高雄新市鎮 懶人包! 橋頭科學園區 未來發展?開發進度?機能如何?房價多少?
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高雄新市鎮 懶人包! 橋頭科學園區 未來發展?開發進度?機能如何?房價多少?

2021 年 11 月 27 日

 
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高雄新市鎮 在 橋頭科學園區 (高雄新市鎮二期及後期發展區範圍)的實質開發作業啟動後, 又重新回到住宅市場關注的焦點範圍!整個 高雄新市鎮 的發展計畫,從 1994 年高雄人口尚在成長的狀況下被擬定,到近 10 年面臨整體人口的衰退,以致於新市鎮第一期發展區雖然已有完善的公共設施並有高雄捷運 R22青埔站 等方便的大眾運輸了,但生活機能及人口進駐的進度都還是相當得不足且緩慢。

橋頭科學園區 的開發會是推動高雄新市鎮發展的新契機嗎?周邊的生活機能會如同台南科學園區在先進產業進駐後,逐漸發展完善,而後推動周邊房市實質的需求與價格的上漲嗎?今天筆者就要帶大家認識「 高雄新市鎮 」的發展近況,並剖析在「 橋頭科學園區 」推動實質建設後會對周邊帶來什麼影響。

高雄新市鎮

高雄新市鎮 (高雄新市鎮特定區主要計畫)於 1994 年就由內政部公告實施,並橫跨了高雄市楠梓區、橋頭區、燕巢區、岡山區四個行政區,計畫的初衷是為了解決高雄都會區中低收入市民住宅缺乏且公共設施不足造成生活品質低落的問題。希望藉由政府整地、興建公共設施並完善大眾運輸系統後,可以導入民間建設的力量,將這個北高雄邊陲的區域發展為生活品質優良的綜合性新市鎮。

可惜的是,在高雄縣與舊高雄市合併後人口一直維持穩定的 277 萬人甚至在 2014 年後還有負成長的趨勢(目前台灣縣市人口數排名第三,少於新北市和台中市),而總體人口數的下降也導致高雄新市鎮計畫之初設定引入的 30 萬計畫人口顯得過於樂觀,甚至新市鎮計畫核心所在的楠梓區與橋頭區也一直不是合併後的高雄市重點發展核心區域。

在近十年來,高雄新市鎮的第一期發展區內,政府雖然已興建完善的公共設施、捷運及道路系統,但在政府土地標售、民間住宅興建及人口導入的過程,都明顯的不如預期的順利。雖然零星的有新建案推出且銷售狀況不差,但直到今日,高雄新市鎮仍被視為進駐率極低生活機能仍然需靠外部既有聚落輔助的一座空城!

高雄新市鎮 進駐率不佳的問題,筆者推斷其中一個很大的原因在於周邊既有的產業聚落「岡山工業聚落」及「楠梓加工區」發展成熟,在幾乎沒有未開發的工業土地又沒有新的產業進駐的情形下,怎麼可能有新的人口產生呢?

然而這個情形在內政部於 2021 年 9 月底通過高雄新市鎮內 橋頭科學園區 區段徵收計畫後正式啟動第 高雄新市鎮二期及後期 發展區的實質開發作業後是不是能有機會翻轉呢?

在人口衰退的高雄,橋頭科學園區有望帶來新市鎮實質的居住需求!

高雄新市鎮交通與周邊重劃區位置圖

高雄新市鎮周邊聚落與發展區空拍圖

高雄新市鎮一期

目前 高雄新市鎮一期 發展區相關的公共設施多已完成開發,除部分機關與學校用地因為尚無使用需求所以土地仍閒置之外,其餘的道路、公園等設施都已經完成開發。另外,截至 2020 年底,雖然政府的可售商業或住宅使用土地已經售出近 70% ,但目前的建案多集中在靠近東側的捷運青埔站及西側既有的甲圍社區周邊,推算上有超過 80% 的土地尚未開發。

超過 80% 土地尚未開發,且生活圈尚未形成

高雄新市鎮一期土地開發與生活機能

高雄新市鎮一期 :交通機能

高雄新市鎮一期 發展區的交通機能如何呢?從 2021 年 10 月高雄新市鎮周邊捷運站的旅運量統計也可窺見周邊的生活圈尚未形成,新市鎮核心的 R22青埔站 及 R22A橋頭糖廠站 為高雄捷運現有 37 站中進站人數最少的倒數第 3 及第 1 名。

以 R22青埔站 為例,平均每天僅有 1,367 人進出站,相較於其他以住宅區為主的捷運站,平均每天進出站人數多落在 3,500人 至 6,500人 間 (如: R13凹子底站  6,206人 、 R15生態園區站 4,094 人、 R21都會公園站 3,540人 )。運量極低也顯示周邊居住人口少通勤方式以自有運具汽車或機車為主。而距離未來橋頭科學園區最近的「 R23 橋頭火車站站 」,即便周邊即是現有的橋頭生活圈,但每日的通勤人次仍然不到 2,500 人,顯示周邊人口也是多以自有運具作為主要的通勤工具,也因此入住此區時,尖峰交通時間的塞車狀況務必要注意!

高雄新市鎮周邊捷運站旅運人次

高雄新市鎮一期 :房價

高雄新市鎮一期 發展區近一年的房地成交案有超過 700 筆,交易狀況活絡。目前成交的單價由 2018 年的 15 萬元/坪到近年成交價多落在 17 萬元/坪以上有穩定的成長,市場上的推案皆為 10 層以上電梯大樓,並以 25~50 坪 3~4 房的格局為主。

周邊其他參考的房市交易標的在新市鎮第一期發展區外北側舊有的橋頭聚落,以 25 年以上 2~4 樓的透天厝為主,近一年的成交價亦同樣落在 15~18 萬元/坪。

持續有新案推出且交易活絡,可見市場樂觀看待本區未來發展

高雄新市鎮一期近一年周邊房地交易狀況

高雄新市鎮一期 :生活機能

高雄新市鎮一期 目前的生活機能尚未發展完全,但在高雄市整體房市量價皆漲的大環境下,本區的土地標售價格也由 2019 年的每坪 20 餘萬,至今年 7 月底台糖標售土地的得標價無論住宅區與商業區皆超過每坪 50 萬元。

另外我們也可以參照南部其他科學園區過去的發展歷程,在產業進駐後對於周邊房市價格的總是有一波的帶動效應,同時近年來高雄市政府也有明確鼓勵半導體產業進駐的趨勢,所以總總因素也可看見建商們對於本區未來的發展仍然深具信心。唯獨生活機能和居住人口永遠都是雞生蛋蛋生雞的問題,期盼未來更多的人口進駐後,相應的生活機能也能持續的有所提升。

橋頭科學園區介紹

為了促成高雄半導體產業的成型,也因應南部科學園區工業土地缺乏的問題(台南與高雄園區出租率皆超過 90% ),政府於 2018 年檢討將高雄新市鎮二期的部分土地變更為產業發展用地,並定名為「 橋頭科學園區 」,計畫優先引進晶圓製造、封測、材料及設備、航太與智慧機械等高科技工業。 橋頭科學園區也迅速的在 2021 年 9 月通過將以區段徵收方式推動土地的實質開發。

橋頭科學園區 面積為 352 公頃,其中有 53% 土地將作為產業用地,其餘 11% 作為住宅及 26% 作為公園&道路等公共建設。而橋頭科學園區內現有的工廠將原地安置,政府也將協助農場遷移至其他地區,而現有的住宅與其他的建物將依照市價辦理徵收,所以在區段徵收計畫完成後土地擁有者則可以選擇領回土地或按市價補償。而藉由開發計畫的執行,政府將預期可獲得完整的地塊進行產業及住宅的導入,整體公共設施預計於 2022 年開始施工,並於 2025 年完成公共建設與土地分配。

橋頭科學園區已於 2020 年啟動實質開發作業,並預計於 2025 年完成公共建設與土地分配

橋頭科學園區 :週邊設施&交通機能

依照目前正在第二次公開展覽階段的「擬訂高雄新市鎮特定區第二期細部計畫(配合設置產業用地)案」,整個計畫區被國道一號及其下方道路劃分為東西兩側,東側都是產業專用區,西側為住宅區和商業區,並劃設有 3 處公園用地,其中東側產業專用區包圍的公園用地為泥火山溢流範圍,西側兩處公園則提供給鄰里活動使用。而交通系統的部份除了現有橫向的安新路及通燕路可往西連接省道台一線,其餘道路都有待區段徵收後政府開發。

橋頭科學園區擬定都市計畫圖

橋頭科學園區發展

橋頭科學園區對於高雄市民們及高雄新市鎮未來潛在的置產者來說,最關心的應該還是未來這個園區將引入的產業類型。一方面引入的產業類型代表對於就業及地方經濟直接的影響,另一方面值得關注的是引入的產業類別是否有污染及對居住品質產生負面的影響

延伸閱讀>>>嫌惡設施 是什麼?怎樣算嫌惡設施? 迎闢設施 又是什麼?這些設施對房價有影響?

依據高雄市政府公布的橋頭科學園區發展願景圖,未來橋頭科學園區將以半導體、智慧生醫、智慧機械、創新科技(5G、AR/VR)與航太產業為主。但回歸到法規面,依據目前仍在第二次公開展覽階段的高雄新市鎮二期發展區細部計畫,在土地使用類別的管制並沒有對於其中三種產業專用區有明確的使用種類規範,如果參照周邊的和發產業園區等土地使用規範,第一種產業專用區就幾乎涵蓋了多數的製造業(如:電子、金屬、機械、汽車等),第二種產業專用區則作為支援性產業的使用(如:金融保險、運輸倉儲、電信、醫療等)。總而言之,橋頭科學園區具體可能引入的產業類型仍待高雄市政府於後續的都市計畫與土地使用分區管制規範中有更明確的定義!

計畫以導入半導體與智慧及創新產業為主,但目前並無明確的土地使用規範

橋頭科學園區發展願景圖

高雄新市鎮二期

總體而言, 高雄新市鎮二期 發展區仍在開發的初期,多數的土地都是閒置待開發的狀態,而整體的生活機能與產業的導入也須視未來產業引入的狀況而定,所以筆者判斷本區仍然處於早期開發期,需要等待至少 3~5 年產業進駐後,才會帶動實質的住宅需求產生,但可以確定的是若橋頭科學園區開發順利,未來本區應該會是北高雄人口進駐的新興發展區域。

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週餘
 
 
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