【新莊房價系列】 頭前重劃區 全分析!值不值得買?

作者:呂國瑋   |   2020 / 10 / 12

文章來源:股感知識庫   |   圖片來源:股感知識庫


【新莊房價系列文章】

新莊有三個知名的重劃區,分別是: 新莊副都心 、 頭前重劃區 及 溫仔圳重劃區 。上一篇文章我們討論了 新莊副都心 的區域環境跟房價變化(還沒看的趕快去看!),今天這篇文章我們將聚焦在副都心旁邊的頭前重劃區,究竟與副都心相比,此區的優劣勢又在哪裡呢?

雖然是純住宅區但有小瑕疵!

頭前重劃區東以福前街為界,西臨思源路,北抵中山路二段,南側邊線在幸福東路與化成路 113 巷(如圖所示)。全區規劃多半為住宅區(第一、二種住宅區),商業區不多,只集中在中原東路跟思源路交叉口處。所以說相較於副都心,如果比較想要住在純住宅區的購屋族,可以優先考慮此區。但有一個比較大的缺點是,頭前重劃區東側就是工業區,所以靠近福前街沿線(面工廠第一排)很可能受到噪音跟氣味的污染或干擾。在選擇此區時,如果介意的話可以考慮避開。

生活機能無法自給自足!

整個頭前重劃區的面積又比副都心更小了,只有 46.60 公頃,且除了住宅區跟商業區外,僅有一間國中跟分散於全區的四座休閒空間(兒童遊樂場用地、公園用地)。所以整體來看,生活機能是需要依靠隔壁的副都心重劃區上新莊舊市區。不過因為頭前重劃區地形狹長,所以就算住在最深處,出外覓食或採買生活用品也不會需要花太久的時間

通勤也很塞?

頭前重劃區附近有兩座捷運站,一座為在思源路上的環狀線幸福站( Y19 ),另一座為位於重劃區北側的機捷和環狀線轉乘站新北產業園區站( A3 、 Y20 )。未來新北產業園區站將繼續延伸出環狀線北環段(預計 2021 年 7 月動工),且與多條捷運路網(文湖線、深坑輕軌、蘆洲線、五股泰山輕軌、淡水線)設有轉乘站。其中最大的利多莫過於可以直達淡水線士林站文湖線劍南路站,可以有效舒緩目前通勤時間塞爆的車流。

此區因為地形狹長,所以只有一條南北向的主要道路(思源路)跟兩條南北向小路(福美街、福前街),且公車站也都只設在思源街上。所以通勤時間壅塞的情況相較副都心算是有過之而無不及

房價很穩定?

討論了這麼多區域環境,來看看新莊副都心近 10 年的房價變化吧!我們擷取的是內政部實價登錄資料的交易數據,並依照使用型態篩選出屋齡在 10 年內的住宅物件。令我們驚異的是,和副都心重劃區一樣,頭前重劃區內也鮮少有屋齡在 10 年內的公寓、華廈的交易資料,可見此區新一波蓋起來的住宅也多半都是 10 層樓以上的大樓。>>>公寓 華廈 大樓 怎麼分? 雅房 套房 差在哪?

從價格變化來看,頭前重劃區住宅大樓房價近 10 年來其實變化不大,且與新莊全區的住宅大樓平均成交價也沒有明顯的溢價紅利,但整體住宅大樓價格表現跟穩定度都還是略優於新莊全區。此區單坪平均成交價最高點出現在 2014 年,也是台灣波段房價最高的時候,來到每坪 46.8 萬,之後便一路處於低檔盤整。今年的成交價也只有 42.1 萬/坪的價位(和新莊副都心今年的實價登錄價格 43.7 萬/坪相去不遠),與此區的最高價相差只有 4 萬。從新莊副都心 10 年變化情況來看,這裡的房價反而沒有經歷過太過分的炒房買盤推升

雖然說此區的生活機能不及副都心優秀,但純住宅區的寧適性也是讓人嚮往的。建議如果要購買此區的話,或許可以買福美街沿線,因為既靠近思源路又不會因為是交通要道而有噪音污染,也可以遠離東側工業區,相信會是個不錯的選擇。

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呂國瑋
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