農舍是什麼?一般人也能申請蓋農舍嗎?市場上都怎麼玩農舍?
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黃 芸媚
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農舍是什麼?一般人也能申請蓋農舍嗎?市場上都怎麼玩農舍?

2021 年 4 月 21 日


自從 2006 年雪山隧道通車之後,往返台北與宜蘭的時間大幅縮短,離峰時段更是不用一個小時就能來往兩地,嚮往田園生活的台北退休族投資客更是紛紛轉而在此置產。從下圖我們可以清楚發現,宜蘭縣政府核發的農舍用途使照自 2006 年後便大量增加,田間也開始出現一棟又一棟華麗的農舍透天厝。(延伸閱讀:什麼是 使用執照 ? 和 建造執照 有什麼不同? 3步驟帶你看懂 使照!

究竟買到農地後就可以直接蓋農舍了嗎?一定要是農民才能蓋農舍嗎?農舍分成哪幾種?市場上都怎麼玩農舍? 就讓筆者為大家一一解開上述的答案。

什麼是「農舍」?

農舍是指在農地上興建的建築物,最初是用來堆置農具肥料當作臨時休息的地方,與農業經營活動(耕種、畜牧)有著密不可分的關係。最重要的是,農舍的興建需要符合政府訂定的相關法規、條件,才能申請建造。

可以自己蓋農舍嗎?

首先,你要擁有一塊農地,且面積須超過 0.25 公頃( 756.25 坪),並在農地縣市設籍及持有土地 2 年以上,同時還需具備農民資格,才可以興建農舍。以上是針對在 2000 年 1 月 28 日以後(也就是農業發展條例》修正後)取得土地的「新農」所設立的條件,但是在《農業發展條例》修正以前(也就是 2000年 1 月 28 日 以前),早已取得農地的「老農」並不受上述條件的限制

農民資格要怎麼取得?

前面說到,想要蓋農舍,一定要有農民資格。那依照法規規定,想要取得農民資格,可以透過以下三種方式:

1. 農保

分成「會員」與「非會員」。會員是指農會會員,為沒有請領軍公教勞保國民年金的人;而非會員則是指年滿 15 歲、合法從農 1 年以上者,只要向當地農會申請,就可以取得農保。但目前申請農保的審核較為嚴格,取得不太容易。

2. 第三類健保

從事農業漁業的人可以加入的健保,非相關產業者不容易拿到這個身份的。

3. 提交「農業經營計畫書」

沒有上面兩種保險的話,可以透過撰寫「農業經營計畫書」,說明你以後將會如何使用農地、農地的流水與排水計畫、對環境的可能影響等,並提交產銷證明農業資材證明,交由地方政府進行實質審查,可作假的空間小

農舍有哪些種類?

不同的農舍種類也對應著不同的申請條件使用規範,依照現行法規,農舍可以分成以下 3 種,分別是「老農配建」、「一般農舍」與「集村農舍,讓我們來看看他們的差別在哪吧!

1. 老農配建

前面有提到,在《農業發展條例》修正以前(也就是 2000年 1 月 28 日前)所取得的農地,並不會受到面積大小與時間的限制,農民都可以自由興建農舍。因此部分想要蓋農舍的屋主或建商,會以老農的名義申請建照、興建農舍,待取得使用執照後再進行過戶、移轉給買家,這就是所謂的老農配建。(延伸閱讀:什麼是 建造執照 ? 建照 隱藏什麼重要資訊?圖解教你怎麼查 建照 !

2. 一般農舍

相較於「老農配建」,在《農業發展條例》修正以後取得土地的「新農」,須擁有 0.25 公頃 (756.25坪) 以上的土地並在籍滿兩年,才可興建農舍。如果想要進行農舍買賣的話,必須要先取得「使用執照」長達五年,才可進行操作。

要注意的是,不論是老農還是新農,興建的農舍皆須符合以下規定:

  • 建蔽率:10% 
  • 樓高:10.5 公尺
  • 容積率:最大約 150 坪
  • 基地面積:最大約 100 坪

3. 集村農舍

農業發展條例》第 18 條第 1 項規定「沒有自用農舍而需要蓋屋的農民,也可以申請以「集村」的方式興建農舍,但是起造人必須是 20 戶以上」,簡單來說就是 20 個農民同時提出申請並擔任起造人,在 10% 的「農建農地」上蓋出 20 戶以上的透天厝(高度受限於 10.5 公尺以內)社區,其餘 90% 的「農用農地」則可座落在建築基地旁或附近鄉鎮。(延伸閱讀:透天百百種!獨棟 雙拼 連棟 有差嗎? 大樓 透天 哪個好?

由此可見,相較於要「獨自」辦理興建的一般農舍,集村農舍因為可以變成一個大案子由「專人」辦理,在申請上較為簡單,且可統一發包,因此興建價格也較一般農舍便宜。比較麻煩的是需要至少 20 人才能申請建立集村農舍,而一般農舍只需要一個人就能興建了!

市場上都怎麼玩農舍?

我們時常可以在同一塊田裡面看到這樣的景象:有 2/3 的面積是注滿水且綠油油的秧苗,另外 1/3 則是插在土裡的鋼筋,甚至還能看到工人在田間施作、任意踩踏秧苗;又或是稻子還沒割完,蓋農舍的怪手就直接開入田中央,蓋起了豪華透天厝等等。

這些「假農舍真豪宅」、「農地種電(註)」、「農地工廠」等違建,都是市場上常見的非法農舍,下次大家經過彰化鹿港、雲林一帶,不妨往田間走走,就會發現不少農田上種著太陽能板

(註)為了讓農業發展與再生能源的經營兩者兼顧,農委會允許部分地區與時段可申請進行小面積的農地轉種電,所以不完全都是違法的喔!

此外,也有不少建商會把「資材室」當作農舍賣,並打著不須申請建築執照也可以現買現蓋的口號,遊走法律邊緣,這點身為消費者的大家需要小心。所謂的資材室就是面積 13.61 坪以下的農業設施,且不得作為居住使用,雖不須申請建照,但仍須依法申請容許使用。一旦被發現是違法開發,可是會被處以最高 30 萬元的罰鍰的!

結論

近十幾年來,農舍議題層出不窮,這是因為在一開始時,法規並沒有那麼完善,政府也不知道市場上會有業者打著「小木屋」、「買農地送農舍」等標語,以低廉的價格將這些「非法農舍」販售給消費者,同時,也因為市場上的投機心態,導致農舍價格大漲而產生了農舍亂象。然而政府(農委會)、房仲業者與農人對於農舍這個大議題,各自卻有著不一樣的看法,究竟這個問題是否有解呢?下一篇我們將會帶著大家一起來了解他們是如何看待這件事情的、挖掘更多不為人知的秘密。大家敬請期待。

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