高樓層 可以買嗎? 高層建築 耐震性 耐風性 耐晃度 要注意!
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高樓層 可以買嗎? 高層建築 耐震性 耐風性 耐晃度 要注意!

2021 年 3 月 31 日

 
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常看房的人就知道永遠頂樓價格最貴,但 高樓層 就真的這麼好嗎? 高層建築 不僅有良好的景觀視野,更具備好的隱私性,更是一種身份地位的象徵。從投資觀點上,高層建築大多規劃為豪宅產品,市場上更加稀缺也更為保值。但住在真的這麼高的樓層,其實要注意的地方是很多的!所以就算你真的很想買高樓層,也先看完這篇文之後再決定吧~

高層建築 定義

買房時,住宅產品樓高百百種,因此到底怎樣的住宅才算「高」?我們需要參照建築法規中的規範。 依照建築技術規則的定義:「高層建築物,係指高度在五十公尺樓層在十六層以上之建築物。」 因此,在購屋時只要樓高在 16 層(含以上),讀者們就要注意以下事項了。

高樓層注意事項!

高層建築非常特殊,甚至受到法規專章的檢視。原因不外乎高層建物在安全性的考量上有極為特殊的要求。雖然以上問題會在設計規劃端被解決,例如需經過結構審查、消防審查等。但上述議題而衍生的種種限制,可能會推翻你對高層住宅的想像。因此購屋族在以下幾個面向上需要審慎考慮:

  • 防火與逃生
  • 耐震構造
  • 建築設備

高層建築防火疑慮

開放式廚房要規劃防火區

大學時因為實習,我曾經去過高層建築內一層一戶的超高檔建案,其中廚房的規劃相當封閉。當時的我不禁納悶:「以這種檔次的產品,規劃開放式廚房與中島在空間上不是更為高雅也更好賣嗎?」

原來高層建築因為多為 SC鋼骨結構 與 逃生不易 ,更重視整棟大樓的消防安全。因此法規規定如下:

  • 除住宅、餐廳等係建築物機能之必要時外,不得使用燃氣設備(指明火爐具)
  • 高層建築物設有燃氣設備時,應該將燃氣設備集中設置。且與其他部分應以具一小時以上防火時效的防火區劃。並設置瓦斯漏氣自動警報設備。

補充下何謂防火區劃:在同一層樓中,具有防火性能的牆體、門窗等。最重要的目的是防止火勢延燒。

總上所述,若你家滿足以下兩項條件:「爐具使用明火」與建築在「 16 層樓以上」,那廚房就不能將牆壁打掉。而讀者可能會好奇,那假如我家住在大樓的低樓層呢?答案是不論你家所在樓層為何都禁止更動。因為破壞防火區劃會使火災時火勢蔓延,牽涉整棟大樓安全,是消防上的大忌

若你家不涉及以上狀況,廚房牆壁也非結構牆,或是建商採用非明火爐具的話就可以申請「室裝審查」,改造成開放式廚房喔!

延伸閱讀>>>我家耐震嗎? RC結構 SC結構 SRC結構 是什麼?耐震度有差?比較整理!

消防撒水頭要能發揮作用

一般消防雲梯車的高度,約在九到十樓左右,因此法規規定 11 樓以上要做消防撒水頭。這些灑水頭的位置,需要經過消防法規檢討,更不可隨意更動。因此在購屋時,可以看到天花上有消防灑水頭。

當然很多人會覺得施作天花板將撒水管線修飾掉會更為美觀,但大家需注意的是:裝修時千萬不能拆除或將其遮住消防灑水頭!畢竟這可是關係到火災時人身安全!此外,在做格局變更時,撒水頭的位置與配置也需要作相應的調整。雖然偶爾會傳出一些意外,例如竹北建案灑水器爆開導致家中泡水。但這只是少數個案,若喜歡高樓層的朋友,灑水頭是安全的必要設備,應學著與它共處。

消防灑水頭

高層建築注意事項

窗戶性能要確認

因為高層住宅風速與風壓較大,尤其颱風來時更為有感。所以窗戶的施工品質便非常重要。購屋時應跟建商確認採用的窗戶等級,注意以下指標。不然事後還要自掏腰包更換鋁窗很吃虧喔。

  • 氣密性:就是關閉之後不漏風,氣密性好不好更影響到高層住宅室內的溫度。
  • 抗風壓性:在高強度的風壓下窗戶本身的耐受程度
  • 水密性:衡量窗戶受暴雨時防止雨水滲入室內。
  • 隔音測試:窗戶對噪音衰減程度。

建築制震系統

購買高層建築時,結構體的選擇非常重要。大多超高層( 30 層以上)為 SC 鋼構,高度稍低的( 15-25 層)多採 SRC 結構。在地震來時,鋼骨結構變形較大,晃動更為「有感」。而 SRC 結構因為外層有混凝土包覆,白話的說變更「硬」,因此晃動幅度較小,會是更為舒適的選擇

而 SC 鋼構改善的搖晃方式有很多,可以詢問建商採用哪種制震系統。例如斜撐、阻尼器或隔震墊。但這些工法造價非常高,大多在有名的地標及建案才會使用喔。

延伸閱讀>>>免震 制震 是什麼意思?制震壁有效?隔震墊用途?水泥磅數越大越好?

建築外牆年久易裂

高層建築因地震來時建築體的變形較大,因此時日一久,外牆較容易因為相對變形大而產生龜裂。因此外牆的防水與施工品質就相對重要,要挑選誠信建商才更有保障。

高樓層的設備問題

設備層是蛇呢?

到底何謂設備層?其實就是放置建築機電設備的樓層,包括空調設備、給排水設備、電梯機房等等。一般來說,設備層的位置並沒有固定,最常見於地下室與頂樓。

而高層住宅建築因為樓高過高,水壓不夠打到整棟樓,因此最多每 60m (約 15 – 20 層樓)會需要設置一個中間設備層,放置中繼幫浦加壓。此外,以複合式住商大樓而言,也常以兩種機能間的轉換層作為設備層。一般而言,建築師會將這類設備與機房位置藏起來,因此不會出現在大家的視角中。

設備層的缺點

因為中繼水箱與幫浦在運作時會產生許多震動與噪音,因此設備層上下樓層可能會更有噪音上的困擾。千萬別買錯以致後悔萬分。或是預算有限的朋友,也可以以此為條件向建商提出議價喔。

設備層怎麼判斷

該如何判別是不是買到設備層?讀者可以參考以下兩種方式:

  • 第一,詢問代銷公司與建商,或要求觀看完整建築圖面進行判讀。
  • 第二,設備層通常會設計為夾層,因此購屋時可以進行實地走訪,倘若樓層淨高明顯較其他層更低,則很有可能就是設備層了。

高層建築的購屋四大須知

以上簡單為讀者簡單統整購買高層住宅的四大重點,包括:

  1. 格局變更時要注意防火區劃,開放式廚房在高層住宅難取得。
  2. 避開設備層,或以設備層作為議價條件。
  3. 11 層以上裝修時需注意消防灑水頭相關規範。
  4. 高層購屋時應檢查窗戶性能耐震結構

只要以上面向好好考慮,就能幫助你買到夢想中的高層豪宅了!

高層建築購屋須知

【地震系列延伸閱讀】

 
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