理財型房貸 是什麼?繳出去的貸款還能借回來?優缺點全部列給你看!
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理財型房貸 是什麼?繳出去的貸款還能借回來?優缺點全部列給你看!

2021 年 4 月 15 日


對大多數有殼族來說, 房貸就是最沉重的壓力, 每個月繳完房貸給銀行後, 身上沒有多餘的現金可以使用, 如果剛好想出國、想結婚、想投資等短期資金周轉時, 不得已只好跟銀行申請信用貸款或是與親朋好友東湊西借, 才勉強滿足需求。(延伸閱讀:房貸種類 超級多!指數型 固定型 階梯型 抵利型 理財型 壽險型 房貸 差在哪?

其實有一種利率比一般房貸高, 但比信用貸款利率低很多房貸商品, 並享有隨借隨還動用才計息的服務, 如同將房貸活化成一筆資金額度, 替自己換得未來更靈活的資金運用, 這種特殊房貸商品就是「理財型房貸」。

什麼是理財型房貸?

一般房貸是購屋族的長期負債, 每月本金 / 本息攤還一筆固定金額給銀行後, 就不能再動用了; 但「理財型房貸」是把這筆負債變成投資理財的工具, 將已償還給銀行的房貸本金, 轉換成可供借款的循環信用額度, 當有資金需求時, 可隨時向銀行重新借出來運用的一種房貸專案。

理財型房貸 = 理財+房貸

不過天下沒有白吃的午餐, 這筆方便的資金調度是以提升些微利率作為代價, 如果只是單純購屋需求, 並不打算運用「理財型房貸」來借款, 那麼使用一般的房貸即可, 避免浪費多繳的利息

理財型房貸的優點

1. 有動用才計息

一般貸款如果放款後, 不管有沒有用到, 都要從放款日開始計算利息;但理財型房貸是核貸下來的額度如果沒有使用完全不須負擔任何利息, 只有把錢提領出來才開始「按日按額」計息, 將房貸價值「彈性」靈活運用, 並省下不必要的利息支出

理財型房貸將「不動產」轉為「動產」(可流動的資金)

例子:

如果借了 1,000 萬的一般貸款, 即使只提領 200 萬, 還是要以 1,000 萬的利率來算; 而向銀行申貸 1,000 萬的理財型房貸, 若目前已經還了 200 萬,那麼這 200 萬會變成一個循環信用額度, 只需要按日償還「已提領金額 200 萬」的利率即可。

假設理財型房貸為 2.5% , 動用這 200 萬額度 10 天, 則按日按額計息的費用為:

= 借款額度 × 年利率 × (借款天數 / 365 )

= 200 萬 × 2.5% (年利率) × (10 / 365 )(天)

= 1,370 元 / 日

2. 利率比一般借貸低

信用貸款因為無擔保品, 只憑藉借款人的個人信譽, 所以貸款利率落在 5% ~ 15% , 而理財型房貸是以房子作為擔保品, 對銀行而言風險較低, 所以能降低利率

一般理財型房貸借款利率大約 2% ~ 3.5 % 左右, 也比其他諸如保單質借股票融資現金卡信用卡預借利率相對較低, 比較適合有投資理財需求的民眾, 不過低利率並非每個人都能申請的到, 還要考量到房子的坐落地點、貸款人的信用紀錄與財務狀況。

3. 還款彈性

理財型房貸可隨借隨還不受到綁約的限制提前償還沒有違約金, 比起其他借款來說方便許多。

4. 可當臨時備用金

理財型房貸屬於銀行的短期契約, 多以一年一約為主, 如果信用狀況正常, 通常合約期滿都能自動續約, 不用重新申請, 那麼這筆每月已還的房貸本金可以當成臨時備用金, 用來旅遊、繳子女學費、房屋修繕與投資等各種用途, 以便不時之需。(延伸閱讀:注意 房貸 陷阱 ! 房貸利率 、 還款年期 有玄機!不是越長越好!

5. 資金提領方便

銀行對於信用貸款審視上嚴格, 需要準備個人財力證明, 經過層層審核, 最快隔天才能放款; 但理財型房貸免去了繁重的程序讓備用金額度與活儲帳戶相連結, 透過拿存摺到銀行、用金融卡到 ATM 或用網路銀行轉帳等, 就能直接提領現金, 省時又方便。

理財型房貸的缺點

1. 利率比一般房貸高

雖然理財型房貸的平均利率比一般無擔保信貸利率低, 但卻比普通房貸大約高出 1 ~ 2% 不等, 所以需要評估自己是否打算使用理財型房貸來借款, 否則要繳更高的利率與更多的利息反而不划算。

理財型房貸利率不等於購屋房貸利率

2. 動用額度來自還款金額

理財型房貸能動用的額度來自房貸中已償還的本金, 轉換成可供借款的循環信用額度, 如果所繳的本金愈多, 那麼能動用的額度也就愈多; 反之, 若還款本金不多, 能動用的額度就會很小, 達到預期投資效益也就有限。

投資效益來自本金大小

3. 資金借出使用有特定限制  

許多銀行針對理財型房貸的「投資項目」上有特殊規定, 譬如不能將理財型房貸的貸款進行房地產等投資, 所以申請時需了解相關規定, 以免打錯如意算盤。

4. 需收取申貸費用

跟銀行申請理財型房貸, 還要考慮到申辦貸款的費用, 如: 申辦費帳戶管理費徵信作業手續費代償手續費動用手續費估價費等等, 各家銀行收取標準不一, 不過收取金額大致落在 2,000 ~ 20,000 元的範圍之內, 申辦前還需比較一下。

5. 背負兩筆貸款

除了既有「本金 / 本息攤還」的房屋貸款, 還有另一部分為「循環額度利息」的理財型房貸需要繳款, 不管投資獲利或虧損, 利息也會繼續按日計算, 所以務必做好財務規劃與風險評估, 避免若無法如期還款, 會導致房子被拍賣或是造成信用瑕疵

6. 升息風險

目前「低利率」是一個不錯的借款機會, 但如果未來遇到「央行升息」, 讓金融市場低利率不再, 那麼除了每個月本息攤還金額會暴增很多之外, 「循環信用額度利息」自然也會跟著增加, 那麼理財型房貸就變得沒那麼有吸引力了。

總結

如果你正在繳房貸, 但又不想讓現金鎖在房貸裡, 那麼選擇使用理財型房貸, 就能將已償還的房貸本金再次轉化成可靈活運用的額度, 來滿足短期資金需求

不過這畢竟還是跟銀行借的錢, 請謹慎評估自己的還款能力與投資標的, 做好風險控管, 否則投資失利, 不僅每月要償還原本房貸的本金利息, 連帶還要付循環額度利息, 若無法如期還款, 那麼房子恐怕遭受到拍賣的命運。

房地產筆記》授權轉載

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