投資德國房地產好賺嗎？在德國買房要注意什麼？德國房產投資指南！
愛車的朋友們想必和讀者一樣，年輕時總夢想著長大賺錢之後，可以買台由德國原廠製造的 – 進口德系汽車。優越的操控性、設計感，強大的品牌力，高速行駛下的穩定性，讓駕駛汽車不再枯燥乏味，而是一種樂趣。德國製造—是高品質產品的代名詞 ！
德國介紹
德國 （德語：Deutschland） 為世界第四大經濟體，在出口僅次於美國、中國兩大強權，排名世界第三。且它是歐盟最大的經濟體，對歐盟決策有絕對的話語權。德國的總人口為 8,324 萬，是歐盟人口最多的國家，過去幾年申請入境的難民總人數約為 177 萬，對當地產業注入新的勞動力。德國教育具世界級的競爭力，吸引各國的學生到此接受高等教育、專科訓練、科學研究等等。台灣人到德國留學的人數也逐年攀升，根據教育部統計，在 2017 總共有 1,885 人到德國留學。
由於德國高品質工業產品的大量出口，大家對德國知名的企業想必不陌生。在汽車產業，例如保持捷（Porsche）、寶馬（BMW）、賓士（Mercedes Benz）、福斯（Volkswagen）、奧迪（Audi）等等，其他領域，如保險服務的安聯（ALLIANZ）、電器為名的西門子（Siemens）和博世集團（Bosch） 等等。德國在世界經濟上有舉足輕重的地位。
德國地理位置
德國總面積為 357,022 平方公里，約為台灣的 10 倍大。德國與許多國家相鄰，荷蘭、比利時、盧森堡、法國、瑞士、奧地利、捷克、波蘭、丹麥，北邊有北海以及波羅地海。漢堡 （Hamburg） 緊鄰北海，是歐洲僅次於鹿特丹的第二大港口，也是德國的第二大城市。第一大城市是首都：柏林 （Berlin）， 360 萬的總居住人口，是政治、經濟、文化、科學、藝術的中心，當地有相當多樣的產業，同時也是歐洲最多人造訪、旅遊的城市。在疫情爆發前，柏林每年至少接待 1,300 萬旅客，雖在 2021 年只迎來 513 萬人次，但在疫情逐漸降溫，各國開始解除國際旅遊禁令，相信遊客數會開始大幅地上升。
德國的第三大城市為慕尼黑（Munich），坐落於德國的南部，靠近阿爾卑斯山脈。到過德國旅遊的朋友們一定對這個城市不陌生。BMW、Benz、Porsche的汽車博物館，以及聞名國際的慕尼黑啤酒節等等。汽車、啤酒和香腸，是德國最為台灣人所知的三個重要元素，慕尼黑這個城市可以帶給各國的遊客完整的「德國」經驗，筆者大力推薦 ！ 當然，切記「酒後不開車，開車不喝酒」。
德國人口
德國高齡化的問題相當嚴重，每四個人之內就有一位 60 歲以上的長者，到 2035 年， 67 歲以上的老人將增加 22% 。極度老年化的社會，加上新生兒出生率的降低，導致德國總人口在 1997 年到 2012 年都呈現負成長，也因此在過去幾年的歐洲難民危機上，德國展現出高包容度，除了人道的考量上，其實國內也迫切需要難民的幫助，填補日漸短缺的勞動力。
德國房產投資角度
從投資房地產的角度出發，筆者會建議從兩個方面著手，在德國進行投資。首先是退休老人的養身村、共居住宅等等，這樣的投資標的適合追求長期穩定報酬率，且風險承受度低的投資者。對於追求高報酬、且願意承擔風險的投資朋友，筆者建議可以跟著國際大型企業的產業消息進行投資，例如 ： 特斯拉在柏林郊區建造了超級工廠，這樣具規模的投資案，通常會對當地帶來許多工作機會與優渥的薪酬，增加居住的人口，間接地推升當地的租金、房價。
投資德國房地產的建議
在歐洲買房的步驟大同小異，筆者便不再贅述，相關細節請參閱投資荷蘭房地產好賺嗎？在荷蘭買房要注意什麼？荷蘭房產投資指南！關於德國買房的網站，筆者整理在下圖的表格供您參考。
接下來，筆者想分享德國投資房地產的研究心得，希望對你在做投資決策時，能有些許幫助。
德國房價＆租金管制
德國對房價和租金實施相當嚴格的管制，在政策以及稅制兩方面同時下重手，大幅減少了房地產的投資利潤，其平均房屋價格，在 2000 年～ 2010 年的十年間，文風不動。在 2008 年經濟危機後，由於各國央行長期實施低利率，借貸成本大幅下降，房地產報酬率開始對投資者有吸引力，另外，也讓原本只想租房的德國人開始購買房產。總體購屋需求增加，讓房價在 2015 年後開始顯著地上升，截至 2020 年底，中古或新成屋的平均價格上漲 40% 、預售屋約 30% ，而建築用地則上漲超過 50% 。
雖然德國房價的漲幅低於其他的中西歐洲國家，例如荷蘭、比利時，然而筆者認為，德國的資產在景氣反轉時會相對的抗跌，以下表為例，在 2008 年的房屋次級貸款危機，各國的房價都下修20～30%，而德國平均房價在 2009 、 2010 年之間，不但沒有重挫，還繳出了每年上漲 2～3% 的亮麗成績。所以，在全球經濟局勢的不確定下，購置德國房地產會是不錯的防禦策略。
德國平均薪資
如前言所提，德國是世界的第四大經濟體，在工業產品上具有強大的競爭力，其國內生產毛額（Gross Domestic Product） 每年穩定的成長，其經濟成長也反映在德國人的每年平均收入，從 2004 年的 30,055 歐元，到 2017 年的 40,736 歐元，平均每年薪資成長率約為 2% 。
實際的薪資成長率在不同的產業有著極大的差異，例如： 科技電子產業、或是金融業一般有較高的薪資水準和成長幅度。因此在前文，筆者建議鎖定正在成長的產業或公司，定期關注相關的動態，尤其是重大的投資決定。
舉例來說 ： 半導體產業的龍頭之一英特爾（Intel），近期宣布要在德國的馬德堡（Magdeburg） 投資 170億歐元建造生產高階晶片的晶圓廠 ，預計帶來 7,000 廠辦相關的建築工人職缺，且招募超過 3,000 工程技術人員，這還不包含半導體價值鏈上，其他公司需要的管理和技術人員，以及其他產業可能增加的工作機會，例如： 教育、住房需求、餐飲、物流等等。一旦投資案確定開始執行，預計在未來幾年，會帶來許多高薪的職缺，進一步推升當地的租金以及房價。
德國買房注意事項
- 很多德國人終其一生都是租客，是租屋非常盛行的國家。該國對租客在法律上的保護相當完整，房東如果遇到劣質租客，要成功地把租客趕走的機會很低，所以，千萬不要購買帶租客的房產。
- 另外，房屋出租時，需非常審慎的選擇房客，筆者建議選擇到德國外派的家庭 （英文：Expat Family），這樣的租客通常只會在德國待兩、三年，然後就離開到其他的城市、國家，不會一直住到退休。購置房產總有一天會想出售獲利了結，進行更好的資產配置，房屋若是處於出租的狀態，對出售價格的影響可能高達 30% 。
- 德國許多大城市，如柏林，為保護當地居民的居住權，對城市內的短期度假屋頒布了一系列的禁令，違規會遭受「鉅額」的罰款。因此，若讀者計畫以短期度假屋的角度切入，一定要熟讀當地時政府的法令，申請相關的許可證。
德國購屋相關費用
筆者就以約 350,000 歐元的公寓為例，來解說購屋的其他費用。
購屋後，代書除了負責公證以及擬定合約外，也幫忙移轉土地、房屋產權，代書會幫忙計算購屋需要繳的轉讓稅，不同聯邦的轉讓稅稅率不盡相同，筆者這裡以 6% 的轉讓稅和 5,000 歐的代書費用做計算。而買方仲介費用一般在 3～4%，這裡則以 3% 做計算。購屋相關費用加總後是 36,500 歐，約購買房價的 10% 。
德國投資時機？
筆者最常遇到投資朋友問的問題是—甚麼時候是買房投資的最好時間？筆者的答案永遠是「現在」。不管在景氣好、或壞的大環境下，都還是有優質的投資機會等著你去挖掘，空著手等待，從來都不是好的投資策略，機會也只會留給有準備的人。
雖然德國有高齡化社會的問題、經濟上面臨巨大的挑戰，但是危機就是轉機，提供老人退休的養生住宅，可以為風險承受度低的投資朋友帶來長期穩定的報酬，經濟面臨挑戰，也讓德國政府更積極地吸引外國公司來當地投資，例如： 特斯拉、英特爾、抑或是可見的未來，迎來台灣之光—「台積電」！大型投資案帶來的優渥工作機會，給當地的資產增值和租金報酬率提供了更大的想像空間。
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