報稅倒數, 租屋族 與 包租公 節稅 全攻略

作者:股感知識庫   |   2020 / 06 / 09

文章來源:股感知識庫   |   圖片來源:股感知識庫


在綜合所得稅申報項目中,與不動產交易相關,依據不動產持有角色的不同,大致可以分為幾類,「 租屋 」的小資族、「 出租 」的 包租公 包租婆,買房的「購屋族」又或是買屋換屋的「換屋族」,以及賣房的「 售屋族 」。我們將陸續策展了一系列「 房地產稅務專題 」帶大家房地產稅制,第一篇先帶大家瞭解,在租房市場中的「 租屋小資族 」與「出租 包租公 」,兩個角色有哪一些 節稅 方法,及需要準備哪些相關證明文件,才能爭取到最有利的 節稅 空間。

租屋小資族善用「租金支出列舉扣除額」

有些人剛出社會前幾年還在努力累積資產,有些人則希望自由不被房子束縛,不論你是哪一類型的租客族,你知道租屋租金是可以在所得稅列舉扣除額中扣除的嗎?只要滿足幾個特定要件,同時準備好「 租賃契約書正本 」、「 租金付款證明 」以及「 設籍文件或自住切結書 」三份文件,就可以利用「 租金支出列舉扣除額 」列舉抵稅,一年最高有 12 萬的扣除額度

租客需要滿足的要件,包括租屋以自住需求沒有營業使用,租屋需是你自己本人、配偶或受撫養的直系親屬。因此如果子女在外就學,租屋在外或在校住宿,提供住宿費繳費收據,也是可以申報租金列舉扣除。另外有一點大家比較容易搞混的地方是,申報租金支出不一定要設籍在租屋處,只要附上自住切結書同樣可以申報所得稅。

租屋情境一:我和室友合租該怎麼算?

實務有一個常遇到的情境是,如果我與別人合租該怎麼算?租金支出列舉扣除額沒有一間房屋只能申報一次的限制,因此我和室友合租公寓,每個人可以列舉扣除的額度上限都是 12 萬元。這邊需要注意的是,需要「 租賃契約書正本 」,因此如果你和幾個朋友合租一間公寓,需要每個人與房東分開簽約,才能大家都申報唷!

租屋情境二:我買房也租房,可以同時申報嗎?

有一些朋友老家住在中南部,在北部工作租房定居,因為中南部房價相對便宜,在租房同時也同時在中南部置產,如果遇到這種情況,租屋同時也貸款買房,遇到這種情況,列舉扣除只能「 租金支出 」或「 房貸利息 」擇一申報唷,因此身為納稅人需要選擇自己最有利的方式。

出租 包租公 善用「所得申報的成本費用」

包租公、包租婆出租房屋收取租金收入,出租房屋獲得的「 租賃所得 」是併入個人所得稅申報,租賃所得併入個人綜合所得稅後,視每位房東的總收入、免稅額及扣除額各不相同,所得適用級距稅率有所差異。

這邊所指「 租賃所得 」不等於租金收入,房東收到租金收入需先扣除必要費用後,才算是租賃所得。

租賃所得=租金收入-必要費用

對於必要費用的認列,是指因租賃而發生合理、必要損耗及費用,除了常見的折舊、房貸利息、稅費、保險等每年需支出的固定費用外,也包含裝潢繕費。那對房東而言要怎麼節稅呢?這要從租賃所得申報方式說起…

租賃所得申報方式有兩種,差異在於兩種「 必要費用 」認定方式,一種是不需要任何證明文件,租賃所得直接以全年實收租金的 57% 計算 (扣除 43% 必要費用)。另一種採取列舉扣除方式,房東可以自己列舉因租賃而發生合理且必要的「 損耗 」及「 費用 」,逐項提出證明。在房屋大幅裝修年度中,更需要保存申報所需要的單據,才能享有 節稅 措施。這兩種中 包租公 可以先自己試算選擇所得較高者適用。

出租情境一:我把房子借給親友做生意

有些人把閒置的房屋借給親朋好友做生意,不論實際上有沒有收租金,都要申報租賃所得,繳納所得稅。如果房子是自己使用,或借給配偶、直系親屬(爸媽及兒女),且確實未收取租金,是可以不用申報租賃收入。

出租情境二:還有包租代管節稅選擇

為了鼓勵房東將房屋出租並保障租客權益,個人房東委託業者「 一般包租代管 」或「 經營社會住宅 」,且契約時間達一年以上,可以享個人綜合所得稅優惠。

一般包租代管,每屋每月有 6,000 元租金所得免稅; 6,000 元至 2 萬元可以以租金收入 53% 抵扣費用,超過 2 萬元回歸以 43% 抵扣費用。相比一般包租代管方案,社會住宅具有公益性質,享有減稅優惠較高,每月有 1 萬租金所得免稅, 1 萬以上的租金收入以租金收入 60% 抵扣費用。

報稅時不要讓節稅權益睡著了

以上介紹完「 租屋小資族 」與「 出租包租公 」兩個角色分別的節稅空間與操作方式,符合資格的租屋族與包租公,報稅時不要忘記了自己的節稅權益。

下一篇我們將繼續帶大家房地產稅制「 萬萬稅,擁有一間房子到底要繳多少稅? 」,買一間房子除了購屋本身要負擔的直接成本外,還有哪一些隱形的稅務成本,買方入手後才發現原來需要支付的錢遠超過自己的預期,因而哀聲連連,對於賣方而言,也可能因此高估了收益,我們下一篇揭曉。

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Stella
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