投資大師馬克斯談房地產景氣循環

馬克斯(Howard Marks)過去曾發表過一篇備忘錄，這篇文章中發表了他對於房地產周期的有趣看法，我們從整篇文章中做出一些重點摘錄。

備忘錄開始。

講到房地產周期，我就會舉房地產為例。對我來說這通常是簡單、清楚而經常性重複發生的

不好的時期會導致房地產建設活動變少，建設資金受限的情況。

當經濟狀況不再這麼糟，終於要變好的時候，將會造成房屋需求的上升。

由於建設中的房屋不多而經濟正在增溫、供需狀況會變得吃緊而造成房價以及房租的上漲。

這會改善房地產擁有者的經濟效益，並讓建設公司更積極的想要進行蓋房。

好的經濟狀況也會讓放貸機構和投資人更加樂觀，這樣心態上的轉變會讓融資變得更加容易。

更便宜、容易的資金取得渠道會讓潛在開發項目更吸引建商，增加建商蓋房的渴望。

更高的預期回報、更樂觀的開發商以及更多資金來源結合起來，就會使得建設緩步上升。.

第一個完成的建設會迅速有強烈的需求，能夠很快的成交或出租，並帶給開發商很好的報酬率。

這些優渥的回報，再加上每天樂觀的頭條新聞，將導致更多建設計畫、融資陸續拍案啟動。

蓋房的起重機將會填滿天空(工廠會獲得更多的起重機訂單，不過那又是不一樣的循環周期了。)

起步比較晚的建案通常還要幾年才會完工。在這段期間，比較早開始的建案卻又無法完全滿足需求。

這段開始建設到落成的時間通常已經長到能讓經濟從繁榮到衰弱，造成在繁榮時期開始的建案會在經濟不好的時期落成，也就是說這些新的房屋將沒有需求，連帶會造成租金跟房屋售價下滑的壓力。最終，這些空屋將會充斥在市場上。而這正是房地產景氣從繁榮到衰退的循環。

《ValueWalk》授權轉載