買房 只要付 頭期款 ? 這些 費用 你準備了嗎?

作者:KevinLo   |   2020 / 09 / 17

文章來源:股感知識庫   |   圖片來源:股感知識庫


一般人買房最注意的部分是房價,買的夠不夠便宜,建商是否有附贈傢俱、家電…等。再來就是關注銀行的房貸利率,然後準備 買房 的 頭期款 。但是 買房 可不能只考慮 頭期款 與 貸款 ,還需要考慮其他隱藏的 買房 費用 ,不然真的會被錢追著跑!

買房 究竟有那些隱藏的 費用 呢?一起來看吧!

印花稅(地方稅)

關於不動產的憑證指設定典權及買賣、交換、贈與、分割土地或房屋,然後向地政機關申請物權登記之契據。依《中華民國印花稅法》第 1 條規定:本法規定之各種憑證,在中華民國領域內書立者,均應依本法納印花稅。憑證單據上由政府蓋個印,就成為合法憑證,在訴訟時有法律保障,所以大家對交納印花稅也樂於接受。印花稅根據房屋評定現值(房屋造價殘值)與土地公告現值來收費,而不是以成交價為準。

計算公式:應繳印花稅=(房屋評定現值+土地公告現值)* 0.1%

  • 什麼是房屋評定現值?
    捐稽徵機關就房子在所有權移轉時,認定的建築物「現值」,是有折舊過的金額;建物現值的計算,通常是依照當地縣市「不動產評價委員會」評定的標準價格。通常坪數(面積)愈大、屋齡愈新、建材愈好、地段愈優,則評定現值愈高;同時,北中南不同地區的差異也大。
  • 什麼是土地公告現值?
    即:土地申報地價 土地移轉面積
  • 什麼是典權?
    典權限用於不動產,是指取得使用他人不動產或獲得收益的權利。
    而承典人除了佔有典產還可以把占有物轉而典讓/出租/抵押,但典權約定限期不得超過 30 年,而典權約期約滿後 2 年內,若出典人不以原典價贖回者,承典人就取得典物所有權。EX:小明支付 300 萬元給屋主小強,藉此取得不動產使用的權利。屋主小強將房子交付給小明,並約定期限是 20 年。當期限到期時,屋主小強可用當初小明支付的 300 萬元贖回房子。如果當期限到期又過了兩年,屋主小強不去贖回,則土地所有權依法屬於小明。⟹所以小明稱為「典權人」,房子稱為「典物」,屋主小強稱為「出典人」,小明對該房子有「典權」。

契稅(地方稅)

《契稅條例》第 2 條規定:當不動產(包括土地+建物)發生移轉(買賣、贈與、佔有、典權、交換、分割)時,買方需要繳納的費用。土地部分會課徵土地增值稅,所以不用課徵契稅。而房屋的部分沒有增值的問題,所以需要課徵契稅。

計算公式:應繳契稅=核定契價 * 稅率

核定契價以房屋評定現值(房屋造價殘值)為基準,而不是以成交價為準。

  • 契稅稅率
  1. 買賣、贈與、占有: 6%
  2. 典權: 2%
  3. 交換、分割: 3%
  • 免課契稅的時機
  1. 買賣土地
  2. 持有國宅
  3. 持有土地的人在自己的土地上蓋房子

規費

在取得土地及其上建築物改良物後,必須到所轄的地政事務所辦理土地及建物移轉登記,以確定產權,此時所須繳納之費用就是登記規費。簡單來說就是:政府提供的服務,使用者付費。依現行土地登記規則的規定,政府辦理房屋轉移登記時要收取的登記規費有登記費及書狀費:

  • 買賣登記規費
    課稅時機:地政機關辦理過戶時
    計算公式:(房屋評定現值+土地公告現值)* 0.1%
  • 申請貸款設定登記規費
    課稅時機:地政機關辦理設定時
    計算公式:貸款金額 * 1.2 * 0.1%
  • 書狀費(每張 80 元)
    地政機關依法發給權利人(買方)土地所有權狀、建築改良物所有權狀及他項權利證明書。

代書(地政士)費

代書的工作包括:簽約、過戶登記、抵押設定登記、水電過戶、實價登錄等等。常見收取費用的項目包括:

  • 簽約金
    也就是俗稱的「潤筆費」。
  • 過戶登記費用
    依照各個地政事務所表定收費。
    以一筆土地(地號)、一戶房屋(建號)為收費標準。
  • 設定登記費用
    指代書幫你辦「設定」抵押登記這個動作的費用。

實價登錄費用

實價登錄由買方登錄還是由代書登錄?

《平均地權條例》第 47 條有個規定:應由權利人(買方)申報,如有委託地政士或不動產經紀業者辦理,則應由地政士或不動產經紀業者申報登錄,賣方並無申報登錄的義務。

根據這個條例,因為有委託代書處理,所以實價登錄就由代書申報登錄。代書報價是 2,000 元,乍看好像有點貴,不過算算自己的時薪還有交通費,就覺得不算什麼了!

要注意實價登錄服務的費用是否在簽約時就載明在契約中。如果沒載明在契約裡,也要注意這個費用是否包含在委任代書的費用當中。若代書在契約外另行報價要求支付,則買方可以拒絕支付。

水電瓦斯費

如果有請代書,代書會包辦水電瓦斯的過戶,水電瓦斯的費用以實際交屋日按天數比例分攤。因為新竹的台電、台水、中油服務據點不算太遠,所以自己花個半小時就能辦完了。

仲介費

買方最多負擔房屋成交價的 2% ,賣方最多負擔為房屋成交價的 4% ,加總不超過 6% ,俗稱買 2 賣 4 。

EX:仲介費是可以議價的,以購買 1,000 萬的房子來看,買方最高要給仲介 1000 2% = 20 萬的仲介費;賣方最高要給仲介 1,000 4% = 40 萬的仲介費。

申辦銀行貸款費用

如果需要跟銀行貸款,除了房貸利率之外,還有開辦費、信用查詢費、代辦費用、鑑價費用等數千元不等的銀行費用需要考慮。

火險與地震險

921 震災後,政府規定屋主從原本「住宅火險」擴大為住宅火災及地震基本保險。貸款銀行在承貸時,也規定屋主投保火災險。如果沒有辦理住宅地震基本保險與住宅火災保險,銀行是不會同意撥款的。保險費用根據房屋地址、樓高、結構與坪數等等來決定「保額」多寡。

關於地震險的介紹,請閱讀:房屋保險:地震險有四種,怎麼保最好?

房貸型壽險

雖然房貸型壽險不像「火災地震險」是需要強制保的保險,如果想避免風險降臨時,讓自己的家庭暴露於風險中,替自己的房子加保房貸型壽險,也是不錯的選擇,房貸型壽險的保費根據房貸金額多寡來決定,一般來說數 10 萬元不等。

《房地產筆記》授權轉載

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KevinLo
在科技業打滾, 但在寫自己斜槓故事的男子: 熱愛房地產的租賃領域, 為了學習更多相關的知識, 考到租賃住宅管理人員證照, 透過實作的方式, 在部落格分享相關資訊, 與大家教學相長. 部落格: 房地產筆記 https://malapter.pixnet.net/blog
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