購屋的自備頭期款已支出大筆購屋金，後續還有裝修、家電、家俱等必要支出，若一開始房貸利率或是每月房貸金額可以降低，都能有效減輕一般人的繳款壓力。但是究竟該如何與銀行談到較好的利率呢？ 以下 5 種方法告訴您！

想要低利率房貸：穩定收入，長期往來

對於銀行來說，優質客戶必須擁有的條件：有固定收入且負債收入比不得超過 22 倍。

銀行最在意申貸者的還款能力，因此如果沒有穩定的收入來源會被銀行質疑還款能力，同時當負債比較高，相對來說也會有負債過高的風險，進而導致銀行房貸的核貸意願降低。除了穩定的薪資收入往來之外，同時也會考量申貸人的財務狀況，例如:高收入且在上市上櫃公司上般的申貸者，代表收入好且穩定，相似的族群購置新房的比例高，對於銀行評估時都是較優良的條件，因此也就可貸到較高的房屋成數和房屋期數。

申貸者的年齡也是影響貸款條件的關鍵因素之一，如果自身信用及資產都很優良，高齡申貸者也可能申貸過長年期的貸款，但一般情況下，申貸者的年齡將會影響房屋貸款年限長短。在考慮其他條件之前，至少擁有較為穩定的收入來源和還款能力證明，申貸銀行過件率才會比較高唷！

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想要低利率房貸：信用評分優良

個人信用評分也是影響房貸利率的重要因素之一，其中您最應該知道的就是「授信 5P 」

• 貸款人或企業的狀況
• 資金用途
• 還款來源
• 債權借保與借款人還款能力
• 未來性

以上五項都是可以跟銀行談的重要籌碼，只要讓自己的信用紀錄良好並長期經營，就會成為銀行容易核貸的對象。因此建議信用卡不要辦太多家或是太多張，除了因為繳款日期不同容易遺忘漏繳之外，選定一家主力銀行的進行長期的金融往來，也能讓銀行更加熟悉您的信用、財務狀況，相對來說更容易取得較好的條件。讓自己成為這家銀行優質客戶，房屋利率和核貸過件就都不是問題，還能獲得更優質的方案。

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想要低利率房貸：房屋價值高，申貸不費力

除了自身條件之外，房屋本身的價值也會大大影響銀行願意放款的成數和利率，因此房屋所在的地段、房屋坪數大小都會影響銀行的評估，如果房屋太小、生活機能不方便都會讓銀行擔心未來不易轉手，給予的貸款條件就會比較差。

因為對銀行來說是申貸者的擔保品，如果您今天購買的房屋價值較高，且地段周邊有交通優勢、生活機能方便，都能讓銀行評估加分，可貸款的金額也能提高。

想要低利率房貸：計算實際利率

實際上的利率遠沒有我們想得那麼簡單，每家銀行的房貸方案及條件、利率都不同，在申貸之前，建議可以多詢問了解各家房貸的方案，需要自行換算其申貸後的房貸利率，千萬不可被表面的利率數值所蒙蔽雙眼。

在了解清楚之前，不輕易申貸，多次送審將會影響聯徵中心的信用分數，詢問方案後比較實際的月繳金額，清楚是否還有額外的帳務管理費或是提前還款違約金等，同時做好個人理財規劃，才能真正當一個「好貸一族」。

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想要低利率房貸：優質保證人

如果購買的房屋價值足夠，但身為收入不高的上班族，就會需要一個給力的保證人作為依靠，如: 信用良好的公務人員或是上市櫃公司的員工，都能作為優質的保證人，有機會談到較好的房貸條件。

《元展許代書》授權轉載

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持分房屋 是什麼？

持分房屋 就像一塊大蛋糕，切分成好幾塊分給不同人，分到蛋糕的人就擁有這一小塊蛋糕，可以選擇吃掉，也可以賣給其他人，或是贈與給別人，這都是被分到蛋糕的人所被賦予的權利。

簡單來說，就是一間房屋的所有權被不只一人所擁有。

舉例：
一間房屋有３個人共同持有的話，若是產權均分的情況下，等於每個人會有這間房屋的3/1產權，而這間房屋有三個人共同持有它。

為什麼有持分房屋？

常見的持分房屋原因：

• 繼承房產： 房屋所有權人因離世而由配偶或是直系血親繼承的狀況。房屋會依據比率登記為公同共有。
• 贈與：父母贈與房屋給子女，只要子女不只一人通常屬於房屋分別共有。
• 夫妻共同購買：不管是夫妻還是情侶只要一起購買房子，房屋所有權就會屬於房屋分別共有。
• 合夥投資：創業合夥共同購買一間公司（房產）此房屋所有權也將屬於分別共有。

雖然以上常見原因都是持分房屋的狀況，實際上房屋有兩種類別，不同類別特性也將影響是否能夠申請房屋貸款，所以必須釐清您的房屋是屬於哪種類別，才能進一步規劃貸款申請。

持分房屋可不可以貸款？

透過不動產權狀，只要權利範圍沒有 「公 同 共 有」 這四個字，持分房屋才能進行申貸。

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持分房屋的種類？

不動產所有權除了一般的單獨所有外，「共有」也是一種常見的類型，也就是一個不動產的所有權由數人共同享有之意，每個共有人都有其可以自由處分的應有部分，又稱為「持分」。

共有係二人以上共同享有一個所有權。共有在民法上可分為「分別共有」及「公同共有」。

房屋公同共有

簡稱「合有」：所有權人共同擁有全部房屋產權，尚未繼承分割，必須完成繼承分割的程序後，才能正常使用分割。（民法828條）

房屋分別共有                  

簡稱「共有」：持分概念之適用。共同持分人分別持有共有財產的特定比例，可以單獨處分使用。（民法817條）

持分比例怎麼算？

持分房屋意指房屋的所有權被切分給兩個人以上，但至於每個人會被分配到多少的產權則是要看當初分的人怎麼安排，一般而言，若正常的繼承，兄弟姊妹之間會平分這個房屋所有權，若四個人，就是每人平均擁有1/4的房屋所有權。 舉例說明: 若長輩特別分給長兄1/2 ，其餘3人平分剩下的1/2，實際只擁有1/6的房屋所有權。

持分房屋可以申請分割嗎？

房屋如果是多人持有是不能向法院申請分割的只有土地可以分割，法院只會通知所有共有人到法院調解，若調解不成就會進行訴訟，向法院申請判決變價拍賣，將整間房屋一起出售再依據持分比例分配出售價金，當然在申請拍賣時其共有人有優先購買的權益，如果原持有人不想要購買，最後房屋就會落入拍賣市場競價拍賣，最後也有可能其房屋有不同的陌生人共同持有唷。

持分房屋的缺點？

1.不容易異動

由於房屋產權不是單獨所有，對於產權進行任何行為，包含房屋裝修、改建等，仍需要其他的房屋想要做任何行為，包含整修、改建等，都需要與其他房屋持分人討論。

2.不容易買賣

如同上述所說，對於異動都須持分人同時出面，且大多情況下很少人會買產權不完整的房屋，除非是原房屋其中的持分人就可能為了單獨持分比例進行收購。

3.不容易貸款

相較其他的房屋貸款方式，銀行管道下的申貸條件嚴苛且需要全部房屋持分人同時出面，不易申貸成功，因此持分房屋貸款目前仍以融資房屋貸款為主，只需單一持分人申貸，且其他申貸人不會知道，只針對您擁有的那一部分進行申貸。

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持分房屋可以買賣嗎？

通常持分房屋如果要一般的買賣都是需要經過所有持分人同意售出才有機會將一整間房屋出售，如果只是想要售出單獨持有的那一部分產權，只有兩個方式可以嘗試：

• 由其他持分人收購
• 由專門收購持分的公司收購

持分房屋的貸款管道

持分房屋真的可以來貸款嗎？我們把目前持分房屋可以申辦貸款的管道分為以下兩個：

1.銀行管道持分房屋貸款

以銀行來說，若房屋本身是持分狀態，基本上是無法申請房屋貸款，且申貸人的信用條件良好、明確穩定的收入證明，那房屋持分怎麼還有銀行管道可以選擇呢? 銀行管道可透過信用貸款向銀行申貸，以持分房屋作為信用擔保品進行綁定。

2.融資管道持分房屋貸款

民間融資管道相較於銀行審核寬鬆，只要房屋有價值都可以用來貸款，即使個人信用不良或是有瑕疵仍可申貸，且依據房屋的價值來評估貸款金額，雖然申貸輕鬆，但利息會比銀行高，建議優先判斷自身是否能夠負擔。

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申辦持分房子貸款要準備什麼資料？

若要申辦持分貸款您需要準備以下資料，且銀行與民間融資貸款機構都需辦理房屋貸款設定（抵押權設定）。

• 房屋土地所有權狀　（權利範圍並無「公 同 共 有」四個字）
• 雙證件正本　（如身分證、健保卡、駕照等）
• 印鑑章　（申辦印證證明使用的印章）
• 印鑑證明　（需至戶政事務所申請）

持分房屋貸款的申貸流程

1. 諮詢申請：線上諮詢或是尋求專人協助，需要事先了解申貸人的資金需求及自身條件，才能規劃適合的貸款方案。
2. 房屋估價：房屋或是不動產價值評估，以及原先銀行房屋貸款情形。
3. 審核專案：審核申貸的貸款額度、利率、費用，建議當面確認詳細內容。
4. 產權設定：不管是銀行還是民間管道都須備齊上述需準備的資料，向地政事務所送件進行產權設定。
5. 核准撥款：當完成產權設定手續之後，即可辦理對保完成撥款，獲得所需資金。

民間融資持分房屋貸款的審核條件？

由於民間融資申貸條件只有兩點需要符合：

1. 需年滿 20 歲
2. 需自有房屋

通常個人因銀行婉拒、信用瑕疵，或是曾有貸款遲繳、銀行呆帳等問題，都不會影響民間融資申貸結果，只要房屋有殘值就可以了。

民間持分房屋貸款方案內容是什麼？

• 貸款額度：以房屋持分比例價值計算
• 貸款利率： 0.8%～1.4% （月利率）或是年利率 6% 起
• 貸款年限：1～15年
• 申辦時間：1～3個工作天 
• 申辦費用：代書設定費
• 還款方式：本利攤還、只繳利息
• 適用對象：個人信用條件不佳、臨時週轉急需資金、銀行婉拒的客戶
• 其他備註：不適合長期借貸，貸款利率相較一般房貸高

*仍需以貸款公司實際方案為主，以上整理僅提供參考

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民間融資持分房屋貸款的優缺點？合法嗎？

持分房屋貸款最大的困擾就是貸款時不希望其他持有人會知道，以民間融資持分貸款來說的優點就是：可單獨用個人持分的部分進行貸款，適合短時間週轉使用或是緊急需求。

除了以上三個優點之外，那民間持分的缺點：就是利率會比一般銀行房貸利率高，建議在申貸之前，再三審核自身條件並謹慎評估，才不會造成過重的負擔。

至於如何確認民間貸款管道合法與否，有 7 點注意事項：

1. 合理利率：民間貸款利率計算都有一定的標準，民間貸款公司絕對不會亂定利率，國家都有明文規定法定利率。
2. 無事先收費：正常合法的貸款公司不會再申貸「前」就收取費用，至於應收費用是否可以於撥款時扣除都需與貸款公司討論協商。
3. 費用透明：眾多民間貸款公司該怎麼選擇，可以依據費用是否有透明或是主動告知，避免最後出現很多隱藏費用，保障自己權益的同時也能審視申貸公司的誠信。
4. 過程公開：正常的簽約過程，都應由政府機關「地政事務所」把關送件。
5. 保障合約：要確認辦理貸款時是否會有合約保障金主與貸款人雙方。
6. 金主見面：民間貸款管道都會有金主，建議在辦理過程要見過金主端，借款至少也要知道是向誰借款，一般我們在辦理前都會與客戶見面談論過，確認方案無誤後，才會再進行後面的貸款流程。
7. 談話和諧：在諮詢過程中是否都有完整的解釋您的問題點，而不是含糊其辭，才能避免溝通有誤解，進而影響到雙方權益。

以上針對持分房屋貸款的整理若仍有不理解的部分，歡迎針對個案進行討論，每個持分房屋貸款的情形都不盡相同，建議有持分房屋貸款需求的人，都能找到專業人員協助辦理，在貸款之路順利核貸唷～

《元展許代書》授權轉載 文章連結

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