第一次 驗屋 該怎麼辦? 驗屋 3 大重點一次告訴你
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第一次 驗屋 該怎麼辦? 驗屋 3 大重點一次告訴你

2021 年 2 月 4 日


每個建商的文化不同,施工品質也會不一樣,所以建商品牌的好壞就從這裡區分開來。品牌優良的建商,房價往往賣得很高,這是因為它們的 售後服務 與 驗收制度 把關嚴格,所以買方對建商的信賴感較高;品牌不好的建商,其 檢驗制度 鬆散,為了省下 驗收成本 ,並不會針對建築的施工品質詳細驗收,只想趕快草率 交屋過戶 拿到買方的錢。因此 驗屋 是非常重要的一個環節。

買房 是人生一件大事,好不容易省吃儉用存了頭期款買下人生第一間房,完成 新成屋 購買手續後, 交屋 前的「驗屋」是 買房 的最後一關。 若買方沒有做 驗屋 的動作,等入住後才發現有問題, 遇到無良建商可是會售後不理,因而產生消費糾紛。

不過第一次 驗屋 該怎麼驗?需不需要花錢請 驗屋公司 ?還是自己驗?這邊分享我的 驗屋經驗 。

一般來說, 建商會在「通知交屋日」前通知買方進行 房子驗收 的動作,此時房子的地價稅、房屋稅及銀行核貸的利息是由建商負擔; 如果拖到「通知交屋日」後才驗屋,那麼這些稅費與利息就會轉嫁到買方身上。「驗屋」沒有次數上的限制,但通常至少有兩次,主要針對買方認為的一些小問題做處理,當建商完成修復後,就會安排買方再次複驗, 如果買方複驗確認沒問題,建商就會約定時間完成交屋手續。

不過若遇到重大瑕疵時,因為修繕也需要花點時間,所以驗屋動作不一定能在短時間內完成,會造成交屋程序延後, 這時可在驗收單上請建商限期改善並扣下交屋保留款, 待建商修繕完成後才付尾款。(延伸閱讀:買房後, 還有什麼是每年需要繳的費用?

驗屋 3 種方式

驗屋的方式有三種,可以挑選最適合自己的方式來進行:

1. 自行驗屋

為所有驗屋中最省錢的方式,不過事前需要自己花時間先去準備 驗屋清單 與一些小工具,避免某些項目沒有檢查到。

2. 請設計師驗屋

若房子有聘請 室內設計師 裝潢,那麼大部分的 設計師 都會協助驗屋,驗屋經驗會比 自行驗屋 還來的多,能察覺許多買方忽略的小問題,但不是每個設計師都會配合驗屋

這邊有發現一個「樂活輕裝修」的室內設計網站推薦給大家, 可以幫您解決以往裝潢估價不透明、品質又很難拿捏的問題。

網站上除了有自由設計、北歐風、簡約風與普普風等四種室內設計方案之外, 最大亮點是可以立即線上 30 秒裝潢估價, 幫您省荷包之餘, 還能把房子裝潢的很有質感。

3. 請驗屋公司驗屋

若手頭上有一筆預算, 加上覺得驗屋工作繁雜想省下一堆麻煩, 或是 驗屋細節 怕被建商呼嚨過去, 則找 驗屋公司 是不錯的選擇。

 驗屋公司 有很多專門的儀器與設備, 會驗的很仔細, 並且對照房屋合約內容、施工圖與技術法規與實屋是否一致, 來糾出一般難以發現房屋缺失的問題:

  • 雷射水平儀:檢測樑柱、門框、牆面是否歪斜。
  • 內視鏡:檢測水管是否堵塞水泥塊。
  • 熱像儀:檢測是否有滲漏水或壁癌等狀況。
  • 甲醛檢測儀:檢測空氣的甲醛濃度。
  • 輻射檢測儀:檢測空氣的輻射濃度。
  • 三用電表:檢測是否只有火線與中性線而沒有接接地線的假 3 孔插座。
  • 四合一線材檢測器:檢測弱電系統 (電話孔、網路孔、電視訊號孔) 訊號是否正常。(如果自身有需求, 可以點上面商品名稱連結購買)

至於 驗屋公司 的 驗屋費用 根據「房型」與「室內坪數大小」而定, 30 坪大小的房子約需花費 1 ~ 2 萬元, 雖然看似多了一筆開銷, 但能確保房子住起來是沒問題的, 那也是相當值得的。

這邊整理網路上推薦的驗屋機構給大家參考:

驗屋重點

不管透過什麼方式 驗屋 , 驗屋 重點 離不開以下三種:

  1. 排水系統

所有與「水」相關的地方都要查看,如:廚房流理台、衛浴淋浴間、洗臉盆、陽台、冷氣排水孔、窗緣等等,不只排水要通、還要順,也要看有沒有漏水的狀況發生。

2. 機電設備

所有與「電」相關的地方都要查看, 如: 插座、電燈、開關、電話線路、網路孔、有線電視訊號孔等等,看迴路是否正常。

3. 建材類

其它非「水」「電」類的項目:

  • 檢查門窗、衛浴設備、廚具設備、曬衣設備的品項、廠牌與數量是否與合約書上載名相同?是否有損壞?
  • 檢查天花板、牆壁、地磚、油漆的施工品質是否有偷工減料。
  • 檢查室內三種管線:自來水管路、電線與瓦斯管線。

檢查施工品質的標準因人而異, 若是介意的部分就列為缺失, 請建商改善

現在網路社群發達, 社區管委會 發佈社區消息不再像以前只能透過貼布告欄或挨家挨戶敲門的方式宣傳,還可以透過成立社區群組、社團或粉絲頁的方式進行有效宣導。

我買的是新成屋建案的餘屋,此時管委會已經成立,建商會把你的資料移交給管委會,然後管委會將你加到社區群組,你可以在群組詢問已經住進來的住戶當初 驗屋 時是否有遇到嚴重的問題。透過參考其他住戶的驗屋經驗,了解這個建案沒有什麼重大的缺失,所以我決定 自行驗屋

另一個得到驗屋情報的方法是詢問警衛;因為警衛就像社區的土地公,非住戶進來社區必須表明身份向警衛登記,更何況這個社區若有重大瑕施需要施工,還要跟警衛填寫施工單註明施工日期,諸如此類的問題,問警衛就再清楚不過了。

或許有人會說: 「別人驗屋沒有重大問題,但不代表自己買的房子也是一樣的吧?」這句話說的沒錯,但就我的觀點來看,請 驗屋公司 驗屋需要一筆額外費用,既然其他住戶驗屋沒有遇到嚴重缺失,代表自己買的房子有很大的機率可能不會發生這些問題,錢要花在刀口上,所以剩下需要檢驗的部分自己來就行了。

如果這樣分析後,心裡還是覺得不踏實的話,那麼花個 1 ~ 2 萬元請 驗屋公司 來解決心理疑問也不失為一個好方法,但這有點像是為了一個發生機率很低的疾病,而去繳納很昂貴的保險費一樣。

驗屋必帶工具

如果選擇自行驗屋, 必須準備以下八種小工具:

  1. 智慧型手機和充電線

檢查每個插座是否通電、用手電筒 APP 照亮天花板或櫥櫃陰暗處的狀況,將有問題的地方拍照存證以便確認後續改善進度。

2. 捲尺

量測坪數、樑柱與各櫥櫃尺寸深度是否符合建商提供的室內平面圖或房屋契約上所載名的規格。

3. 硬幣

聽敲擊牆壁或磁磚地板的聲音,判斷是否為實心或空心。

4. 彈珠

檢查地面是否歪斜。

5. 衛生紙

將衛生紙丟進馬桶內,測試馬桶沖水力道與排水是否正常。

7. 有色膠帶

將缺失的地方貼上膠帶,並記錄在缺失表,讓建商清楚知道哪邊需要改善。

8. 肥皂水

檢查瓦斯管線的接縫處是否漏氣

實地驗屋

這個物件只有 10 樓高,一層 4 戶,所以總戶數很少,相對的管理費較高。


放眼物件四周, 大多都是新大樓。

從社區門口進入,會先經過狹長的走廊:走廊的左邊是警衛室、右邊是住戶的信箱、盡頭則是電梯。

1. 大門檢查重點

  • 貓眼是否可以清楚看到門外景象?
  • 開關門幾次,檢查門扇與門框有無變形、是否可順利開合?
  • 用鑰匙開解鎖幾次,確認門鎖部分是沒有問題的!

電梯間與兩個逃生通道採光通風良好,沒有陰暗窄小的問題!

如果社區已經成立 管委會 ,那麼走廊、電梯等公設部分就會由 管委會 與 建商 一起檢驗,後續 建商 會移交給「管委會」進行管理與維護,不過有些地方還需要了解一下。

2. 公共區域檢查重點

  • 逃生通道、安全門
    檢查是否有逃生方向標誌、通道是否被封閉或被雜物阻塞。
  • 緊急照明
    拔掉照明燈的插頭,如果照明燈會亮表示充放電功能還在;另外還需要注意照明時間是否可以持續 30 分鐘,否則就失去照明的意義了。
  • 消防設備
    雖然無法直接使用,但至少需要知道滅火器與消防栓等消防設備位置在哪,並且檢查設備外觀是否有損毀。

註:消防抽檢屬於地方法規,新竹市目前 16 樓以下的大樓,消防檢修申報每兩年檢測一次。

走廊超級寬敞, 一層有四位住戶。

開門映入眼簾的是兩房的格局:一間主臥、一間客房、廚房、客廳與一間衛浴。

新屋大部分建商都會配備排油煙機、瓦斯爐等基本廚具。雖然表面上看起來是建商送的,不過也等於是自己花錢買的。

常見的系統廚具是櫻花牌 (Sakura) 與林內 (Rinnai)。

3. 廚房檢查重點

  • 檢查洗碗槽的水龍頭開關,水流、水壓是否正常; 排水管排水是否通暢、是否會滲水。
  • 檢查廚具系統周圍與牆面地面填縫是否確實、廚具上的燈光照明是否正常。
  • 所有櫃子的門板都要測試開合。
  • 開啟排油煙機檢查是否運作順暢、瓦斯爐點火是否正常。
  • 在屋內與屋外瓦斯管線的接縫處塗上肥皂水, 檢查是否岀現泡沫,如果有就代表瓦斯管線漏氣了。

4. 客廳檢查重點

  • 看天花板與牆壁是否平整:不能有凹陷、突起、汙漬或是有裂縫。
  • 確保牆壁油漆顏色均勻沒剝落。
  • 檢查地面磁磚貼上是否完整貼合:不能有突起、破損、裂縫、色差或接縫寬度不一。
  • 磁磚最怕碰到熱脹冷縮而破裂,用硬幣敲地磚,測試地磚鋪設是否為空心:空心的磁磚聲音較大
  • 用彈珠檢查地面有無歪斜。
  • 利用手機充電器測試所有插座是否通電正常。
  • 總開關的每個開關都要測試,確認是否都有對應到正確的用電設備上。
  • 如果是買在 10 樓以上的房子,天花板會有灑水裝置,需要確保管線平行無歪斜。
  • 雖然不能點火或點菸來測試灑水器與煙霧偵測器,但要確認它們是否安裝在正確的地方。

註:弱電系統 (電話孔、網路孔、電視訊號孔) 故障的機率不高, 如果要檢查的話,可以拿桌上型電話、筆電、小型數位電視來測試,或是購買/租借四合一線材檢測器

普遍來說,連通室外的影像對講機等機電設備較容易出錯,需再三測試。

5. 對講機檢查重點

  • 確認對講機按鈕運作正常。
  • 確認通話、影像、警報與收訊功能是否正常。

主陽台設計的空間是要擺放洗衣機,因為出水口與排水孔都預留好了

6. 陽台檢查重點

  • 注意水龍頭的水流是否正常、排水孔的排水是否通暢, 避免管內有髒汙、水泥、碎石等殘留:排水時出現漩渦狀, 表示管道暢通。兩房格局大多只有一間衛浴,衛浴門使用防水的木門;其實這個空間可以做個簡單的乾濕分離,價格大約一萬出頭。(延伸閱讀:換過才知道, 家裡的浴室門用對了嗎?

7. 浴室檢查重點

  • 檢查燈光與排氣設施運作是否正常。
  • 檢查蓮蓬頭與水龍頭水壓是否正常。
  • 冷熱水溫度切換是否正常。
  • 確認臉盆表面是否刮傷、汙損?
  • 確認臉盆的止水塞功能正常無堵塞, U型排水管排水正常無漏水。
  • 丟幾張衛生紙到馬桶裡面,測試馬桶沖水力道。
  • 馬桶把手多按幾次, 確認排水、儲水是否正常。
  • 馬桶和地面的接縫處有無滲水。
  • 廁所的排水孔是否正常? 是否有阻塞現象發生導致積水?
  • 若有浴缸, 則檢查是否有裂縫;注滿水後看水塞是否可以確實塞緊沒漏水;放水時看排水是否正常。
  • 檢查牆壁上的壁磚與地磚,確認有沒有破損龜裂或者是缺角。
  • 若有安裝乾濕分離,則注意淋浴拉門是否有水會漏出。

客房採光不錯, 但有明顯樑柱的結構, 透過之後簡單的裝潢可以遮蔽。

8. 房間檢查重點

  • 看天花板與牆壁是否平整:不能有凹陷、突起、汙漬或是有裂縫。
  • 確保牆壁油漆顏色均勻沒剝落。
  • 檢查地面磁磚貼上是否完整貼合:不能有突起、破損、裂縫、色差或接縫寬度不一。
  • 磁磚最怕碰到熱脹冷縮而破裂,用硬幣敲地磚 測試地磚鋪設是否為空心:空心的磁磚聲音較大。
  • 用彈珠檢查地面有無歪斜。
  • 利用手機充電器測試所有插座是否通電正常。
  • 檢查窗戶的玻璃表面是否刮傷、破裂。
  • 檢查窗戶是否有無法緊閉的現象? 滑動是否滑順? 是否可以正常上鎖?
  • 檢查窗框與牆壁間是否有空隙? 矽利康膠條是否有破損、滲水?

主臥空間很大, 缺點大概就是採光只能透過副陽台的門。

還有大樑很明顯, 也需要做簡單的裝潢遮蔽。

建商預留了冷氣孔, 代表之後冷氣管線安裝要依照樣的走線設計。

9. 冷氣排水孔檢查重點

  • 將水灌入冷氣排水孔, 觀察冷氣排水孔是否暢通? 是否有逆流的現象:若遇到無良建商, 可能會只設有排水孔, 但沒有排水線路。

從副陽台看到對面是家公司。

副陽台有配備簡單的曬衣裝置,需要檢查裝置是否完整並可以正常使用。

10. 校對契約平面圖

驗屋到最後別忘了利用捲尺量出室內格局的坪數大小, 並比對建商給的平面建照圖, 檢查是否有按圖施工。

若是隔壁有鄰間 (隔間牆), 量測基準為牆心到牆心的距離;若是靠外的邊間(外牆), 量測基準從房子外緣的牆壁開始量, 因此長、寬 10 公分以內、高 3 公分以內的誤差值都屬正常。

停車位位於地下室二樓, 屬於一般坡道進出的平面車位。(延伸閱讀:一次搞懂坡平、坡機、機平、機機、機械循環 5 種車位分類的形式!

11. 停車位檢查重點

用捲尺量 車位 長寬高尺寸及面積, 並注意車位樓層、車位類型、車位編號是否與契約書上標示相同。(延伸閱讀:停車位花錢買卻不能賣? 一次搞懂「法定停車位」「增設停車位」「獎勵停車位」!

一樓有公共的資源回收與垃圾車放置的地方。

房地產筆記》授權轉載

【延伸閱讀】

 
週餘
 
 
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