公設比計算！合理公設比是多少？哪些東西算公設？公設注意事項！
現代住家除了私人空間外一定都有 公設 ，只是居家 公設比 也是不斷的提高（近乎都來到 3 成以上），許多公共設施可能住戶根本用不到，但卻也都算在你的買房費用中。這篇文章將帶大家了解一下公共設施的種類（大公、小公）有哪些？大樓 公設比 應該要怎麼計算？怎麼樣的公設比比較合理？最後也整理了買房挑公共設施不可忽略的注意的事項！
編按：現在房屋的建築設計越來越多元創新，建築物裡的公共設施也變得更加形形色色，除了一般我們熟知的電梯、梯廳、管理室等公設，其他還有哪些超實用公設呢？又究竟有哪些公設的cp值低到讓購屋族群們避之唯恐不及呢？文末通通幫你整理好了，快來看看你心目中最想和最不想遇見的公設是不是也榜上有名！
公設種類？
公共設施（簡稱：公設），顧名思義就是指大家都會用到的共同空間。因此在買房的時候，除了買到私人的住家空間外，其實還有一部分比例的 公設 。而公設還又再區分成 大公 、 小公 ！這些面積在權狀中都能夠清楚的看到，讓我們來歸納一下！
1. 私人空間：
指完全排除外人的空間，專供屋主使用的面積，有：
- 主要建物：指的是室內的面積，可以對應到房屋權狀上的「總面積」，包括客廳、臥室、衛浴等，如果有樓中樓或夾層等，也會被歸類在其中。（不過如果是自己偷偷加蓋的夾層，就不會被登記在裡面喔！）
- 附屬建物：指的是與主建物相連的設施，主要是室外的空間，包括陽台、雨遮、露台等。
2. 公共設施：
指的是和其他住戶共享的空間，根據使用者的性質，還可分為：
- 大公
指的是全體住戶共同持分，且能夠共同使用的空間，像是大廳、閱覽室、管理室、健身房等。 - 小公
指的是僅供社區某部分特定人使用並持分的空間，像是每層樓的通道、電梯間、各樓層樓梯間等。
由於各樓層房型和設計不同，導致樓層間的「小公」面積也可能不同，所以即使是在同社區大樓的房子，公設比也都不盡相同哦！
公設比是什麼？公設比計算！
那什麼是公設比呢？公設比是我們用來衡量權狀面積中公共設施所占的比例，也就是我們花錢購買的房屋中公共設施的比例有多少。但「 公設比 」並沒有法律上的依據，因此也沒有標準的算法，一般常用的算法為：
💡公設比＝公共設施÷（主建物＋附屬建物＋公共設施）x 100%
要注意的是，這裡所計算的公設比是不考慮停車位的，因此如果權狀上有登記停車位面積的，在計算時必須先扣除掉。
合理的公設比？
目前沒有一定的標準規定怎樣的房屋類型就應該要有多少的公設比，完全取決於不同的建案，不過還是有個普遍的區間範圍可以參考，如下表所示：
公設比太高？
關於新建案公設比太高以及計算方式的爭議越演越烈，內政部目前也正研擬法規修正草案。對於修法的方向，將著重控制公設比是否在合理區間，而設定的區間範圍將從「建築基本需求」與「市場消費需求」來看，依設置目的可能分成 2 類著手，包括：
- 「必要性的公共設施」應由消費者負擔，例如走廊、安全梯、排煙室等。
- 「必要性以外的公共設施」應著重在資訊揭露，如室內游泳池、KTV、健身中心等。
這次也會順便檢討免計容積部分，朝向合理控制管理委員會空間及機電設備空間面積的方向規劃。至於停車空間檢討部分，因台灣不動產交易市場上，停車位可獨立交易，房屋也常與停車位分開計價，為配合停車位實務需求，將以住戶權益受保障前提下，研議檢討停車空間制度的可行方案。但因涉及層面較廣，會持續傾聽各界意見、審慎評估。
公設比注意事項！
現在大家常常會有個迷思，就是認為公設比要越低越好，這其實是錯誤的觀念。合適的公設比有助於營造出更舒適、更便利的生活環境，提高我們的居住品質，所以重點是在於如何把錢花在有用的公設上哦！
1.社區花園很大，代表公設比很高？
這是一般常見的迷思之一，會算到公設比中的公共設施都是有屋頂、有建築結構的部分，如果是在戶外的花園庭院、籃球場等，則會被算到法定空地的範圍，也就不會算成要負擔的公共設施，而且法定空地是法律有明文規定一定要留的，所以如果能善加利用，對居民來説反而是好事呢
2.地下室停車空間是影響公設比高低的關鍵
停車空間可大致分為兩部分，停車位和供通行的車道，依照一般的標準，「車位 + 車道」普遍登記的面積約 10 坪左右，如果建商將停車位只登記約 4.5 坪的下限面積，很顯然的就是把車道坪數灌給樓上住戶，當成權狀面積中的「公共設施」了。說白了，消費者就是用住宅價格的單價買到地下室的車道面積，這對沒有買車位的居民來說，當然會造成不公平的現象，因此即使不買車位，也得留意車位面積是否合理。
3.留意公設是不是二次施工的違建
因為一般民眾對於購買公設比高的社區意願較低，但卻同時希望能夠有住進有高級公設的社區，所以就有建商在取得使用執照後，透過「二次施工」的方式來實現廣告上作為噱頭的公共設施（例如：原本設計是梯間，但在通過使用執照審查後，偷偷變成健身房）。
但這些「二次施工」的公設其實都是違建，一旦被其他人檢舉後，就有可能會被拆除，屆時權益受損的還是社區中的住戶，花了大筆的錢卻還無法享受到合理的公設，因此在看房時，務必要了解公設是否來自「二次施工」。
4.公設的使用率和相關費用是否合理？
有些公設看似很高級、很方便，但實際使用上可能不如想像，例如社區的游泳池就是很好的例子。一般而言，常見的標準泳池為長度 25 ~ 50 公尺及深度 1.5 ~ 2 公尺的設計，依法規定泳池若是水深超過 1.2 公尺，或是有 25 公尺以上的水道、面積超過 50 平方公尺，就必須配置合格救生員。
因此許多社區為了減少管理支出，大多只規劃水深 1.1 公尺的「消防蓄水池」當作泳池使用，如果是有游泳習慣的居民，購買前得先評估是否能滿足日常的游泳需求，或者在滿足需求下，所產生的相關費用是不是能夠承擔。此原則放到健身房、閱覽室等公設，都是可以適用的。
公設比低不一定好！
因為法令的與時俱進和居住習慣的轉變，現在要買到「零公設」的房子已經越來越難了，因此與其一味的追求「低公設」的不動產，不如換個角度，找到真正合適自己需求的「好公設」，才能在保障日常生活品質的同時，兼顧不動產的保值程度哦！
公設排行大調查
根據台灣房屋集團進行的「 2022 年住宅公設大調查」，統計結果顯示有高達 9 成的購屋民眾會將「公設比」，納入購屋決策的考量中，不過現在的房屋公設種類五花八門，除了居住必備的樓梯、門廳、配電室等基礎公設，其他如健身房、游泳池、空中花園等公設現在多已成為建築標配，但是對於購屋者來說，這些公設到底實不實用呢？是成為建商促銷的蜜糖還是僅成為拉高公設比的毒藥呢？一起來看看！
超實用公設排行
首先，我們先來看看民眾票選最想擁有的超實用公設有哪些，最受民眾青睞的前三名公設是垃圾處理區、郵件包裹收發區以及室內多功能體健區，從冠亞軍的公設項目中可以看出購屋民眾對於居住環境便利性的重視程度！
| 公設項目 | 佔比（%） |
| 垃圾處理區 | 81.9% |
| 郵件包裹收發區 | 68.1% |
| 室內多功能體健區（健身房、韻律教室） | 33.1% |
| 交誼/宴會廳 | 21.3% |
| 電動車充電樁 | 20.0% |
| 圖書室/閱覽室 | 15.6% |
| 兒童遊戲區 | 10.6% |
| 游泳池 | 10.0% |
| 棋藝室（棋藝、麻將） | 4.4% |
| 廚藝教室 | 3.1% |
| 三溫暖 | 2.5% |
資料來源：台灣房屋集團趨勢中心
超低 cp值公設排行
接著，我們來看看哪些公設被民眾評點為最想打入冷宮的超低 cp值公設，從表中可以發現以 63.8%位居第一的最低cp值公設是三溫暖，其他有五成左右的民眾覺得 cp值超低的公設項目還有游泳池、棋藝室以及廚藝教室等休閒型公設。
| 公設項目 | 佔比（%） |
| 三溫暖 | 63.8% |
| 游泳池 | 51.3% |
| 棋藝室（棋藝、麻將） | 48.8% |
| 廚藝教室 | 48.1% |
| 圖書室/閱覽室 | 15.6% |
| 交誼/宴會廳 | 14.4% |
| 兒童遊戲區 | 12.5% |
| 室內多功能體健區（健身房、韻律教室） | 10.6% |
| 電動車充電樁 | 4.4% |
| 郵件包裹收發區 | 1.9% |
| 垃圾處理區 | 0.6% |
資料來源：台灣房屋集團趨勢中心
疫情時代夢幻公設排行
除此之外，受到新冠疫情持續的影響，民眾待在家的時間越來越多，對於居住環境的要求也隨之增加。民眾票選疫情時代待在家中最想擁有的夢幻公設冠軍是冷藏/冷凍包裹室，其次為出入口無塵淨化區以及外送餐點保存區。看得出疫情影響民眾在家網購、叫外送、消毒、休閒等等的需求，也接連影響到民眾購屋時對公共設施項目的期待！
| 公設項目 | 佔比（%） |
| 冷藏/冷凍包裹室 | 48.1% |
| 出入口無塵淨化區 | 43.1% |
| 外送餐點保存室 | 38.8% |
| 送餐電梯（菜梯） | 22.5% |
| 垃圾冷藏室 | 21.9% |
| 露營烤肉區 | 16.9% |
| 個人會議室（遠距視訊／直播間） | 15.0% |
| 休閒視聽室（小型電影院/ KTV ） | 13.8% |
| 社區民宿（親友客房區） | 11.9% |
| 寵物專屬日光區/沖洗區 | 11.3% |
| 私人宴會廳 | 10.0% |
資料來源：台灣房屋集團趨勢中心
【延伸閱讀】
