數居多,符合現今客群的需求。相對於新板特區,府中商圈住宅的價格更具吸引力,且生活機能也樣樣充足,會是板橋市中心的好選擇。

建案 屋齡 戶數 坪數區間 開價 實際成交價
永雄卓閱 0 274 28~65 68.0(萬/坪) 66.5(萬/坪)
兆璞開禧 0 427 20~45 58.0(萬/坪) 58.7(萬/坪)
新美齊画世代 0 632 22~50 62.0(萬/坪) 56.0(萬/坪)

府中商圈新成屋房價

府中商圈的建案規模小,坪數規劃上也多屬 1~3 房的格局,但從近一年成交價來看,新成屋的行情與現今預售屋相差無幾,但共同點都是:距離縣民大道越近,房價越高。

建案 屋齡 戶數 坪數區間 實際成交價
玖原富都 4 137 27~43 56.8(萬/坪)

(近一年僅 1 筆)

府中贊 3 176 12~40 63.0(萬/坪)
昇陽文薈 3 129 13~63 58.8(萬/坪)
海山花園 1 140 30~61 57.3(萬/坪)

新板特區都更

近年來政府積極推動都市更新,新板特區部分區域也被畫定為都市更新單元,期待藉由都市更新的行政手段,帶動老舊的建物的翻新重建。目前中山路一段及新站路交叉口的已核定都市更新案正在執行拆除作業,預計於 113 年完工,屆時將可望為新板特區的房價帶來新一波的刺激。

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新板特區都更

新板特區買房指南

雖然板橋區,甚至是整個新北市許多新興的重劃區或蛋白區的機能逐步完善,能見度、話題度也都提高,使得新板特區的熱度受到影響。但身為新北市市政中心、交通中心的新板特區,不可否認的是這裡的規劃建設、房市題材等動態消息依然是許多媒體、關心房市的民眾所關注的焦點,不僅是光鮮亮麗的指標豪宅,舊公寓也隨著都市更新的推動身價水漲船高。

身為小資族,新板特區的房價雖然讓人望塵莫及,但了解新板特區的發展歷程也有幾分樂趣。若有預算想投資新板特區內部舊公寓等待都市更新,則須理解都市更新權利變換中更新前價值比例如何分配更新後的原理,及了解其他居民對於都市更新的意願,做好全盤的功課後才做決定,避免錯誤投資。

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週餘
 
 
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