百貨公司吸金大法全攻略

作者:Stella   |   2016 / 05 / 03

文章來源:股感知識庫   |   圖片來源:chieni


攻略1建商搶當百貨頭家穩固年獲利對抗不景氣

最近幾年大家是不是常常看到建商轉投資百貨、飯店的新聞呢,近期房地產景氣降溫,建商推案不易,加上2013年起IFRS國際會計準則上路,建設公司業績認列一律採「全部完工法」,也就是建商要等到建案蓋好並辦完交屋手續一次認列營收,造成交屋當月營收及獲利暴衝,而未交屋月份則營收慘澹的現象。新制上路後上市櫃建商為穩固年獲利,紛紛轉投資觀光飯店及百貨商場,百貨商場除了現金流豐沛外,百貨及購物中心進入區域經營將帶動商圈發展,進而創造週邊房地產增值,也就是為什麼建設公司紛紛跨足百貨業的原因了。

我們盤點上市建設公司跨足百貨業經營案例,包括冠德(2520)更積極轉投資環球購物中心目前已有6個據點,台灣尚有3個據點興建中,2016下半年更將在中國天津開設第一家購物中心;潤泰新(9945)擅長經營商用不動產,自創品牌CityLink緊鄰松山及南港車站開發;日勝生(2547)擅長打造車站共構住宅,投資京站時尚廣場,其他像中友百貨、麗寶百貨廣場、南霸天的漢神百貨等,都是以建設公司或是營造公司為原始投資者。

產業新知-餐飲零售-攻略1:建商搶當百貨頭家─穩固年獲利對抗不景氣

攻略2百貨營運獲利模式經營能力創豐沛現金流

百貨公司經營主體可以分為開發商本身及經營團隊承租後經營管理,百貨公司主要營收來源為依據專櫃廠商的租金或營收抽成來維持營運,簡單來說百貨公司就像是房東,專櫃廠商為房客,只是各家百貨公司收取租金方式各有不同,方式包括純包底、純抽成、包底加抽成,或是包底加抽成取其高。而我們所購買的商品其生產成本各有差異,因此百貨公司在訂定抽成標準時也會因業種、品牌力、目標營業額等條件不同而有差異。除了上述提到的定費用之外,尚有因應管理而延伸的費用,像是瓦斯、網路費、周年慶贊助費、收銀機維修費等。

百貨公司在零售體系下為消費通路最後一個環節,在百貨商場販售商品及銷售所提供的服務,消費者在商場消費是由百貨公司開立發票,每日營收由百貨公司統一收取後,到了每期結帳日扣除租金及其他費用項目,支付貨款給品牌廠商,倘若租金費用項目大於貨款,百貨將產生應收帳款,廠商則需另外支付款項給百貨公司。

面對專櫃廠商貨款,百貨公司多採月結45天或月結60天,以開票或直接入帳方式付款,因此若是月結45天而言,等於百貨公司平均可以掌握專櫃廠商的貨款資金長達60天。就專櫃廠商角度,即使不考慮收款風險,但仍可能損失利息並造成營運週轉金壓力;就百貨公司而言,有多的流動資金可以運用,這也呼應為什麼百貨公司有金雞母這個封號了。

產業新知-餐飲零售-攻略2:百貨營運獲利模式─經營能力創豐沛現金流

攻略3百貨金雞母養成三步曲人潮、金流一次到位

或許有人會有疑問,現在百貨公司除了假日及週年慶外,館內的消費人潮並不多,加上百貨公司同質性高市場亦趨向飽和,為什麼還有這麼多業者要搶進呢?除了前段提到百貨公司可以創造豐沛的現金流外,以更高的經營角度思考,百貨公司的設置可以進一步創造金融消費及提高週邊房地產價值。目前台灣連鎖百貨龍頭新光集團和遠東集團,在集團內部皆有金融服務事業體,透過異業合作相互交換經營資源,百貨結合消費金融,試圖將消費者留在集團消費閉環中。

產業新知-餐飲零售-攻略3:百貨金雞母養成三步曲─人潮、金流一次到位-

百貨公司提供生活機能服務,透過百貨品牌能量、行銷等集客活動,作為成長引擎帶入消費人流;在人潮逐漸匯集之後,在人潮即錢潮的前提下,百貨公司週邊的商業氛圍也逐漸完整,商業活動加乘效果,形成一個正向商業循環;當商家聚集、生活便利性提高,商圈範圍擴大將進一步帶動區域房價及租金行情,這也可以部分呼應為什麼建商熱衷於投入百貨商場及觀光旅館業了。

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Stella
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