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接待中心｜預售屋接待中心陷阱多？接待中心踏入前必學的 5 種應對技巧！

卡爾 — Fri, 06 Jan 2023 04:00:45 +0000

在房產市場中，主要產品分為中古屋、新成屋、預售屋，不管是中古屋或新成屋，都需要先準備好一筆頭期款，對於小資買房族來說初期的壓力較大！

反之，由於預售屋的頭期款拆分成訂金、簽約金、開工款、工程期款、交屋尾款，相當於頭期款分次繳交，對小資族來說壓力稍微小一點，因此成為小資族或買房新手第一次買房的選擇！

編按：預售屋「接待中心」往往非常華麗（甚至被稱為巨型糖果屋），不論是視覺上、味覺上甚至嗅覺上都非常吸引你下訂單。
但其實接待中心美好的背後存在著許多需要注意的陷阱！一起跟筆者到內文看看五種踏入預售屋接待中心前要如何應對的狀況吧！

預售屋如何繳款？

假設預售屋預計蓋完的時間為兩年後，在買預售屋初期先繳訂金、簽約金、開工款，之後的工程期款可以在這兩年內分期繳交（繳交方式每個建案不同，需確認清楚），建案完工點交後才付交屋尾款。

延伸閱讀＞＞＞預售屋付款方式圖解！小訂補足開工款怎麼算？買預售屋比較沒壓力？

然而，預售屋房子還沒蓋好，沒有真正的房子可以看，所以預售屋接待中心內通常會以街景模型、樣品屋、格局圖來跟你介紹；到底要如何不被這些美侖美奐的包裝誘導，買了一間不適合自己的房子呢？

延伸閱讀＞＞＞樣品屋懶人包！實品屋和樣品屋差在哪？看樣品屋要注意什麼？

本篇文章以我的經驗來告訴各位我所遇到的狀況，以及應對的技巧，文章內容摘要如下：

代銷一開始就問你的預算，你該不該回答？該怎麼回答？
為何你該特別留意接待中心內的預售屋街景模型？
樣品屋看起來總是好寬敞的秘密！
沒有標尺寸的格局圖，梁柱位置不清楚的格局圖，要小心！
廣告常見『30萬輕鬆交屋』，可能是一個包裹糖衣的毒藥！
讓你不在看屋當下衝動下決定的大絕招分享！

接待中心狀況一：代銷先問你預算

我其實是個Baby face，所以剛踏入預售屋接待中心時最常遇到的，『你好! 請問你的預算有多少呢？』

「甚至，我還遇到先讓我坐接待中心外面，先問我預算… 」

我可以理解她們的考量，這也可能是買房新手去看房時會遇到的狀況，所以當遇到時該怎麼辦呢？

如果我們直接跟他們說心理的預算，那我們可能在剛開始就居於下風了！

想想看，你跟她說的預算很低，她懶得跟你介紹；你的預算說得太高，在她們眼中不是來亂的就是肥羊，到時候很難議價，所以到底該怎麼說呢？

Ｑ：該怎麼應對狀況一？

我都說 :『現在實價登錄都很好查，附近五年內新成屋成交價我查過，預算符合我才過來的。』

這裡暗示了兩個資訊給代銷人員：

我有作功課，不要亂唬爛我
我的錢足夠買，不要看不起我

當然有一些代銷人員還是持續的追問「所以你的預算是…？」雖然這樣持續追問有點不是很善解人意，但你可以這樣回答：「附近的新建案我都在評估，您不先跟我說明一下你們的產品嗎？」

這裡又暗示了兩個資訊給代銷小姐：

我不一定買你們家的建案
你再不介紹我就要走了喔！

基本上就會好好的開始向你介紹了。反正記得，不要先說出自己真正的預算，就像不能先翻開自己的底牌一樣。對方一旦知道你的底牌，要掰出一套話術洗腦你也就輕易許多了！「預算」和「議價」，是等到你真的喜歡這個房子時再說的事。

接待中心狀況二：預售屋街景模型比例不對

通常預售屋接待中心一進去就會看到用模型做的建築外觀與街景圖，也會做出附近的有利設施，例如學校、捷運站、公園、高速公路或快速道路。

接待小姐會華麗的講述附近完善的生活機能，以及勾勒未來區域發展的願景後，你可能就會覺得這是一個非常好的地點，現在買可能還比較便宜，未來坐等升值。

「且慢 ! 先把你的幻想收進口袋！」

我來告訴你我遇到的事情。曾經聽完預售屋接待小姐說明後，我打開google地圖，發現模型中…

旁邊的加油站沒有做出來
和學校中間隔 4 條馬路模型只做 2 條
後面還有一家 KTV 也沒在模型中看到

買預售屋之前須打開 google 地圖看附近是否有嫌惡設施！

Ｑ：該怎麼應對狀況二？

記住，不管預售屋街景模型做的多好，打開 google 地圖看看附近有什麼

補充一般嫌惡設施有：

加油站
motel
KTV
回收場
基地台
電廠
宮廟
火化廠
福地…等

另外，有些預售屋基地位置和接待中心位置不一樣（基地就是預售屋要蓋在的地方），甚至隔很遠，記得一定要騎車去基地附近繞繞。

我就曾經發現一個預售屋的基地正對面有很小條的巷子，直接路沖（雖然小條，但還是路沖），而且旁邊有一間看似廢棄的三合院，實際騎車到建案基地看到之後才會感到有所顧慮，這也都是預售屋銷售小姐不會說的。

延伸閱讀＞＞＞嫌惡設施是什麼？嫌惡設施有哪些？迎闢設施又是什麼？這些設施對房價有影響？

接待中心狀況三：樣品屋空間感十足， 20 坪做出 25 坪的感覺

我第一次走進預售屋接待中心是陪媽媽去看的，當時對怎麼看預售屋完全不懂，也不知道樣品屋到底要怎麼看。但你們知道媽媽們都怎麼看預售屋的嗎？

「街景模型看一下 → 樣品屋看一下 → 方位、樓層挑選 → 車位挑選 → 殺價」

我親身體會過，當我還不懂時，走進樣品屋的那個剎那，我會開始陶醉，『這真的是我以後住的房子嗎？好美喔！』，不僅代銷的話術在洗腦你，連樣品屋都在迷惑你的眼睛。

樣品屋的大小可能不是實際，須看平面圖尺寸！

Ｑ：該怎麼應對狀況三？

我不建議馬上去看樣品屋，我會先看該建案的房型格局圖（下面一點會講這部份）。先假設你看過了格局圖，在看樣品屋之前先確定你看的是哪一間的格局，一進樣品屋就可以開始問問題了：

『這個門是到時候交屋會附的樣子嗎？電子鎖的品牌？』
『標配的項目有哪些？廠牌？』
『樣品屋尺寸完全依照格局圖大小嗎？室內空間高度？』

※補充：一般室內高度以樓地板心到板心之間的距離計算，所以還須扣掉地板厚度，約30公分

※ 補充一般預售屋室內標配的設備有 :

石英磚或耐磨木地板
廚具流理台
瓦斯爐或電磁爐
烘碗機
衛浴設備

你會發現通常有個東西不太會出現在樣品屋佈置中！那就是「冰箱」。

然而空間是最重要的，你不會希望房子蓋完之後才發現，怎麼這麼狹窄，連冰箱都放不下去吧？有時候甚至連鞋櫃都沒地方放。因此，在看樣品屋的空間時，記得一定要把日常生活會用到的東西都加進去樣品屋空間裡評估。

樣品屋的另一個裝潢技巧，「鏡子」和「透明玻璃牆」。

樣品屋都會用鏡子和透明玻璃來裝潢，目的是為了增加視覺的空間感，這時我們該如何理性判斷真正的預售屋空間大小呢？如果隔間牆用透明玻璃裝潢，你要問隔間牆厚度是多少，並且將透明玻璃裝潢的隔間牆用想像的還原成它是一堵白色隔間牆的樣子，因為交屋時就是一整面的不透明隔間牆，到時候你一定會覺得空間變好小。

有可能代銷小姐會說『到時候你可以客變把這堵牆打掉裝潢成這種透明玻璃牆的樣子呀！』

當然可以，不過不是每個人都喜歡房間被一覽無遺的感覺。

去看預售屋沒帶量測工具，該怎麼判斷空間大小？

一般去看預售屋很少有人帶量測工具，沒有帶的話可以問地磚尺寸，以地磚數量來估算大概長度，判斷自己日常生活會用到的家具電器是否放得進去，並且可以檢查樣品屋的格局尺寸是否與平面圖上標記的尺寸相同。

接待中心狀況四：格局圖沒有標尺寸，梁柱位置不清楚

格局圖是走進樣品屋前一定要看的資料，許多預售屋的格局圖並不會標明尺寸，很多人只看到『喔！客廳有畫沙發，廚房有畫餐桌、房間有畫床、書桌和衣櫃，所以代表都放的下吧？』

當走進樣品屋時，看到一樣都有擺設上述的家具，就覺得空間一定沒問題，那到時候交屋你可能會哭笑不得…。許多樣品屋的床、衣櫃、沙發都是特別訂製的，意味著你在一般市面上買不到這些尺寸，所以交屋之後就有可能床放不下去、衣櫃放不下去。

這也是為什麼格局圖上尺寸是多麼的重要，至少你可以先判斷基本的床、衣櫃、冰箱、沙發、桌椅是否塞的下，但往往預售屋格局圖並未明確標示尺寸！

延伸閱讀＞＞＞教你怎麼從平面圖找隱藏的樑柱！這些移不走的樑柱能怎麼處理？

Ｑ：該怎麼應對狀況四？

如果代銷小姐沒有給你這些，請務必要跟她們索取，並一間一間的把長寬都確認好，就連工作陽台也要，你總不希望你要買的洗衣機放不下去吧！

預售屋平面圖的樑柱的位置該怎麼看？

一般在格局圖上塗滿黑色的方塊就是柱子，柱子跟柱子用直線連起來就是樑，為何確認樑所在的位置非常重要呢？

由於現今是少子化時代 + 低薪時代，很多人買房主要會挑選兩房一廳或是一房一廳，小坪數夠未來自己或小倆口生活就好。如果房間空間本來就小，床放下去就已經很緊繃了，結果遇到壓樑的問題，還需要再隔一個床頭櫃出來，最後床完全放不下去…。因此樑柱位置一定要跟代銷人員確認清楚，並要求在圖面上完整的標示出來。

記得 !! 預售屋代銷給你的所有資料都要收好，法規規定預售屋廣告資料是不能亂寫的，因此留存所有該預售屋資料，在日後出問題時才有白紙黑字能為自己爭取權益。

接待中心狀況五：建商借你無息貸款

你一定會發現，現在越來越多路邊的預售屋廣告都主打『自備 20 萬，輕鬆買 2 ～ 3 房』、『低自備 10 萬交屋』。現在房子這麼便宜嗎？ 20 萬？剛出社會工作一年就存到了吧！

但仔細想一下，買個 2 房一廳， 28 坪的預售屋，假設 1 坪 25 萬，再加個車位 100 萬，總價也要 800 萬，銀行貸款 8 成，自備款也要 160 萬！

為什麼預售屋廣告說 20 萬就可以輕鬆買房呢？

延伸閱讀＞＞＞建案廣告陷阱懶人包！建案廣告常用話術有哪些？要如何驗證？

這要說到預售屋的付款機制，一般買預售屋初期要付的費用為「訂、簽、開」，也就是訂金、簽約金、開工款，大約 10～ 15 %。然而就算是 10 %， 800 萬的房子也要先付 80 萬頭期款， 20 萬買房到底怎麼辦到的？

依照我實際走訪預售屋接待中心的經驗，原來現在許多建商會提供 2 ～ 3 年的無息貸款，也就是剩下的 60 萬建商借你，然後你分期還。乍聽之下，建商願意不收利息借你錢真的是佛心來的，但是且慢！羊毛出在羊身上…。

如果是錢不夠的狀況下才去借了這筆錢，看似你用 20 萬就先買到了房子，你知道之後的還款壓力嗎？

假設這個 800 萬的預售屋頭期款 10% 、工程款 5%、交屋尾款 5%（其餘 80% 銀行貸款），預計 2 年完工，我們就來看一下你這兩年需要付款的過程：

頭期款 10 %（80 萬），你自備 20 萬、 60 萬從建商借，分兩年還（ 25,000 /月）

工程款 5 % （40 萬），分兩年付（ 16,777 /月），加上建商貸款，總共每月要付 41,777

最後交屋尾款5%（40 萬），你要拿的出來喔！

一旦決定買下去，你之後兩年的生活就是每個月要繳 4 萬多，如果你的薪水只有 4 萬 5 ，那後面的生活該怎麼辦？

很多人問『如果預售屋繳到一半，剩餘的錢繳不出來會怎樣?』，答案：建商可以沒收最高 15 % 的價金。

以這個 800 萬的 case 來說，就是最高 120 萬可以沒收，然後房子歸還建商，花了錢結果什麼都沒得到，這也是市面上流傳建商「養、套、殺」的絕招，所以一定要小心評估繳款情況你是否能夠負擔！

接待中心陷阱多！應對大絕記下來！

在看預售屋的當下很難理性是人之常情，因此儘量不要一看完馬上就下決定；政府規定預售屋合約書都有至少 5 天的審閱期，就算沒有購買該預售屋，你也有權利拿合約書回家審閱，代銷人員是不能拒絕提供的。

所以當你發現自己快撐不住時，叫代銷先拿預售屋合約書給你，你要回家好好看看；到家後，冷靜的分析這個預售屋的條件與繳款負擔是否真的適合自己。

行政院也有提供預售屋的定型化契約範本，裡面詳列預售屋合約書應載明與不得載明事項，大家可以對照一下自己拿到的合約，同時也可藉此評估這個建商的道德。

本文章授權轉載自「理財新手福利社」，走進預售屋接待中心，避免被洗腦的技巧

【延伸閱讀】

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預售屋注意事項！10個買預售屋的細節！預售屋合約要注意什麼？格局圖看這點！

卡爾 — Fri, 07 Jan 2022 03:30:00 +0000

編按：預售屋注意事項非常複雜，因為在看不到實體房屋的狀況下，要注意的眉眉角角真的太多了！這篇文章幫大家整理歸納出 10個看預售屋前後務必注意的細節！一起跟著作者的腳步前進吧！

買一間房動輒幾百萬，勢必要好好評估房屋的狀況，才不會買到不適合自己的房子！然而，預售屋是在房子蓋好前，就先行銷售，因此無法評估實際的屋況。到底看預售屋有哪些注意事項？我想是令買房新手相當頭疼的一個問題～

好消息是，現在網路上資訊非常多，在前往預售屋接待中心之前就可以先做功課了！因此，如果我們今天要看一間預售屋，我的評估方式會分為「走進接待中心之前」與「踏入接待中心之後」。在去接待中心看房之前，我們可以先做 4 項評估；在實際踏入接待中心後，記住 6 大注意事項。藉此，我們就可以擺脫「不知道預售屋怎看」的窘境囉～

延伸閱讀＞＞＞買預售屋 or 新成屋 or 中古屋？購買流程付款方式貸款成數你搞懂了嗎？

走進預售屋接待中心之前，你可以先做的 4 項評估

1. 務必先查清楚房型與基地位置

預售屋在最初期，會有所謂的「潛銷期」，接待中心可能都還沒蓋好，仍在籌備中，但主要的資訊在網路上仍可查到，基本上的資訊會有房型、坪數、接待中心位置、基地位置；等到預售屋整體資料完備、建照取得、接待中心籌備完成，就會進入預售階段。

如果只有 1 ～ 2 人要住，要找 1 房或 2 房的建案就別看到 3 房為主的建案；然後，騎車先去基地附近環境繞繞，如果附近有很多嫌惡設施或交通不便，可以藉此過濾掉不喜歡的建案。（所謂的基地就是預售屋預計要蓋的地方，要注意有時接待中心與基地差距很遠！）

不管在潛銷期 or 正式銷售階段，都可用『 591 新建案資料庫』、『樂居最新建案活動』、或其他房源平台查詢到基本資料。

2. 確認預售屋預計完工日

不管是自住客或投資客都有可能買預售屋，投資客主要是預期該建案未來房價的漲幅而購買，但如果你是自住客，必須注意交屋日期是否符合你需要居住的時間。

每間預售屋蓋的時間都不一樣， 1 年、 2 年、 3 年都有，網路上也都會有資訊，不符合自己的需求就不用多花時間去看了。

3. 先查好該預售屋建案附近區域房價行情

我們必須先在心裡有一個價格的標準，因為代銷人員一定會詢問你的預算，而且本來當代銷人員向你介紹完，如果你喜歡，自然就會進入到議價這個階段。

所以心理要先有一個價格的標準，才不會議價時完全不知道要怎麼出價喔！

延伸閱讀＞＞＞【實價登錄】實價登錄查詢超多種！哪一種房價查詢又精準又好上手？

4. 看房前，收集資訊並製作列表

最好將事前功課所得到的價格資訊列表，在前往預售屋接待中心前先詳讀一遍，這邊幫大家整理買房的注意事項列表供大家免費下載買房評估表免費下載，買房新手也能輕鬆了解看房重點。

記得不要在代銷面前拿出這個列表，我的經驗是他們會覺得你是對手來市場調查的，這要對你就會很不利，因為他們對你有所防備就不會告訴你太多資訊。

踏入預售屋接待中心， 6 大你應該注意的事項

經過了上述 3 個步驟，你在踏入預售屋接待中心之前，已經了解地點、房型、時間、價格，接下來在面對代銷人員時，有下面 6 點是你要好好確認的。

但如果你擔心自己腦波太弱，容易被代銷人員洗腦推坑，這篇是專屬為你寫的第一次走進預售屋接待中心，避免被洗腦的方法。

1. 建築模型外觀與周邊設施

通常一踏進接待中心就會看到預售屋模型，並且會連周邊環境也做出模型，這時候要注意兩個重點，「外觀是否過份前衛」以及「建商或代銷是否老實」

為何外觀不要過份前衛？

很多建案會使用一些非常吸引眼球的設計風格，但是！！有時候外觀過於標新立異，未來很難脫手，我們無法預期一買下去一定住一輩子。

為何模型可以評估建商或代銷是否老實？

主要是很多模型會將附近有利設施距離再縮短！！

舉例來說，我就曾看到學校明明離該預售屋中間隔 4 條馬路，但模型作的超近；所以看模型時，順便拿出手機 google 地圖來對一下。

2. 注意基地位置土地使用分區

不同土地用途擁有不同的土地價格，因此必須先了解清楚，工業用地？住宅用地？商業用地？

最慘的情況是不小心買到工業用地，雖然基本上不會遇到，但難保個萬一；商業用地可能會遇到出入人口複雜的問題！！

我就曾看過一個預售屋，土地分區是商業用地，總樓層 30 樓； 15 樓以下可以登記辦公室， 15 樓以上純住宅，即便你選的是 15 樓以上純住宅，未來上下班的人潮都將與你共用電梯，你覺得你的生活會不會受到影響？

延伸閱讀＞＞＞土地使用分區是什麼？為什麼要劃分使用分區？住宅區商業區有什麼差？

3. 戶梯比、單層格局

先解釋一下什麼叫做『戶梯比』與『單層格局配置』，『戶梯比』就是幾戶共用一部電梯，舉例來說假如有一個預售屋 15 層樓，每一層樓共 4 戶， 2 部電梯，則從 2 樓算起總共 96 戶共用 2 部電梯，戶梯比就是 48 : 1 ，當然數字越大你需要等電梯的時間就會越久。

而『單層格局配置』就是每一層的房型配置比例，舉例來說假如有一個預售屋房型主要有兩房一廳與三房一廳，而一層樓的配置內有 4 戶是兩房、 2 戶是三房，這個資訊就是『單層格局配置』。

『單層格局配置』可用來評估該房型的稀有度

上述的例子，三房一廳的格局較少，因此在該預售屋建案就會以三房為比較稀有的物件，如果你的需求剛好是三房一廳時，該建案就會很適合你；原因是未來如果真的要轉手時，三房一廳是比較稀有的，買方的比較機會就不會很多。

4. 總坪數、室內坪數、公設比

總坪數關係到總價、室內坪數關係到的是居住空間、公設比關係到的是有無多餘的空間被浪費；現在電梯大樓的公設比越來越高，基本上都至少有 30% 以上，到底公設比要注意什麼事情呢？

公設包含什麼？

『公設』包含一樓大廳、各層梯廳、走道、地下室、水電設備空間、消防空間。但大部分的人都把公設連結到健身房、交誼廳、游泳池…而已。所以應該把『公設』拆成兩個部分講，「必要空間」與「娛樂空間」。

之前參觀過一個建案，公設比裡有麻將間，而且在頂樓；我是不覺得有人會特意跑到頂樓打麻將，通常心血來潮就在房間裡打了

另外也有那種SPA美容室的公設，但是之後美容師、按摩師都需要社區花錢請；住戶要使用時也要付費，如果營運業績不好的話，等於也會變成一個廢棄空間。許多建案的游泳池公設也會因住戶不想再出錢維護而變成蓄水池…..。所以在「娛樂空間」的公設上大家要想想未來維持的成本，不要花了很多錢最後買到廢棄空間。

而在「必要空間」的部分，個人覺得主要是需要注意地下室停車空間；車位坪數越小，車道空間越大，你買到的公設就越多，所以必須好好確認車位坪數大小～

延伸閱讀＞＞＞公設是什麼？怎麼分類？公設比合理值是多少？一個簡單公式教你怎麼算！

5. 格局、朝向、樓層、建材

我認為看預售屋最重要的就是格局圖、朝向與樓層，這也是挑選你要「哪一間」重要的評估項目。

格局的部分除了房型，還需要觀察動線是否順暢，以及傳統的風水禁忌；動線上偏個人生活習慣，需要自己想像，但像是開門見灶或開門見廁等風水禁忌能避免就避免。

延伸閱讀＞＞＞居家風水大禁忌！這樣的房子就別買了！

另外格局圖上最重要的就是空間，客廳大小、房間大小、走道大小、陽台大小、廚房大小..等，必須要詳細的知道每個格局的長寬，才不會最後床或衣櫃放不下。

以台灣來說，朝西西曬熱，朝北北風冷

所以常聽到最好的朝像是座東北朝西南，不過朝向要必須參考附近的環境建築；如果朝西南剛好面對一棟大樓，陽光都被擋住了，這樣的朝向就未必好；如果附近都是 7 樓以下的公寓或大樓，則買 7 樓以上就不會有棟距和陽光被遮住的疑慮。以上這些都非常看每個預售屋建案的周遭環境而定，預售屋的格局、座向、樓層、建材都須問清楚。

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建材品牌用國外的就一定好？

說到建材，很多預售屋代銷人員在介紹時都會說「我們的衛浴設備是義大利進口的、廚櫃設備是德國進口的」。反正好像是講國外的就比較有價值一樣，不過建議大家把詳細的品牌型號確認好，才不會最後發現，原來這個品牌是義大利的，但不是在義大利製造的，而且其實價格很便宜。

另外在合約上也要把各項建材的品牌型號標註清楚，如果遇到「…….，或同等價值的建材」，也要溝通清楚所謂「同等價值的建材」是指什麼？怎麼定義？是同樣價格？還是同品牌其他型號？

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6. 履約保證種類

買預售屋的履約保證也是超級重要，這是避免建商收了你的錢，但蓋到一半落跑的保護機制。一般常見的有『價金信託』與『不動產開發信託』，主要是將開工款與每期要繳的工程款等匯入指定的信託專戶，透過銀行把關，將款項用於建案工程等相關支出。

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本文授權轉載自理財新手福利社，原文網址：【預售屋評估】10大預售屋評估項目報你知