公寓 華廈 電梯大樓 定義?如何分別? 雅房 套房 差在哪?
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呂國瑋
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公寓 華廈 電梯大樓 定義?如何分別? 雅房 套房 差在哪?

2021 年 8 月 12 日

 
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市面上常聽到的 公寓 華廈 電梯大樓 到底有什麼差別?不論你是打算租屋還是買房,在尋找房源的時候,多數網站總是會有一個欄位要你填寫你想要「 什麼類型 」的房子。這時如果不了解這些住宅分類的話就會讓你一直無法找到心儀的房型!所以今天就讓我們來了解一下 公寓 華廈 大樓 到底差在哪? 套房 雅房 又有什麼區別? 頂加房 跟 共居宅 又是什麼意思?

筆者整理了一些通用的分類方法,提供大家在找房子時,一個快速篩選的方式!

公寓的定義

公寓 通常是指 4~5 層(至多不會超過 6 樓)沒有電梯的住宅,通常沒有公設,也不太會有管委會管理。雖然和獨棟透天的物理概念定義類似,但和透天厝的差別是公寓有複數個所有權人(透天厝較常是由同一個人擁有)。目前依照法規,不超過 7 層樓的建築可以不設置電梯,所以市面上的公寓大多沒有設置,但也是有例外!這些電梯公寓(通常都是最近幾年新建的)往往都相對高級,有小別墅的概念!

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華廈的定義

華廈 通常是指 10 層以下(至多不會超過 11 樓)樓並擁有電梯的住宅,通常不會有太多公共設施,所以不一定有健身房、KTV等,通常也會設有管委會只是規模不大。現在在興建住宅時,建商比較少選擇蓋 華廈 這種類型的,除了因為建商會想辦法用各種方式容積移轉或申請容積獎勵,讓建築可以蓋越多樓回收越多錢之外,因應現代人對於公共設施的需求,所以通常會有較豐富的公共設施。那在定義上就比較會稱之為電梯大樓而非華廈。

延伸閱讀>>>容積獎勵 是什麼? 容積移轉 有什麼條件? 增額容積 可以用買的?

電梯大樓的定義

大樓 是指超過 10 層樓並擁有電梯的住宅(所以也會被稱作 電梯大樓 ),大部份配有警衛、健身房、游泳池等多樣公共設施。其實就是現在在都會區最常看到的新建案類型,擁有不低的公設比(大約 30%~40% ),戶數非常多(所有權人非常多)。所以通常會有社區管委會來做決策、維持大樓住戶間的和諧和基本的硬體設施維護。

延伸閱讀>>>什麼是社區管理委員會?管委會有權對住戶開罰嗎?教你管委會設立三步驟!

公寓 華廈 大樓

獨立套房的定義

獨立套房 通常擁有獨立門牌、個人的獨立衛浴,室內空間可能就包含臥室、廚房、浴室、客廳,坪數約落在 8~15 坪內。在都會區這種房型比較常稱為 小套房 ,是投資客很愛的一種房型,因為可以出租給較高水準的受薪階層。整體的設備通常都較新、有裝潢,屋況也比較好(往往是在電梯大樓內才有這種房型),不僅在興建時,消防規範、隔間管路就是照著政府規範走,水電費皆按台電獨立計價,不像雅房跟分租套房是按度數計價,所以實際電費通常比較便宜!

但有一好沒兩好,這樣的房型因為再電梯大樓內所以往往要支付不少的管理費,而且也常見投資客為了能有更大的獲利,將房間偷隔出非法樓中樓,感覺增加了居住面積,但其實也是有一定的安全風險。

延伸閱讀>>>樓中樓 陽台外推 頂加 都是違建?會被報拆嗎?有特赦條款?

分租套房的定義

分租套房 也是具有獨立的衛浴設備,坪數則是落在 4~6坪內,高級一點的的分租套房則可能達到 8 坪。相較於擁有獨立門牌的獨立套房,分租套房雖然沒有獨立門牌,但價格絕對親民很多。然而分租套房便宜租金的背後代價也不少!因為分租套房通常是由房東、業主在建築完工後,私下找人來重新裝修,區隔出數間的分租套房,所以在居家安全(尤其消防安全)上要特別注意!

分租的權利義務也較為複雜,包括:所有住戶要共同分擔租金、水電費,以及居住習慣的不同容易被吵等,如果大家無法有效溝通,常會發生糾紛。所以最好在與房東簽約時就釐清所以責任歸屬,並制定公約,遇到糾紛時,才能釐清個別責任。

雅房的定義

雅房 是三種類型中最便宜,但也最簡陋的房型。不同於獨立、分租套房,雅房並沒有獨立的衛浴設備,通常會需要同一戶的人共用,且雅房住戶彼此會有共同的生活空間(e.g.客廳、廚房),門牌住址也是共用的。可以想像是一群不認識的人,分別跟房東簽約但入住在同一個家裡。所以住在這種房型,最重要的還是有好的鄰居,不然生活習慣的差異真的會搞的生活雞犬不寧。

套房 雅房 差在哪?

大學生或是年輕人租屋,最容易遇到的三種房型便是 獨立套房 、 分租套房 、 雅房 這三種。雖然對於這幾類房型也沒有一定法律上的標準,但一般來說套房 和 雅房 的分類關鍵就在於衛浴設備是否是獨立使用;而 分租套房 與 獨立套房 的分類關鍵則又為有沒有獨立的門牌。

延伸閱讀>>>學生租屋 5 步驟,第一次租屋就上手! 學生租屋補助 可領多少?資格限制?

雅房 套房

家庭式分租套房是什麼?

從上面分類可以知道,獨立套房因為設施都是自己使用不與人共享,所以租金及空間面積通常較分租雅房及分租套房來的高。於是也可以三五好友一起租一間較大坪數的住宅,這樣不僅可以平分租金,又可以和自己認識的人住一起。

這種家庭式分租房租金分擔通常是依照個人臥室面積來計(由朋友間自行協商),水電費往往是均分。需注意的是雖然大家一起租,但與房東簽約的往往只會有一人,而簽約的人就附有法律上的責任與義務喔!

延伸閱讀>>>公設 是什麼?怎麼分類?公設比 合理值是多少?一個簡單公式教你怎麼算!

共居住宅是什麼?

起源於北歐的 共居住宅 起初是為了幫忙職場媽媽分攤育兒工作而發展成的共住模式,大多是臥室獨立,但共享廚房、餐廳、洗衣等公共空間。在台灣不同的共居推廣管理公司對於定義略有不同,但實際上你參與共居所出租的房間,可以算是另種形式的分租雅房。

共居往往有很多衍伸的有趣案例,譬如:跨文化共居宅,可以與不同文化的人相處在一個空間中,體驗多元風情;青銀共居,青年可以帶給銀髮族活力及新知,銀髮族可以照顧青年的飲食起居,互助共創家庭之樂。

台灣有名的共居租屋平台:

延伸閱讀>>>租屋網推薦 ! 股感 整理 各種 租屋平台 優缺點! 591 PTT 不是唯一選擇!

頂樓加蓋是什麼?

「 頂加 」就是頂樓加蓋,通常都是在舊公寓原先的規劃樓層之上,再另外用鐵皮等金屬建材搭建的獨立套房。價格往往便宜,但卻有許多不可忽視的問題:

  • 金屬材質導致需要強力的空調設備省了房租,卻貴了電費
  • 水電管線多為額外加裝,為計算妥當容易跳電、漏水、淹水
  • 發生火災時,缺乏安全避難空間且不易逃生
  • 很多加蓋都屬於未依照建築法規的違章建築,因此也有隨時被報拆的風險
  • 頂加的問題往往嚴重且不易解決,所以在選擇便宜的頂加前,務必再三思考!

延伸閱讀>>>樓中樓 陽台外推 頂加 都是違建?會被報拆嗎?有特赦條款?

房屋的類型變化多端,但透過以上簡單的分類,相信大家未來租房時對各種樣態都能有清楚的了解。在找房子時便可以直接挑選自己喜歡的類型,快速篩選,節省大量的時間喔!

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