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產業
繼上次看完商用地產公司-世邦魏理仕的介紹之後，接下來就讓我們一起看看，這家地產龍頭財務面的表現如何吧！我們上次已經提過這家公司的業務細節，世邦魏理仕主要業務可以區分為三大部分：諮詢業務、全球工作場所解決方案以及不動產投資，若大家忘記細節，可至上一篇複習。
諮詢業務成長率差
在營收組合中，筆者認為最有趣的部份是，「認列為收入的相關成本」。由於諮詢業務及全球工作場所解決方案有部分營收屬於佣金及「認列為收入的相關成本」，因此筆者在此把這些成本項目獨立列出，從上圖我們可以發現，認列為收入的相關成本佔營收比重就接近一半，這些成本大多數來自於全球工作場所解決方案業務，這也使得公司的營收虛高以及利潤率看起來非常低。
排除這些成本類的營收後，可以發現諮詢業務其實才是目前公司最大的業務，但營收成長率較差， 2019 年時僅 7% ，相對於全球工作場所解決方案業務年增率有到 14% 的水準，因此，整體營收年增率有 11% 的水準。
而從排除折舊後的利潤率，也就是稅前息前折舊攤銷前利潤率(EBITDA ratio)來看，三大業務中，諮詢業務以及全球工作場所解決方案業務利潤率相對穩定，分別為 18% 及 12% ，而不動產投資則受到市場影響較大，但由於營收佔比小，因此整體來說，公司的利潤率非常穩定，近三年皆維持在 17-18% 左右。
加強資產運用效率
另一方面，世邦魏理仕的股東權益報酬率近年來接維持在 20% 左右的水準，雖然看起來很穩定，但其實公司一直在加強資產運用效率以及減輕公司債務，這兩點可以從總資產周轉率以及權益乘數看出來。
2015 年公司總資產周轉率為 0.99 倍，但到了 2019 年上升至 1.48 倍，表示公司營收成長速度超越總資產成長速度，改善了資產運用效率；而權益乘數從 2015 年的 4 倍下降至 2019 年的 2.6 倍，除了公司獲利成長之外，更主要是公司逐年償還負債的結果。
現金流量成長快速
在現金流量方面，受益於營收及淨利的成長，公司的自由現金流量成長快速， 2015-19 年公司營收及淨利平均年增 22% 及 24% ，使得自由現金流量也平均每年成長 16% 。
同時間公司致力於降低債務，因此有息債務比重也從 2015 年的 40% 降至 2019 年的 17% 。
最後，若我們更細緻的去觀察公司償債能力，可以發現公司最近到期的公司債為 2023 年到期，而且世邦魏理仕手上還有 9 億美元的現金以及 28 億美元的銀行貸款額度可以使用。因此雖然新冠肺炎對於以商用地產為主的世邦魏理仕影響甚鉅，但筆者認為公司應該有能力撐過這段艱難的時刻。
從公司業務上來看，公司穩定成長的營收或許會停滯，但每年的現金流以及健康的資產負債表都能幫助公司度過蕭條，持續成長。
結論
世邦魏理仕為全球最大的商用地產服務公司之一，雖然整體市場近年成長已經停滯，但世邦魏理仕在整體市場的市佔率仍然非常低，因此可以持續依靠併購擴張公司業務。
與此同時，公司有效率的償債加上穩定的現金流量，即使未來可能面臨景氣蕭條，筆者相信經營層這些好的決策反而能幫助公司取得便宜的擴張機會。
對於這家公司有興趣的投資人，可以優先關注公司三大業務，尤其全球工作場所解決方案的表現，其次是景氣循環對於公司的影響程度，以及自由現金流量與債務是否維持相對健康的水準。
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