【租賃契約攻略】房屋租約怎麼寫？租賃契約範本去哪找？租賃租約注意事項！
好不容易在茫茫房海中，找到自己心儀的租屋處，終於要走到簽約這一步了！筆者在這邊要提醒大家，不要找到房子就急著想把租屋app 刪光，租屋入住前的「 簽約 」可是非常重要的！「 租賃契約 」的眉角非常多，每一個事項都要逐一確認，以免之後自己要住一年以上的房子出現問題卻求責、求償無方！
對租屋小白來說，租約長什麼樣子可能都沒見過？遑論「 租約 」要留心哪些注意事項呢？今天，就請各位租屋夥伴們一起來認識「 租賃契約 」的重要性，以及須要特別留心的項目，如果看見租約上出現有疑慮的事項，一定要在簽約前或是簽約時當場詢問清楚，不要白白被房東佔便宜了呀！
編按：近日有網友表示，房東明明說房間可以養寵物，但卻在租客退租時向租客收取高額的異味清潔費用！遇到這樣的情況要怎麼解決？租賃契約簽訂要注意哪些事項？一起到下文看仔細吧！
租賃契約
「 租賃契約 」，依據民法 421 條的規定，指的就是當事人約定，一方把物租給他方使用、收益，而他方支付租金的一種契約。簡單來說，就是房客支付租金給房東，房東將房子租給房客居住使用的約定契約。一般可分為「 口頭租賃契約 」及「 書面租賃契約 」兩種。
實際上，民法並沒有強制規定租賃契約的形式，所以無論是口頭租賃契約還是書面租賃契約，只要符合契約成立要件，就都同樣具有法律效力！
租房一定要簽租賃契約嗎？
「租屋簽約好麻煩喔，租屋一定要簽書面租賃契約嗎？口頭算不算？」相信這個問題，是不少租屋族心中共同的疑惑。
就像我們上面提到的，口頭租賃契約當然也是一種具法律效力的租約，就像你今天去租腳踏車，可能也只有口頭跟老闆承租，繳付租金、取走腳踏車後，就發生法律上租賃的效力。這是因為租賃屬於「 不要式行為 」，簡單來說就是「 不以書面為必要 」的行為，所以房東和房客口頭約定租約，其實無形中代表你也簽署了一份租約！
口頭租約也可以，那為什麼要簽書面租約？
至於為什麼大家都說一定要簽書面租賃契約，那是因為書面租賃契約可以成為一個「 證據 」、一種「 保障 」。畢竟口說無憑，如果是口頭約定承租，萬一房屋出現問題要歸責或是請求修繕，沒有錄音存證或是相關證據支持，房東或房客就有理由可以互相踢皮球了。
租房子簽租賃契約，將租金、租期、是否有押金、能不能轉租等事項規定清楚，不論是對房東還是對房客，都更有保障；發生糾紛時把租賃契約拿出來對簿公堂，就能知道當初是如何劃分責任的。所以為什麼一定要簽租賃契約呢，就是要當作保障雙方權利義務的一個重要依據呀！
除此之外，民法也有特別規定「 超過一年的不動產租賃契約 」，如果沒有以書面簽訂，那就屬於「 不定期契約 」。也就是說，房東無法以租約到期為理由，請房客搬走，那房東要收回房屋也比較不容易。
房屋租約可以去哪裡買？
如果你是房東委託仲介出租，仲介公司就會提供仲介公司版本的租賃契約；如果你是房東自租，其實在書局、超商就可以買到簡便租賃契約，不過要當心是否會買到舊版的合約，因為舊版合約中存在一些不利承租人的條款，所以建議避免使用。
不論最終使用哪種版本的租賃契約，租賃雙方都要仔細審視租賃契約中是否有不利自己的條款，以避免後續衍生其他租屋糾紛。
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租賃契約範本
如果怕買到舊版的租約，那建議可以直接到內政部不動產資訊平台下載最新版（ 109 年版）的「 住宅租賃契約書範本 （企業或個人出租通用）」。
圖片來源：內政部不動產資訊平台
內政部住宅租賃契約書範本總共有 1 項契約審閱權利及 23 條條約，前 6 條條約的內容如下：
- 第一條 租賃標的（載明租賃住宅住址、租賃範圍等資訊）
- 第二條 租賃期間
- 第三條 租金約定及支付 （載明租金金額、何時支付、支付方式）
- 第四條 押金約定及返還 （載明押金金額、押金返還等規定）
- 第五條 租賃期間相關費用之約定（管理費、水費、電費等）
- 第六條 稅費負擔之約定（房屋稅、地價稅等）
上述 6 條因為主要涉及金錢，所以比較容易產生糾紛。其他 17 條中則是記載了轉租、修繕責任、出租人及承租人責任義務、終止租約的方式、遺留物處理等相關規定。將承租房屋、租賃期間雙方的責任及終止租約等容易有糾紛的事項都完善地記載在租約當中，未來若發生爭執，租賃雙方就可以循著當初簽的租賃契約保護自己的權益。
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租賃契約注意事項有哪些？
擬定房屋租賃契約書，除了可以使用內政部提供的範本外，也能夠從書局、便利商店購買簡便的房屋租約，如果有委託仲介出租，還可以使用仲介公司提供的租賃契約書。不過，無論使用哪種合約，在擬定及審閱時，還需要注意哪些事項呢？一起來看看吧！
出租人是否有權出租
- 房東自租：確認出租人是否為房屋所有權人（房東=屋主？），可以請出租人提供房屋的所有權狀及身分證件核對
- 房東委託仲介出租：請仲介提供委託書
- 二房東轉租：確認簽約人的身分，請他提供權狀、授權書或和房東的租約（租約是否明訂「 同意轉租或分租 」）
檢查房屋現況、確認點交清單
簽約前需仔細檢查房屋有無漏水、壁癌等問題，還有房東有提供哪些家具、設備以及是否都可以使用、使用付費情形是如何，都要詢問清楚。除了可以拍照及錄影存證以外，也可以在租約裡詳列物品點交清單（就算是沒有家具、家電出租的房屋，至少也要點交鑰匙、屋況），避免未來退租時產生糾紛。
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房屋是否為合法建物
房客可以向地政事務所申請房屋謄本，或是上各縣市的使用執照查詢系統調閱使用執照，確認房屋是否為合法建物。如果是頂樓加蓋或是違章建築，應特別留心這類房屋的安全性及合法性，避免居住安全受到威脅，或是未來受到違建舉發，使房屋被拆除後無家可歸。
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確認租期、可否提前終止租約及違約金
如果是店面的出租，通常租期會更長，住宅的出租最常見的是一年一約。房東及房客應謹慎評估租期的長短，並且在租賃契約中明訂是否可以提前終止租約、是否有違約金等事項。
此外，如果是住宅租賃，根據「租賃住宅市場發展及管理條例」第 5 條規定，出租人最高僅能請求不超過一個月的租金作為違約金。
確定搬入時間
通常租約簽訂後、點交完租客才會搬入，由於確定搬入時間與「危險負擔」的歸責十分相關，有可能簽好租約房客還沒搬入，但房子突然發生不可預期的災害（例如火災），這時責任的歸屬就需要透過租賃契約所約定的事項來確認。
確認租金、支付方式
想要確認租金是否合理，房客可以自己上實價登錄查詢房屋近一年的租金，也可以詢問仲介業者或是社區鄰居附近的行情。確定好租金行情後，在與房東訂定的租約期間內，房東不能『調漲』租金。
💡如果房東在租約期間隨意調漲租金＞＞＞房客申訴管道看這篇
確認押金數額
根據新版的租賃契約規定，押金不得超過 2 個月的租金，且租約到期時房東應返還全數的押金，如果房客有損壞房屋、未繳清房租、有遺留物時，房東則可以用押金抵充維修費用。
此外，房東押金如果收超過 2 個月，可以要求把超過的部分，拿來抵付房租。
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確認電費數額
2020 年 9 月 1 日起，房東向房客收取的電費額度應區分夏月（ 6 ～ 9 月）及非夏月，且收取的費額不可以超過台電所定「當月用電量最高級距的每度金額」。
💡電費怎麼收才合理？一度電多少錢＞＞＞這篇通通告訴你！
確認管理費、水費、網路費等費用由誰負擔
租賃房屋除了租金之外，許多房東還會額外酌收管理費、垃圾清運費、水費、網路費、瓦斯費、第四台等費用，這些費用中，哪些是否包含在房租裡？哪些是需要額外房客額外負擔的？都需要一並在租約中約定清楚。
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確認房屋是否可以轉租
如果租賃契約「未」約定不得轉租，而房客未經房東書面許可，是不能私自轉租給第三人的，如果被房東發現，房客未經同意轉租於他人，房東有權利主張終止租約，且轉租人不得要求任何賠償！
如果你租屋遇到二房東，也可以要求二房東出示原房東同意轉租的書面資料，或者確認原房東與二房東簽訂的租賃合約上，是否有註明可將房屋轉租他人等相關內容，以免簽約付了租金、押金 ，卻發現一屋多租、不認帳的情況。
可不可以飼養寵物
有些管委會有規定社區不可以養寵物，房東如果也不希望租客飼養寵物，也都需要在合約中註明清楚，以免產生其他糾紛。
另外，近日也有苦主表示，房東明明說房間可以養寵物，但卻在租客退租時向租客收取高額的異味清潔費用！網友表示，當初簽合約時，房東並沒有特別說明養寵物會需要酌收這筆費用，但在退租前夕卻突然要收 20,000 元的清潔費？不知道該如何應對。
這時專家表示，畢竟每個人對於「異味」的可接受程度並不同，因此養寵房經常會有這類爭議。建議可以在簽訂租約時，除了要清出向房東確認是否可以養寵物、寵物的類型包含哪些之外，簽合約時，也可以和房東商量將未來退租時的「清潔費用」，採用扣除折舊後的負擔方式加註在合約裡頭，也就是先打預防針、降低吃悶虧的機率！
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房東可否保留房屋的備份鑰匙
相信大家應該經常在新聞或是八卦版上，看到需多網友分享房東隨意出入租屋處的糾紛案件吧？基於房客的安全與隱私，建議有關房東是否可以保留房屋備份鑰匙的事情，也可以提前約定好。
符合 「住宅租賃定型化契約不得記載事項」及「住宅租賃契約不得約定事項」的規定
如果租賃契約中約定了這些不得記載或是不得約定的事項，那該項條約就會被認定為無效。
- 住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項
依據租賃住宅條例第 5 條及消費者保護法第 17 條規定，適用於房屋「 常態、反覆出租 」的「 企業經營者 」，房屋僅限供房客作居住使用。
例如建商把自己興建的房子，出租一部分給民眾居住使用，那建商使用的定型化租賃契約，就需要適用住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項的規範。 - 住宅租賃契約應約定及不得約定事項
依據租賃住宅條例第 5 條規定，適用於「 未反覆出租 」住宅的房東，房屋僅限供房客作居住使用。
| 住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項 | 住宅租賃契約應約定及不得約定事項 |
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租賃契約注意事項重點！
總整上述，筆者整理好一份「 租賃契約審核表 」，提供簽訂租約的雙方在簽訂前仔細檢查契約保障自己喔！
【參考資料】
- 財團法人崔媽媽基金會官網
- 內政部不動產資訊平台
【延伸閱讀】
