麥當勞叔叔賣出「最後金蛋」？

一直以來有個都市傳說，麥當勞（McDonald’s, MCD-US）並不是靠漢堡包快餐致富，真正賺錢業務，反而是買入物業收租。

的確，麥當勞有接近六成的收入是來自「特許經營」，公司收取租金連同特許經營費用，要說麥當勞叔叔借出自己品牌收取租金，是合情合理。

公司公布最新一季業績，表現令市場驚喜，不過機構投資者更關注，公司會分拆旗下物業，成為「麥當勞房託」（REITs，不動產投資信託），數十年來不賣一地的麥當勞，為什麼現在要分拆地產呢？

留意一下公司最近幾年業績，會發現增長平平，甚至出現倒退。其中原因，是麥當勞品牌能量急降。潮流趨勢在有機食品，公司的垃圾食物形象，卻深入民心，就算近期轉用有機蔬菜、走地雞蛋，形象仍難以翻身，市場就被Chipotle Mexican Grill(CMG)等快餐新進蠶蝕。

不少美國公司，外國業務比重高，美元過去一年不斷升值，變相令營業額萎縮，對於餐飲及食品一類利潤偏低的公司來說，壓力非輕。

經濟前景不明，公司獲利能力又受限，管理層自然要想辦法創造價值，將一直被低估的地產業務重新包裝成「麥房託」，就成為一條財路。

現在麥當勞的市值超過1000億美元，有大型對沖基金估計「麥房託」分拆後，會為公司釋放200億美元的價值，相當於每股增值21美元。

不過這顆「麥金蛋」是否如此價值連城？仍有一些疑問。首先公司特許經營收入，並非全屬物業租金，不少特許經營商使用物業，是由麥當勞交租，每年實際租金收入，會遠少於原來的100億美元。

再者，市場對麥當勞的估值，已遠超過公司的帳面價值。現時公司的股價淨值比，至少在5倍以上，分拆「麥房託」之後，可以令股價再上一層樓，筆者認為是投資者的一廂情願，餐飲及食品股股價強勢，是另有原因，下篇再談。

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作者：美股煉金術

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