其實，可以先透過 3 條公式估算，再決定要不要 買房 ，還是繼續 租房 。

房價所得比

所謂房價所得比的定義是：房價所得比 = 購屋總價 ÷ 年收入所得。

又被稱為「購屋痛苦指數」，代表購屋時需要「要不吃不喝 X 年，才買得起房子」。⟹ 房價所得比愈低表示愈有能力買得起該房子。

根據世界銀行定義，房價所得比最好落在 4 ～ 6 倍間比較合理，也就是說，一個家庭最多只要存 6 年錢就能買得起這間房屋。（超過 6 倍就不合理）

如果超過 6 倍，將會降低生活品質，成為痛苦的屋奴，生活就會造成極大的負擔。與其買了自己無法負擔的房屋，不如挑選自己負擔得起又具有增值潛力的房子。

房價所得比要向下修正有兩個要件：

1. 房價向下調整
2. 年收入所得向上提高。

舉例：

有一對夫婦年薪共 200 萬元，他們考慮一間總價 2000 萬元的新成屋，與同地段一間開價 1200 萬元的 30 年中古屋：

若他們買的是新成屋，則房價所得比為 2000 ÷ 200 = 10 ⟹ 顯然超過一般水準。

若他們買的是中古屋，則房價所得比為 1200 ÷ 200 = 6 ⟹ 較符合理想。

但是看了一下這公式會覺得有點奇怪，有誰會 X 年不吃不喝去買一間房子呢？

世界銀行定義的房價所得比是一個上限，但用在實際狀況時，需要將公式裡的「年收入所得」修正為「可支配所得」。

貸款負擔率

另一個評估民眾買房能力指標是：貸款負擔率 = 每月應繳房貸 ÷ 家庭單月收入。

根據世界銀行定義，貸款負擔率最好在 30 %以下比較合理，也就是最多拿家庭收入的 3 成來繳房貸；如果超過 5 成，代表房貸負擔太過沉重、生活品質堪慮。⟹ 貸款負擔率比例愈高，表示房價負擔能力越低。（超過 5 成就不合理）

舉例：

假設這一對年薪共 200 萬元的夫婦買了 1200 萬元的中古屋，以自備款 3 成來看， 20 年期本利攤還利息2%計算，每月負擔的貸款約 4.2 萬元，剛好是他們夫婦倆收入的 25 % ；若買 2000 萬的新成屋，則每月貸款佔夫婦倆收入的 42 %，因此從貸款負擔率來看，夫婦倆比較適合購買中古屋，而非新成屋。

房租＞收入 3 成

最後一個評估民眾買房能力指標是：如果你的每月房租超過薪水的 3 成，其實可以考慮買房，轉換成每月繳超過 30 ％房貸，就可以擁有一間屬於自己的房子，但前提是要有自備款。

這3條公式是估算買房的購買力，讓大家清楚明瞭地做購屋或租屋的決策，有需求、有能力再買，這樣才可以買得安心、租得也安心！

《房地產筆記》授權轉載

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房屋裝潢 估價！

舊屋雖然房價便宜， 但本身結構、管線、屋況與格局不合時宜， 為了居家安全，翻新的話比新屋多了拆除、泥作、木工、水電、油漆與清潔工程等， 所以每坪的裝修費用較高。而新屋每坪裝修費用較低， 大概做個天花板與收納機能的規劃即可。

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由於我是要以出租賺取租金的方式支付房貸， 所以施工的時間愈短愈好。在大樓內部施工不像透天厝一樣， 想何時動工都可以。而是要先知會警衛， 通知上下左右鄰居， 然後附上保證金才能開始施工。

保證金的意思是， 屬於公設的地方如果有損壞， 就會從裡面扣除。以下的估價單，是評估需要施工的地方只有安裝冷氣與天花板後，找朋友的工班估價， 費用 10 萬以內搞定。

要安裝三台冷氣分別在客廳、客房與主臥。

分離式的室外機放在主臥的陽台邊， 因為這是建商預留冷氣管線的地方。

室內機安裝比梁柱還稍微低的目的是， 之後需要裝天花板遮蔽冷氣管線。

主臥陽台的室外機距離客廳比較遠， 所以冷氣銅管的佈線成本就比較貴。

主臥留下另一個冷氣孔洞， 就是留給客房安裝冷氣使用。

延伸閱讀＞＞＞冷氣機如何挑選？一次搞懂 4 種家用冷氣優缺點！

等冷氣施工完畢， 就換安裝天花板。出租給別人， 支出成本需要控制， 但也不能使用太差， 輕鋼架剛好滿足我的需求。

施作天花板的時間選擇白天會比較好。因為原有的燈具需要拉下來， 搭配天花板的高度， 所以室內會漆黑一片。這時白天的自然採光就能彌補室內光線的不足。

天花板施工完成， 遮蔽原有梁柱結構高低起伏不同的問題， 視覺上比較平整。

雖然安裝天花板會與距離地面的高度變低， 不過在不讓人感到有空間壓迫下，這一點距離的犧牲， 可以換得更清爽的空間也是不錯。

天花板的功用不僅遮蔽醜陋的管線， 還能增加美觀。

原本的燈具配合天花板的型式， 採用崁燈的方式安裝。

崁燈不需要太高級， 明亮度夠才是重點。

房間與廁所連接的空間也裝上崁燈， 避免晚上起床如廁光線昏暗的問題。

主臥由於室內空間太大， 所以需要兩盞崁燈提高明亮度。

為了整體的一致性， 廁所也換成崁燈。

《房地產筆記》授權轉載

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編按： 房屋估價 或所謂 不動產估價 向來是非常複雜的，所以往往會交由專業的 不動產估價師 來進行。但如果自己在評估要不要買這間房時應該怎麼做呢？身為一般民眾的你難道就沒辦法自己試算看看嗎？一起來看看作者幫大家整理的 9 大公式 吧！

很多人買房時最怕買貴， 事後只能捶胸頓足； 或是抱持想等到房價低點再出手的心態， 而遲遲買不到房子！根據全世界房地產歷史來看， 房價的漲幅都是「倍數成長、百分比修正」：漲幅 2 ~ 3 倍的房價， 若沒有遇到重大天災人禍，修正幅度達到 2 ~ 3 成，就已經是很巨幅的修正。

其實不要過度期待買到房價低點， 因為即使房價再跌 2 ~ 3 成變得比之前便宜， 想購屋的你是否就敢出手買下? 還是又要再等房價跌下去， 變得更便宜才會購買？買房切忌單看總價便宜就覺得可以下手， 而是要掌握房屋的「合理價」； 雖然合理價不能買到最便宜， 但也不至於買貴當冤大頭！

房價怎麼決定？

房屋價格 = 土地價值 + 建物價值

「土地價值」與「建物價值」的關係就跟麵粉與麵包的關係一樣: 只要土地（麵粉）交易行情沒有下跌， 房價（麵包）基本上很難下跌。所以影響房屋價格的最大因素是「土地價值」， 會因為區域發展而有漲跌不同。

另一個影響房屋價格因素是「建物價值」， 當房子是新的時候， 建物價值最高， 而後逐年折舊， 也就是說建物價值對房屋價格的影響會隨著時間而逐漸減少。

但建物價值只會折舊不會上漲嗎？

不見得！ 如果建物可以永續經營或具有收租的效益， 則建物的價值就會改用「投報率比價法」認定， 這時就有增值的機會， 例如： 建物是度假旅館、飯店、套房等等。除了土地價值外， 建物坐落區位、建材、土地分區使用、建蔽率與容積率、公共設施、停車位、樓層高低、景觀環境、學區、交通等因素， 都會影響房價的成交價格， 即使是同一棟大樓的房屋， 也會因為座向、面對的景觀、樓層不同， 房價也有所不同。

因此房地產的合理價格沒有一個評斷的標準， 也就是因為沒有標準， 才造成先掌握資訊的人收益最大(資訊財)； 希望看完這 9 大公式， 能找到屬於您合理價格的房子。

• 延伸閱讀＞＞＞土地使用分區 是什麼？為什麼要劃分 使用分區 ？住宅區 商業區有什麼差？
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屋齡比價法

預售屋與中古屋之價差

房子在每個地段價值不同， 所以「區位」是影響房價高低的最大因素； 再來則是「屋齡」。撇除精華區與具有都更條件的老屋， 同區位的房子因土地價格相差不大， 通常屋齡愈高的房屋， 房價愈低。 市場上針對每間房子的建築結構有制定耐用年限， 現代都市建築以鋼筋混擬土（RC）結構為主， 為了方便數據計算， 假設耐用年限為 50 年；同時期預售屋與成屋之間， 屋齡每差距一年， 約有 2% 價差。

例如：

假設 5 年中古屋行情每坪 50 萬元：

• 推算同期同區段「預售屋」的合理價：50 萬元 + ( 5 – 0 ) × 2% × 50 萬元 = 55 萬元

• 推算附近 10 年「中古屋」的合理價：50 萬元 – ( 10 – 5 ) × 2% × 50 萬元 = 45 萬元

依此邏輯推算 10 年屋齡的中古屋價格， 即可依賣方當初購買成交價的 8 折來計算。

[註]:

• 網友補充：耐用年限為 50 年是來自於統計回歸線， 沒有任何科學根據
• 此方法倒不是說 50 年過後， 建物就完全沒有價值， 而是提供一個同區段、比較時間 10 年內的物件新舊的量化算法供大家參考， 因為即使建物再怎麼舊， 還是會收斂到一個殘值， 不會完全是零的狀態
• 網友補充：房地價值 = 土地 + 房屋 + 成家的夢 (開發利潤) ， 後兩者 (房屋 + 成家的夢) 無法分開統計， 且隨時間變動

➩ 最簡單的方式是: 買新古屋看實價登錄與週圍附近比價， 買 30 年以上老屋則要注意土地坪數與土地單價。

屋齡比價法不適用的情況

按屋齡推估房價的方式， 以下兩種情況無法呈現真實行情：

• 房價過高或過低的區域
  因為精華地段房地產價值主要來自土地， 並非建物， 因此需採其它估價方法。

• 具都更效益的 30 ~ 40 年老屋
  若屋主持有房屋愈久， 轉賣時須繳土地增值稅愈高； 部分屋主可能因此將土增稅成本轉嫁於售價， 導致老房子反而不易以較低價格出售。

樓層比價法

由 4 樓看房價

大家都知道買電梯大樓， 除了視野風景的落差外， 樓層愈高愈貴， 每層價差也會愈大， 譬如大樓的頂樓與其底下一樓， 兩者景觀雖然沒有差異， 但因頂樓具稀有性， 建商訂出比較大的價差， 那價差怎麼算？

電梯大樓樓層價差並沒有「公訂價」， 不過建商在訂價時確實有一定的原則及行情，通常每個建案的 4 樓與 13 樓因為因為諧音的關係， 所以開價幾乎是建案的底價， 也是投資客最喜歡的樓層； 若 4 樓的案子有多戶仍未售出， 表示該建案連投資客都不愛。以 4 樓是最低價， 然後每 3 層樓為 1 單位， 每單位往上加價 2% ~ 3%

例如：

某建案 4 樓售價每坪 50 萬元， 則：

• 7 樓每坪合理行情 【 5 ~ 7 樓為第一加價單位 】= 50 萬 + 50 × ( 2% ~ 3% ) × 1 個加價單位 = 51 ~ 51.5 萬/坪
• 9 樓每坪合理行情 【 9 ~ 11 樓為第二加價單位 】= 50 萬 + 50 × ( 2% ~ 3% ) × 2 個加價單位 = 52 ~ 53 萬/坪
• 11 樓每坪合理行情 【 11 ~ 13 樓為第三加價單位 】= 50 萬 + 50 × ( 2% ~ 3% ) × 3 個加價單位 = 53 ~ 54.5 萬/坪

樓層比價法不適用的情況

同棟大樓的 1 ~ 2 樓用於店面或特殊用途， 樓層轉換的係數沒有標準，看該地的行情決定：

• 臨大馬路可以當店面 ➩ 1 樓可以換 1.6 倍的 2 樓
• 不能當店面 ➩ 1 樓可以換 1.4 倍的 2 樓

房型比較法

從房型看房價

不同類型的住宅產品， 市場喜好度不同， 也會產生價差：

• 小套房
  為一般住宅價的 1.1 ~ 1.2 倍，缺點是低總價， 但高單價、貸款成數有限制。

• 國宅
  為一般住宅價的 7 ~ 8 成國宅為政府自建自售自管， 通常是以社區的方式興建， 樓層高， 住戶多， 以廉價金額出租或出售給在當地設有戶籍的民眾， 尤其是收入較低的家庭。

延伸閱讀＞＞＞國民住宅 合宜住宅 中繼住宅 是什麼？和 社會住宅 有什麼差別？

• 工業住宅
  為一般住宅價的 6 ~ 7 成。工業住宅之所以比一般住宅還要便宜， 主要是因為工業用地的價格本來就比住宅用地廉價許多， 但生活機能與申貸時的成數利率都比一般住宅差上許多。

延伸閱讀＞＞＞工業宅 是什麼？工業住宅超便宜可以買嗎？合法嗎？會被拆除嗎？

• 地上權住宅
  為一般住宅價的 5 ~ 6 成。雖然地上權住宅優點是售價幾乎是一般住宅價的一半、通常位於精華地段， 但地上權住宅並非買到房屋真正產權， 而是為期 50 ~ 70 年的居住使用權； 且建物會隨時間折舊貶值， 無法像一般住宅可以因土地增值而抵銷折舊。

延伸閱讀＞＞＞地上權 是什麼？ 地上權住宅 優缺點？ 所有權 使用權 地上權 差在哪？

租金比價法

從租金直接進行 房屋估價 ！租金與房價有倍數關係， 比較對象為區域範圍內屋齡相差正負 3 年內的物件:

• 台北：房價約為月租金的 400 ~ 650 倍
• 中部：房價約為月租金的 300 ~ 500 倍
• 南部：房價約為月租金的 250 ~ 400 倍

租金倍數的多寡視捷運、商圈、建案設計規劃、建商品牌等因素而定。另外代表的意義是如果把房子拿去出租， 需要經過多久才能收回當初買房的總價。假設房價為租金的 400 ~ 650 倍， 表示大概需要 34 ~ 55 年才能收回當初買房的總價。

例如：

在新北市一房一廳約 20 坪左右屋齡 5 年的產品， 月租金 3 萬， 想要購買同社區或是附近屋齡相差正負 3 年內的一房一廳產品， 合理總價約在 1200 ~ 1950 萬間。

投報率比價法

從投報率回推房價

又稱為租金回溯法、收益還原法、收益現值法、收益資本金化法等。 簡單來說就是你投資這間房子， 將來會得到多少收益， 用投報率來還原房價。因為租金行情會反映了房客的喜好度， 因此運用租金回推房價， 可將市場接受度的偏差降至最低； 如果該投資物件的投報率不高， 就顯示房屋售價的確偏高。有點類似股市的「本益比」概念， 可以讓投資人很快地判斷股價（房價）是否過度偏高。

• 套房的租金投報率計算方式：租金投報率 = 年租金收入 ÷ 房子總價
• 反推可得房子總價是：房子總價 = (每月租金 × 12 個月) ÷ 租金投報率

例如：

在新北市某 5 年內新大樓的三房產品月租 4 萬， 可得出該棟大樓三房產品合理總價大約是 4 × 12 ÷ ( 2% ~ 2.5% ) = 1920 ~ 2400 萬元。

投報率比價法不適用的情況

•  一般住宅還是可以用 2% 租金投資報酬率的方式檢視售價是否過高，但在熱門的區域與店面，由於房價高漲，相對會壓縮租金報酬率，讓使「投報率比價法」失準。
• 若租金投資報酬率 < 2% ，除非該房屋其他條件特殊，如：有都更的機會，或是附近有重大利多建設完工，不然不建議買售價過高的房子。（報酬率低於銀行定存， 就沒有投資價值）

延伸閱讀＞＞＞都市更新 是什麼 ？都更方式有哪些？為什麼要都更？

區域比價法

從鄰近案子看房價：在同一個區域內，找出幾間和目標房屋條件相近的房屋，逐項比較評分， 如: 基地面積大小、使用地目、臨路寬度大小、建材規劃等級、產品格局規劃、交通動線遠近、建商背景、建築設計團隊、周邊生活機能條件等等。

比較的物件的範圍最好滿足下列條件推算出來的每戶每坪單價才較為準確：

• 距離在 500 公尺內最好
• 屋齡差距最好在 5 年
• 查得的成交行情最好也是在半年以內、不要超過一年

例如:

若得知某區域 A 預售屋每坪 50 萬； 近期也有 B 新成屋開價 40 萬元， 那麼 C 新成屋的價格可以推算為：( 50 萬 + 40 萬) ÷ 2 = 約 45 萬左右， 或者 40 ~ 50 萬。

＊此算法較為籠統， 需多詢問比價個案才能更聚焦。

第三種住宅區速算法

一般民眾最常接觸的是使用分區為第三種住宅區（簡稱：住三）的預售案；住三的土地除了可以蓋一般住宅使用之外，還可以讓住一、住二用地所不能進駐的零售業在此開業， 因此土地利用價值要比住一、住二好很多， 排除容積轉移或豪宅等特殊案例：

若是在住三土地上推出的案子， 每坪預售合理單價= 每坪土地單價 ÷ 2

假設某建商用 1.5 億標下 100 坪的住三土地：

每坪土地單價 = 購地價 ÷ 土地坪數 = 1.5 億 ÷ 100 = 150 萬，

則每坪預售合理單價 = 每坪土地單價 ÷ 2 = 150 ÷ 2 = 75 萬元

一樓店面每坪行情 = 每坪土地單價

假設某建商用 1.5 億標下 100 坪的住三土地：

一樓店面每坪行情 = 購地價 ÷ 土地坪數 = 1.5 億 ÷ 100 = 150 萬元。

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建商成本比價法

1.從建商購地價格估算未來預售屋的每坪開價

先得知建商購地的價格與土地坪數， 然後依照土地的使用分區、住宅的容積率、推案管銷、營造成本， 廣告預算、支付銀行的利息、建商利潤等， 回推到建商每坪實際的成本， 得出合理推案價， 又稱為「標準回溯法」。

由於公式複雜， 通常為建築師、估價師等專業人士運用。預售屋每建坪開價 【建商未來開價】

• = 預售屋每建坪單價 【建商推案底價】 × 利潤成本
• = 每建坪的成本價 × 管銷成本 × 利潤成本
• = (每坪土地成本價 + 每坪營造成本) × 管銷成本 × 利潤成本
• = (土地成本 ÷ 容積率 ÷ 銷坪係數 + 每坪營造成本) × 管銷成本 × 利潤成本

2.土地成本

計算預售屋單價時， 通常以土地每坪單價來計算：土地成本 = 購地價 ÷ 土地坪數

3.容積率

容積率的多寡與物件所在地點的土地使用分區有關， 且每個縣市容積率規定各不相同， 可以到該縣市的「都發局」查詢土地使用分區的容積率。

容積率 = 總樓層面積 ÷ 基地面積

代表每單位土地面積可以興建之建坪坪數， 也就是房子可以蓋多高。室內面積可視為容積， 因為容積率是不算公設的， 也就是實坪。

例如:

台北市土地使用分區的容積率如下:

• 第一種住宅區（住一）：60%
• 第二種住宅區（住二）：120%
• 第三種住宅區（住三）：225%
• 第四種住宅區（住四）：300%

⟹ 住三容積率為 225% ， 表示每 1 坪土地最多容許蓋 2.25 建坪面積。

什麼是容積率？＞＞＞ 什麼因素影響房子的高矮胖瘦? 一次搞懂「建蔽率」與「容積率」！

 4.銷坪係數

又稱為公設比、建築系數、建築坪效、銷坪比與售坪比， 代表實際銷售面積與建築容積面積的比例， 通常設定為 1.6 ~ 1.7 。因為除了容積率換算出主建物的樓地板面積之外， 建商未來銷售也會把建物以後的大小公設計入權狀坪數銷售， 這才會是建商所有登記的銷售面積。

例如：
若某區容積率為 440% ， 則容積率 1 坪地坪就是換到 4.4 坪建坪（不包含大小公設）， 再乘上銷坪係數 1.6 ~ 1.7 ， 可得知建商登記的銷售面積為 7.04 ~ 7.48 坪（包含大小公設）。

公設分為：

• 大公設：所有住戶共同持有， 如: 大廳、機電空間等等。
• 小公設：由該曾住戶共有， 範圍較小， 如: 每層樓的梯廳與樓梯間。

5.營造成本

以當地房價的 1 / 5 ~ 1 / 4 來計算營造成本。如：如果當地平均行情是每坪 50 萬元， 則營造成本大約是每坪 10 ~ 12.5 萬元。

6.管銷成本

涵蓋廣告預算、建商取得土地融資利息成本與建築融資成本等， 通常為土地和營造成本合計的 1.3 ~ 1.4 倍。

7.利潤成本

建商開發土地、整合土地、建築營造、販賣銷售，整體時間至少要兩年以上，在此期間建商必須承受景氣的風險、原物料上漲的風險、利率上調、利息增加的風險等等， 因此一般建商利潤成本約為總成本的 2 ~ 3 成。

例如：

建商在台北市用 1.5 億標下 100 坪的住三土地， 容積率為 225% ， 假設一般住宅每坪建造成本 10 ~ 20 萬間、銷坪係數為 1.65 、營造成本每坪 20 萬元、管銷成本為 1.4 、利潤成本為 2 成， 則：

該案未來推出的開價
= (土地成本 ÷ 容積率 ÷ 銷坪係數 + 每坪營造成本) × 管銷成本 × 利潤成本
= ( 1.5 億 ÷ 100 坪 ÷ 225% ÷ 1.65 + 20 萬) × 1.4 × 1.2 = 101 萬。

「建商成本比價法」可幫助買方了解建案大概的行情，但實際的銷售價格仍要看建商的整體規劃與設備；如果想要買到好價格，可以挑選特殊時機， 如：建案剛推案不久、農曆 7 月、建案尾聲時未售出的散戶等等，都可因建商求業積而有機會對買方放寬議價空間。

建商若是想賣更高的價錢， 賺更多的利潤， 通常會採取：

• 先養地等時機好時加價推案
• 整合周邊地主土地， 攤低土地成本
• 爭取容積獎勵獲容積轉移， 增加可售建坪
• 壓低營建成本與管理和銷售成本
• 採先建後售， 等周邊行情上漲
• 升級建材配備或設計制震結構， 大批採購的成本只有建商知道， 但卻可藉此大幅拉高開價

懶人比價法

以上介紹的方法需要花費大量時間到處收集資料， 然後使用公式計算， 有人可能會覺得很麻煩。

這邊推薦大家使用一款叫做「屋比」 （Ubee）的 APP， 結合 Skyscanner、Trivago 的比價功能， 還具備 Uber 線下叫車的服務， 是一種串聯線上、線下買賣房屋的運作模式， 讓大家可以快速搜出同一間房屋在不同房仲網站的價格， 並以最低的價格購買或承租喜愛的房屋， 並且可以選擇評價優良的經紀人協助看屋與買屋。

房屋估價

這 9 大公式只是簡單 房屋估價 輔助買家拿捏 購屋預算 的標準，還需要對照實價登錄行情，結合市場和賣方價格，並且加以評估是否合乎自己的需求及財務能力負擔。當「合理價位」出現， 判斷賣方並沒有亂開價， 且估算每月要繳的房貸不會影響到自己的生活品質， 最後就是「殺價」， 靠的就是雙方的談判誠意與技巧了。

《房地產筆記》授權轉載

【延伸閱讀】

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對於在外面租房的租屋族來說，租金當然是最大考量重點，但除了租金之外，還有其他細節需要考慮：

1. 【外在環境】: 生活機能、環境品質、交通動線、居住安全、住宅密集度、鄰居、嫌惡設施……等等。
2. 【內在環境】: 房屋類型、樓層高低、房屋建材結構、房屋朝向、坪數大小、屋況好壞、採光通風、風水格局、家具電器設備、裝潢、氣味、隔音、視野景觀、消防安全、停車位……等等。

這些林林總總的挑選項目因人而異，以下列出租屋找房時要評估的「重點」：

【租屋外部環境】

生活機能

• 生活機能關係到食、衣、住、行、育、樂等民生需求，現在網路發達，要了解物件周遭的生活機能，只要使用 Google 地圖的街景服務，或是其他 APP 就可以辦到，不過有時候這些應用程式更新不會那麼即時，有些商家可能已經歇業或搬離，所以實際看屋時還是需要注意一下。

交通狀況

• 雖然交通不便的地方，租金比較低，但租屋的目的通常是為了工作、上學是否方便，選擇交通動線良好的物件很重要，以不超過你所能接受的時間為主。
• 有些屋主在物件上標示的交通資訊常有不實的現象，如：離捷運站 3 分鐘、近火車站、走路 1 分鐘到公車站牌…等等，所以搭乘大眾運輸工具通勤的族群，必須用 Google 地圖查詢，才能得到精準的交通資訊。
• 騎車或開車通勤的族群，可透過 Google 地圖查詢交通路線，並考慮附近有無車位、停車是否方便; 另外也可以選擇與一般上下班交通方向相反位置的房子。

環境安全

• 盡量避開暗巷、地下道、工地、田野與河堤邊等人煙稀少的路段，如果不得已選擇這些環境，更要注意安全問題：檢查路口、行走路線的夜間照明設備是否夠亮？是否有監視器？沿路觀察附近是否設有警察單位的巡邏？
• 一般租屋族通常會利用週末白天看屋，但若時間允許，也可以在平常日晚上再跑一趟看看周邊生活環境，注意附近有無出入複雜的場所，EX：KTV、撞球間或網咖。
• 順便觀察該大樓的住戶回家時間、出入份子，以及大樓晚上點燈率，看該社區實際入住率高不高，入住率較高的社區也較安全；附近是否有不良分子聚集或在附近飆車，以確保未來租屋處的生活品質和安全。
• 若租到電梯大樓的樓下有營業場所，需注意樓下的營業場所是否曾為了內部裝潢而擅自打掉樑柱結構，這對整棟樓房的結構安全影響甚大，請慎重考慮是否要承租。
• 鄰里的環境若有種植花木，表示附近住戶十分重視居住的環境品質，可以優先考慮。
• 若看屋有碰到附近鄰居，也可以主動詢問鄰居問題來瞭解鄰里關係。
• 很多巷弄沒有規劃停車格，若鄰居或住戶隨意停放，不僅出入不便，隨意亂停的車輛也可能影響行車及防火安全。

嫌惡設施

居住品質也是多數人重視的項目，租屋周圍若有嫌惡設施，不僅影響房價，也會帶來噪音與空氣汙染，影響健康和生活品質。

【影響生命安全】

• 基地台、高壓電塔、變電所：
  雖然電磁波尚未證實對人體有影響，但能避則避。
• 加油站、瓦斯槽、瓦斯行：
• 大量汽油、天然氣就像不定時炸彈、造成空氣汙染。
• 工業區、工廠、汙水處理廠、工地：
  易產生廢氣、廢水，還會發生工安意外。

【影響生活安寧】

• 面大馬路、鐵道、捷運軌道、高架道路：
  車流噪音、車輛廢氣、臨高架橋的住戶隱私性較差。
• 學校：
  早上升旗聲與校園廣播會干擾鄰近居住安寧。
• 傳統市場、流動攤販、夜市：
  環境較髒亂，老鼠、蟑螂可能也會比較多； 假日聚集人潮，使得回家路難行。(可從馬路地面是否留下污黑的油跡做為判斷)
• 醫院：
  對年紀大的長輩來說是重要考量，但每天需忍受聽到救護車的響鳴。
• 宮廟神壇：
  在節慶時常會舉辦慶典活動，唸經、放鞭炮等噪音汙染； 信眾燒香、燒紙錢，香火味刺鼻等空氣汙染。
• 墓地、殯儀館、靈骨塔：
  不定期的送葬與祭拜儀式，對一般人的心理易產生恐懼，影響居家安寧。
• 停車塔：
  影響附近居民出入安全性。
• 焚化爐、垃圾場、資源回收廠：
  味道讓人厭惡，且周邊環境衛生較差。
• 機場：
  除了有飛機意外事故外，飛機跑道的噪音也會讓人受不了。
• 聲色場所：
  營業時間與一般住家作息相反，不僅容易吵雜，出入人口較複雜，安全性也備受考驗。

【租屋公共空間】

大門管理

• 先看大門進出是否需要感應、四周有無監視器，有的話相較安全，避免閒雜人等闖入； 因為如果開放住戶與維修人員自由進出，較容易有安全上的疑慮。
• 最好的門禁管理是有大樓管理員駐守，也可以幫忙代收包裹，缺點是租金不便宜。

停車位

• 如果上班以機車或開車代步，看屋時記得詢問房東是否有提供車位。
• 若「 沒有 」 提供車位，需留意：
  租屋附近停車是否方便，避免亂停被開罰單。
  租屋附近是否有車位出租？ 位置與費用？
• 若「 有 」 提供車位，需留意：
  車位是位於室內還是室外？ 選擇室內停車場對車子的保養較好，在保管上也較安全。
• 是有空車位就能停，還是有專屬車位？
  車位空間是否太擁擠或停的亂七八糟影響出入動線，藉此可判斷其它住戶的素質。

垃圾集中處

• 租房子最好要有垃圾處理的服務，如果沒有，就必須要自行處理垃圾，詢問房東租屋附近垃圾車出沒的時間和地點，看自己的時間能否配合。
• 如果租屋處有垃圾處理的服務，看一下環境有無規劃、乾淨與否，垃圾桶一定要有蓋子，避免惡臭與蚊蟲亂飛。

公共飲水機

• 測試水量、與水槽的乾淨程度以及是否定期更換濾心。

電梯

• 政府有規定，住家大樓的電梯 1 個月至少要保養 1 次，所以看一下電梯裡面是否有電梯保養維護單，如果沒有定期維護就很容易發生煞車故障，導致電梯夾傷人或電梯暴衝的意外。
• 有些電梯還需要磁扣感應，避免非住戶透過搭電梯到別的樓層任意出入。

走廊通道

走廊通道除了燈光需明亮外，可以觀察以下兩點：

• 消防逃生
  租屋很容易被租金便宜或裝潢精緻的物件給吸引，反而忽略火災逃生安全，看屋時需留意：【建材防火材質】：如果夾層、隔間是鐵皮或木造建材，因熱傳導快速，起火後燃燒迅速，容易逃生不及。
  【基本消防設備】：基本的消防設備有滅火器、火災警報器、煙霧偵測器、緊急照明燈等等，若租到高樓層需要有灑水器； 但如果租到老公寓，多半沒有這類配置，可以要求房東裝設。
  【逃生動線暢通】：逃生動線須熟知，每個樓層最好能有 2 個逃生口，且不能在同一側； 走道、樓梯間、頂樓逃生門須加裝緊急照明燈，用來指示逃生路線，不能堆積雜物，維持暢通，以免阻擋逃生動線，若有這樣情形，最好不要承租。
• 整潔程度
  大廳、中庭、走廊、樓梯、地下室與逃生口等是否乾淨清爽、無太多雜物？ 是否有專人清潔打掃？
  若樓梯間貼滿小廣告、牆壁斑駁沒處理，就表示此區管理能力不佳。

鄰居素質

俗話說：「千金買屋、萬金買鄰」，鄰居的素質決定居住的生活品質，所以有人說較高的租金可以過濾住戶素質，但這也不是絕對的，還有些地方需要觀察：

• 留意社區布告欄張貼管理費繳交情形，查看是否有多數住戶欠款未繳，如果是，代表這裡管理欠佳，社區維護狀況堪慮。
•  在公共區域是否聞到煙味、寵物味，與公共區域使用狀況，以判斷鄰居的公德心。
• 觀察鄰居在門口堆放的鞋子數量、款式與整齊度，就能辨別鄰居的品味與生活習慣。
• 如果租屋處上下樓層很吵，就較難避免，只能在租屋前詢問房東，或是觀察鄰居素質、家庭成員等。
• 停車場停放的汽車廠牌，大致可以判斷該住戶人口多寡與經濟能力。

【租屋內部環境】

門的材質

• 門的材質關乎居住安全和隔音，如果門上有透視的眼孔、安全門鍊或門栓等安全設備，這樣安全性會大大加分。

客廳

房間是自己要居住，所以走入屋內的感覺很重要：

• 是否有煙味、霉味、寵物異味等怪異味道。
• 實際坪數與廣告是否相同，符不符合自己需求。
• 注意樑柱有無彎曲或任何龜裂痕跡，若有表示此屋的建築結構有問題。
• 檢查牆壁、天花板有無水漬、霉斑、油漆脫落或是壁癌，若有表示此屋會漏水。(特別是新粉刷與剛裝修處)
• 利用彈珠等會滾動的物品，測試地板是否水平無傾斜？ 也可看地板磁磚有沒有膨拱情形。
• 隔間為水泥或磚牆隔音較佳，木板或輕隔間隔音較弱，不僅隔音效果差且易燃，如遇到火災會釀成巨大災害。
• 檢查插座是否有燻黑或燒焦的痕跡，若有，則容易發生電線走火； 插座數量，若需接延長線恐有過載問題。
• 若租的房屋比較老舊，要注意電力負荷容量及電線老舊問題，電器沒有使用時，要將插頭拔除，以免發生電線走火的危險。

採光通風

• 觀察物件有無對外窗，低樓層的物件還要注意門戶是否容易攀入，EX： 1 樓雨遮若有向外延伸，最好有鐵窗防護。
• 再看對外窗是否為氣密窗，因為氣密窗的隔音效果優於一般窗，隔絕車輛與飛機噪音。
• 接著檢查窗戶是否會卡住無法行動、紗窗有無破洞、窗簾會不會太透。
• 注意窗口的位置、方位朝向、採光、通風與視野是否良好； 往外看樓下是否為店面、街道、大馬路？
• 如果方位位於西曬，容易造成酷熱； 與隔壁棟距離太近，容易被鄰戶交談、電視聲所影響，甚至遭有心人士從鄰棟攀爬入侵，造成安全隱私問題。

家具

• 一般租屋都會附桌椅、衣櫃，桌椅的話檢查是否有損壞、刮傷； 衣櫃開闔是否正常、是否有異味？
• 對於有養寵物的人來說，租房子時一定得確認合約內是否有註明「禁養寵物」。如果合約內清楚註明不能養寵物，但卻偷偷把寵物養在租屋處，導致家具、電器與裝潢因此損毀，那就必須負責後續的修繕與賠償。
• 高級一點的租屋環境，房東會附有沙發，檢查沙發材質是否好清潔。

電器設備

• 電費：
  大部分租屋電費是另外算，需要注意有無「獨立電表」，入住前須檢查度數，一般電費收取標準一度在 6 元以下。
• 電視、第四台、網路：
  現在房東租屋為了方便，網路與第四台都會由同一家有線電視業者承包：
  【第四台】：檢查電視切換台與收訊是否正常。
  【網路速度】：用 APP 測試一下，一般家用網路頻寬 – 上傳/下載： 5M / 24M bps，如果是遊戲重度使用者，再自行跟業者聯繫增加網路頻寬。
  若第四台與網路有問題，可直接電話聯絡業者，基本上如果不是產品本身零件老舊損壞，業者其實透過每個產品都有一個獨特的識別碼 (MAC Address) 就能遠端解決。
• 電冰箱：
  小坪數房間會用單門冰箱，大坪數房間會用雙門冰箱，注意冰箱製冷能力是否正常？ 散熱是否完全？ 密封條是否鬆脫或掉落？
• 冷氣：
  打開冷氣運轉，看吹出的是否為冷風？ 如果降低溫度吹的是熱風，可能需要灌冷媒或是更換壓縮機。
  租到老舊公寓，通常會用【窗型】冷氣比較方便，缺點是壓縮機運轉噪音太大、也較為耗電。
  新型大樓或是重新裝潢過的房間，會安裝【分離式】冷氣 (定頻)，運轉起來比窗型省電，噪音也小很多； 更高級的機型會有冷暖氣功能。
  如果遇到好房東，還會配置「變頻」分離式冷氣，變頻冷氣會把室內溫度變化範圍縮小，保持恆溫的狀態，讓你感覺涼爽舒適，缺點就是變頻的價格比定頻貴很多。
• 洗衣機：
  如果是公共洗衣機，先看洗衣機距房間多遠？ 要不要投幣？ 一次多少錢？
  接著檢查洗衣機內槽是否會定期清潔？ 可以看出房東管理能力； 是否骯髒不堪？ 可以看出公共鄰居在衛生方面的習慣； 是否殘留毛屑？ 可以看出公共鄰居是否有養寵物。
  如果是房內獨立洗衣機，則檢查內槽乾不乾淨？ 運轉時噪音會不會太吵？
• 熱水器：
  如果房間配備 【瓦斯熱水器】 ，要注意通風問題，瓦斯熱水器不可置於室內，須放置戶外或通風處避免一氧化碳中毒。
  如果房間配備 【電熱水器】 ，留意是「儲熱型」或是「瞬熱型」，如果不使用的話，就關掉開關，省電之餘也省荷包。

衛浴

• 衛浴的重點是看有無對外窗、地板有無水霉痕跡。
• 若無對外窗，則看有無抽風設備，防止衛浴環境潮濕發霉。
• 另一個防止衛浴發霉的方式是選擇乾溼分離，不過最好的方式是盡量保持地板乾燥。
• 檢查蓮蓬頭與洗手台的水龍頭出水功能、水壓是否良好？ 排水孔、排水管是否流暢？
• 也要檢查馬桶水壓、排水、儲水功能是否正常； 馬桶與地板接縫處有無漏水、鏽蝕痕跡？

陽台、曬衣空間

• 檢查陽台、曬衣空間重點是有無遮雨棚、屋簷、採光通風好不好。
• 接著看曬衣空間是否過小？ 曬衣桿的高度是否可以控制？
• 最後檢查陽台有無排水孔或淹水痕跡。

逃生動線

• 即使是在房間內部，也需留意逃生動線。
• 雖然窗戶裝設鐵窗是以防宵小，但記得確認鐵窗能否上鎖、鐵窗能否拆除、鐵窗是否生鏽、鐵窗出口不能太小，鑰匙應放在逃生路線上（EX：窗戶邊、陽台邊的牆上），才能確保逃生時容易取得。
• 住在高樓層會有緩降機的設備，應了解緩降機的使用方式； 當火災發生時，應優先使用建築物本身之避難設施（EX：樓梯、走廊、通道）進行避難，緩降機是在無法採用其他方式避難時之最後選擇。

廚房

• 檢查瓦斯爐功能是否正常？若可以開火，則要看排油煙機能否使用？ 避免直接朝曬衣處排煙。
• 櫥櫃是否正常開闔無損壞。
• 洗衣槽的水龍頭水壓是否正常、排水是否流暢。

臥室

• 樓中樓房型上樓時，需踩一踩樓梯木地板看有沒有怪聲，樓梯版的寬度是否會過窄？
• 樓中樓最怕二樓臥室高度不夠，造成有壓迫感，理想高度至少要 180 公分。
• 檢查牆壁、天花板有無水漬、霉斑、油漆脫落或是壁癌。
• 臥室也要檢查插座數量，若需接延長線恐有過載問題。
• 臥室是休息的地方，睡的安穩放心很重要，所以床的上面不要出現屋樑橫跨，否則會讓人心生壓力； 另外也要有效隔音與隔光。
• 一般房東為了省錢，通常配備【一般彈簧】床墊 (連結式床墊)，好的房東會使用【獨立筒】床墊，更符合人體曲線與各種睡姿，讓你一夜好眠。

《房地產筆記》授權轉載

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