淡海新市鎮 懶人包!新市鎮一期、二期機能如何?房價多少?可以買嗎?
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淡海新市鎮 懶人包!新市鎮一期、二期機能如何?房價多少?可以買嗎?

2021 年 12 月 26 日

 
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淡海新市鎮 是個令房產投資客聞風喪膽的開發案。在 2014 年左右,房價炒高一度達 3 字頭,怎料到之後房市反轉,價格直接下探到 1 字頭,造成不少投資客損失慘重!即使到現在,市場仍有大量的餘屋滯銷與投資客套牢,慘烈程度堪比 2021 年的「航運翻船」。不過隨著時間的推移,淡海新市鎮的開發機能日益齊全,在不久的將來能否絕地大反攻,房價觸底反彈?讓我們繼續看下去!

淡海新市鎮介紹

淡海新市鎮 位於新北市淡水區的北端,南、北以省道台 2 線的 2 號橋與 9 號橋為界,東至淡水區水源國小,西側邊界緊鄰台灣海峽。整個淡海新市鎮的規模高達 1,748 公頃(大概是台北市中正區+萬華區這麼大),經過多次都市計畫調整後,目前總共分成「二期、四區」進行開發。

淡海新市鎮範圍

淡海新市鎮 :一期

目前我們能看到的 淡海新市鎮 ,其實都還只是淡海新市鎮一期的範圍, 淡海新市鎮一期 開發面積為 446 公頃(一半的台北市萬華區),內部規劃的功能相當多元,其中以住宅區占大多數面積,達 168.7 公頃、商業區則佔 57.3 公頃,而公共設施如學校、公園綠地、公營事業與政府機等,用地面積為 210.1 公頃,公設比例達到了 47% !從比例上來看,淡海新市鎮相當強調居住的品質各項的公設都給的很足,體現了以人為本的造鎮精神。

淡海新市鎮:一期公共設施

  • 國小
    目前已經有新落成的新市國小(文小8),正在興建中預計2023年招生的淡海國小(文小5),再加上 2 座國小預定地,總計會新增 4 所國小。
  • 國中
    3 塊國中預定地待開發。
  • 淡水區市民聯合服務中心(原淡水綜合行政大樓)
    內部有淡水區公所、淡水戶政事務所、淡水地政事務所、稅捐稽徵處淡水分處、清潔隊、北海岸社福中心和郵局等 7 個單位進駐,提供一條龍的貼心便民服務。
  • 淡水國民運動中心
    面積約 4,500 坪,提供戶外攀岩場、體適能中心、桌球室、籃球場、溫水游泳池等運動空間
  • 社會住宅
    由國家住都中心推出「淡海安居」、「淡金安居」社宅案,這兩案預計在 2026 年完工,提供 1,500 戶的社宅,落實中央居住正義的承諾。

延伸閱讀>>>社會住宅 懶人包! 社宅 申請資格?怎麼申請?各縣市 社會住宅租金 整理!

細心的讀者可能會發現,新市鎮靠海的地方中有塊垃圾焚化爐用地,因為當初預估新市鎮將容納 30 萬人,必須要自行處理汙水、垃圾,才會規劃垃圾焚化爐和汙水處理廠,後來淡海新市鎮人口成長未如預期,僅 13 萬人口。新北市政府評估後,認為沒有設置焚化爐的必要,營建署也表示可能在通盤檢討的時候,變更成其它土地使用區,例如供清潔隊使用的環保設施用地或是醫療專用區

垃圾焚化爐是壓住淡海新市鎮房價的主因之一,雖然目前蓋的可能性很低,但在都市計畫上還沒有變更成其他使用區之前,政府想蓋焚化爐的話,是有法源依據去蓋的,附近居民只能欲哭無淚、投訴無門。對於焚化爐非常介意的民眾,建議等明年(2022年)「淡海新市鎮特定區計畫第三次通盤檢討」公布,確定焚化爐用地消失後,再入手附近的房源哦!

淡海新市鎮一期土地使用分區

淡海新市鎮 :二期

淡海新市鎮二期 的開發面積又比一期大上許多,分為第一開發區 655 公頃第二開發區 513 公頃共計 1,168 公頃,可以比擬一個台北市大安區的大小了!不過淡海新市鎮二期的開發歷程相當坎坷,從民國 80 年代就開始規劃構想,但因成效不如預期,淡海新市鎮二期在民國 95 年宣告停止,直到民國 101 年中央又宣布重新啟動第二期淡海新市鎮規劃。

目前正在進行「淡海新市鎮特定區計畫第三次通盤檢討」的作業,將解決禁限建、新市鎮二期開發區規劃、淡海新市鎮產業園區開發等重大議題。新北市政府希望規劃科技產業園區,預期綠能、電動車、通訊業等產業進駐,未來如果有順利建成產業專區的話,民眾能夠就近就業,減少到台北市上班舟車勞頓,對於緩解淡海交通壅塞有很大的幫助!

淡海新市鎮二期土地使用分區

淡海新市鎮生活機能

隨著 淡海新市鎮 的開發建設,以及人口持續的淨流入,目前淡海新市鎮內已經形成中山北路和美麗新廣場兩大商圈。

淡海新市鎮內:中山北路商圈

新市鎮東南側的中山北路商圈最靠近舊市區,也是淡海新市鎮發展最好的蛋黃區!因此商業活動也最熱絡,是目前附近居民消費購物的主要場所。中山北路商圈不僅有市民聯合服務中心和國民運動中心,也聚集各式商家、銀行,包含全聯、寶雅、星巴克、麥當勞、燦坤等連鎖商家進駐,大型量販店家樂福也位於此,生活機能已經相當完善。

淡海新市鎮內:美麗新廣場

淡海美麗新廣場,占地超過 8,000 坪,是淡水唯一一座結合影城、購物的大型廣場。影城部分有 9 個頂級影廳;商場部分引進時尚生活品牌、親子互動空間、知名餐飲和美食街。

除了新興的商圈外,淡海新市鎮居民也有機會享受到舊市區的生活機能。比較近的舊商圈主要有:

淡海新市鎮外:水碓商圈

中山北路往南下去,距重劃區車程約 5 分鐘的舊市區水碓商圈,不僅有傳統市場、連鎖商家林立,大忠街還有黃昏市場,民眾日常採買選擇相當多元。

淡海新市鎮外:沙崙商圈

若居住在淡海新市鎮沙崙路一段附近,也能沿著沙崙路一段往南,就近到沙崙商圈滿足吃喝玩樂的需求。 2021 年 7 月,沙崙路與沙崙路一段之間的沙崙路隧道正式通車,居民往來新市鎮更加便利,沙崙商圈不論是全聯、頂好、美聯社、公園通通都有,也很靠近觀光景點漁人碼頭。而且淡江大橋就規劃在沙崙路上,可以直接橫跨八里與淡水兩岸,預計 2025 年完工後,交通往來更為便利。

淡海新市鎮商圈

淡海新市鎮:交通機能

淡海新市鎮最被人詬病的點就是交通問題,目前聯外交通主要是靠淡金公路(台2線),理論上到士林只要 20 分鐘、到信義區只要 35 分鐘,但也因居民遊客都走 台2線 進出淡水,導致 台2線 車流量大,疊加設計上車道容量不足且橫向交叉道路多,導致交通尖峰時期總是塞得水泄不通,連到士林都要超過 1 小時!把 台2線 分段來看,最塞的部分發生在竹圍站到紅樹林站路段,過了紅樹林之後往新市鎮方向的路況其實大致通順。

為了解決對外交通的硬傷,地方和中央也傷透腦筋,提出了許多解決方案。目前有兩項重大交通建設已經在箭在弦上,能不能打通淡海新市鎮的任督二脈,就取決於這兩項工程了。

淡海新市鎮交通重要工程:淡江大橋

淡江大橋 橫跨在淡水河的出海口,連接淡水區與八里區兩岸,規劃中的八里輕軌也會經由淡江大橋連接現有的淡海輕軌系統。淡江大橋的構想早在 1980 年代就已經被提出來,但過程幾經波折,沉宕二十餘年,最後在 2010 年才正式的被提到檯面,並開始後續一系列的作業。目前最新資料顯示,淡江大橋將於 2025 年 5 月中旬完工!到時候,淡水到八里約可節省 15 公里之路程、省下 25 分鐘車程,對當地居民來說生活將暢通無阻。

這對淡海新市鎮有什麼好處呢?

  • 淡海大橋的配套工程之一是「沙崙路隧道」,直接打通新市鎮和淡水老街的交通,讓舊有的生活機能可以輻射到一部分的新市鎮。
  • 新市鎮居民可以走淡江大橋,到八里後直接上 台61線 (西濱快速道路)或 台64線 (八里新店線),之後不論是去台北市或其他高速公路都很方便,告別塞車在竹圍的夢魘!

請點這裡>>>淡江大橋宣傳片

淡海新市鎮交通重要工程:淡北快速道路 

淡北快速道路 ,全名為淡水河北側沿河平面道路。主要的構想是要打造封閉的道路系統,讓車輛不用因等紅燈而走走停停,更快速的往來雙北兩地,達到分流內部交通和過境交通的目的。最初的方案是高架雙層,幾經修改後最終確定的方案是:北起新北市淡金路與中正東路交叉路口,沿淡水河右岸紅樹林至竹圍路段,以高架道路通過觀海公園,再以地下箱涵型式穿越中央北路口後,南抵台北市北投區大度路、立德路交會口(以陸橋型式跨越立德路)。

路線有點複雜,可以參考新北市新工處提供的模擬影片,會比較清楚。

但是, 淡北快速道路 的施工可能影響沿途的珍貴紅樹林生態,也引起了環保團體和地方民眾的抗議,從 1996 年提出規劃構想之後,反對方和支持方來回攻防 20 餘年,終於在 2020 年 1 月通過環評案,預計在 2024 年完工通車!不過因經費追加需中央補助,且台北出口段的地方里長強烈抗議等因素,導致施工進度落後,環評通過兩年後的現在也還沒有動工的跡象,引頸期盼的居民可能還得再等等了。

淡海新市鎮聯外交通

淡海新市鎮:大眾運輸

淡海新市鎮 在大眾運輸方面,近年投入使用的淡海輕軌是最受民眾期待的工程。淡海輕軌分成綠山線、藍海線、三芝線以及八里線等 4 條路線,目前我們能實際搭乘的輕軌屬於綠山線和藍海線一期,接下來準備興建的是藍海線二期,串聯整條淡水老街,讓遊客下了捷運之後可以直奔漁人碼頭,淡海新市鎮的居民也能搭乘輕軌就近抵達老街,藍海線二期預計在 2026 年可完工通車。此外,未來還會有三芝線、八里線等分支,將進一步完善淡水生活圈,並帶動地方觀光產業。

不過在上述輕軌路網全部完成前,搭乘公車可能是淡海新市鎮居民最常選擇的大眾運輸工具。目前公車路線相對成熟,民眾可以在中山北路、濱海路、義山路、新市一路等主要幹道上,搭公車至淡水捷運站,再前往其他地方。

淡海新市鎮大眾運輸

淡海新市鎮房價

隨著近 2 年捷運輕軌通車,淡海新市逐漸擺脫「鬼城」形象,根據 591 實價登錄統計,今年全台重劃區以淡海新市鎮交易最熱,前三季交易量已達1,121件,奪下全台重點重劃區交易量之冠,代表房市持續穩定回溫。另外,根據淡水地政事務所的數據統計, 2021 年 9 月份淡海新市鎮最高成交單價來到了每坪 35.2 萬,最低每坪 16.7 萬,平均為每坪 23.0 萬,房價已經站穩 2字頭 。且根據新北市民政局統計,淡海新市鎮居住人口達到20,333人、較去年增加近2,800人,剛需住戶逐漸入住。

延伸閱讀>>>淡海輕軌 藍海線 各站景點有哪些?空拍影片帶你沿線逛逛!

淡海新市鎮房價

淡海新市鎮建案類型

內部分區域來看,淡海新市鎮目前生活機能最好、房價最高的區段,仍圍繞在家樂福與新市國小周邊,區域內新建案每坪開價至少 3 字頭、成交則穩站 28 萬元以上。

中古屋部分,由於淡海新市鎮發展較晚,區內屋齡最舊的也不過 13 年,單價則多落在 2 字頭上下, 2 房 28 坪內、總價 700~800 萬元; 3 房 38 坪總價 900 萬元左右,交易最熱門之路段則為新市一路三段、中山北路二至三段,機能集中亦近輕軌站點。

淡海新市鎮目前有將近 140 個大大小小的建案,其中大多數建案還是主打 2~3 房的產品,看得出來還是鎖定在小家庭或新婚族群等剛需客群。想要更多了解淡海新市中各建案的話,推薦參考淡水地政事務所網站,裡面不僅有各建案的分布圖,是否鄰近公園、道路一目了然,還有各建案的面積、戶數、格局、公設比,甚至成交均價等重要資訊,想到淡海看房一定不能錯過這份寶典!

淡海新市鎮局部建案分布圖

淡海新市鎮評價

過去林口、三峽、淡海新市鎮被人稱作是「林三淡」,是沒有人居住的「鬼城」,晚上點燈率低的可怕。不過近幾年林口、三峽已經谷底脫身,變成許多年輕人的第一個家,淡海新市鎮能否複製這樣的成功呢?筆者認為淡海新市鎮是有機會鹹魚翻身的!

雖然過去不少投資客被套牢於此,以及發展速度落後林口和三峽一大截,但隨著時間轉移,這樣的衝擊影響也慢慢變小;再加上 2025 年淡江大橋、淡北快速道路開通, 2026 年輕軌藍海線完工等重大利多,讓淡海新市鎮的未來發展逐漸清晰。

至於推不推薦在淡海買房呢?如果是剛需自住,且淡海的氣候環境、上班通勤等因素自己也能接受的話,在淡海買房其實是不錯的選擇,畢竟低總價的優勢能夠減少很多年輕人的負擔;不過如果是投資的話,就必須要三思了,因為目前 淡海新市鎮ㄧ期 ,待開發的土地還不少,且 淡海新市鎮二期 正在規劃編制中,還會有一大波建案準備進入市場,估計未來市場長期而言還是保持在供過於求的狀態,價格自然不會有太大漲幅,還不如投資其他開發案。

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週餘
 
 
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