買 預售屋 比較沒壓力? 預售屋付款方式 拆解給你看!

作者:呂國瑋   |   2020 / 10 / 30

文章來源:股感知識庫   |   圖片來源:股感知識庫


人家常說預售屋適合「小資族」「新鮮人」,因為通常他們的自備款可能沒有這麼充足。奇怪的是,從總價上來看,要付的錢還是一樣很高啊!為什麼預售屋就可以買得比較沒有壓力呢?筆者今天就要來帶大家了解一下, 預售屋付款方式 有哪些,來搞懂這個令人費解的問題。

1.訂金、簽約金、開工款

當你看完預售屋要進行議價之前,通常會先付個「小訂」大概 5 ~ 10 萬,然後你跟建商才會開始進行更近一步的細節討論。

議定價格和材料…等細節後,你會在拿到買屋確認訂購單後「補足」訂金到總價的 5% 。之後根據你們的議定內容,在逐條確認契約沒有問題後,就可以正式簽約。此時必須繳交「簽約金」「開工款」大該是總價的 5% ~ 10 %

也就是說預售屋的頭期款,包含訂金(小訂、補足)、簽約金、開工款,通常約為房屋總價的 10% ~ 15% 。這個階段一般來說是沒辦法貸款的!所以總價的 10 %~ 15 %就是你買預售屋最一開始就必須自己有且要立即支付的所有金額。

2.工程款

當你簽完約,繳完頭期款後,接下來就是等待施工了。在施工期間(通常工期約 2 ~ 3 年)也會需要再付總價 10 %~ 15 %的價金,也就是所謂的「工程款」。但收取的時機有以下兩種可能:

  1. 按工程期繳納
    依照工程進度,分期繳納各期工程款。建商通常會設定三到五個工程期的進程階段,例如:地下室完工後、上樑後,收取部分工程款。
  2. 一次性繳鈉
    常可以看到建案打出「工程期零付款」的噱頭,其實就是指工程款不用於施工期間繳納,而是等到「結構體完成」、「領取使用執照」或「交屋」時,再一次把金額繳齊即可。
  3. 按月繳納
    開工後,無論施工進度如何,皆須按月繳納一定金額的工程款。等於說建商把這整段期間要支付的所有金額都攤提在施工過程的每個月中。

不論是哪一種支付方式,要付的金額其實大抵差不多,只是時機點的差異。付款的時機也都會在簽約時就先跟你說明清楚。

要注意的是,這段期間的費用也不是可以透過貸款取得的,所以這筆費用你也必須自己想辦法生出來喔!

3.額外費用

在去地政事務所辦理交屋移轉之前,必須先繳納印花稅契稅相關規費,這些是非屬於售價的額外費用,也就是說這筆錢不包含在你原本跟建商簽署的合約裡說好的每坪XX萬中,也沒辦法透過貸款取得。

交屋款及交屋保留款

買預售屋的最後一個步驟就是驗收交屋了。

驗收後如果沒有問題,便會由你的貸款銀行撥款給建商。但若驗收後若發現瑕疵,可以在驗收單要求限期改善,並將總價5%的交屋保留款(這個比例是在簽約時就要註明清楚的喔!)扣著,等到廠商完成再驗收後才會由銀行撥付。

沒錯!所以說這個階段的錢不會是由你自己付,而是銀行先幫你出,但千萬不要忘記,這也代表著你 30 年房貸的生涯即將開始呀!

繳交房屋貸款

終於拿到房子並且可以搬進去了!但同時你也必須依照和銀行簽訂的房屋貸款契約,每月支付一定比例的本金和利息,直到還清房貸的那一天,嗚嗚嗚嗚嗚….

買新成屋/中古屋 VS 預售屋

所以為什麼人家常說買預售屋可以比較輕鬆?因為若以同樣貸款 7 成來看,在簽約當下,你買的是預售屋,則只需要付出總價的 15% 當頭期款;如果你買的是新成屋或中古屋,那就會需要付總價的 30 %當頭期款。

對於存款沒有這麼足夠的小資族或新鮮人,這樣把負擔分攤的 預售屋付款方式 的確是會比較輕鬆的!但要注意的是,雖然輕鬆,拉長了付款時間也意味著增添了許多現金流上的不確定性,而且你要付的總價沒有因此而比較少啊!所以到底預售屋是不是就比較好,還是要看你自身的經濟狀況而定。

其他預售屋付款相關事項,亦可參閱:內政部「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」

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呂國瑋
期待有一天可以打破房地產知識的桎梏,讓買賣、投資房產不再是某些人的專利! Facebook:呂國瑋
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