Crown Castle(CCI)-出租5G通信站點的房地產信託
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Crown Castle(CCI)-出租5G通信站點的房地產信託

2020 年 11 月 27 日


我們先前介紹了全美最大的通訊站點營運服務商American Tower,主要提供無線通訊與廣播通訊基礎設施服務,不過美國還有一家通訊站點營運服務商Crown Castle,以小型通訊站點為主要業務,究竟Crown Castle和American Tower有什麼不一樣呢,讓我們繼續看下去。

Crown Castle介紹

Crown Castle是一間房地產投資信託公司,主要在美國地區經營共享無線基礎設施出租業務,公司提供客戶通訊站點、光纖網路及其他相關結構,包含屋頂(訊號塔)、分散式天線系統、小型通訊站點等,並透過各種形式取得第三方土地長期租賃合約,包含許可證、分租、租賃協議。此外,也提供網路服務相關的無線基礎設施,如天線安裝或後續擴增、以及網站開發服務相關的無線基礎設施。

主要客戶包括電視廣播公司、電信公司、中央和地方政府機構,以及許多其他產業的租戶,此業務屬於場地租賃業務,擁有 40,000 多個通訊站點和大約 70,000 英里的光纖網路,和American Tower最主要的差別在於,Crown Castle以小型通訊站點業務起家。

公司 1994 年於美國休斯頓成立,從 100 多個手機通訊站點開始,到了 2000 年,公司經過一系列的擴展和收購,Crown Castle已經擁有超過 10,000 個通訊站點,且覆蓋範圍拓展到了夏威夷和波多黎各。 2007 年,Crown Castle完成了對競爭對手Global Signal Inc.的收購, 2010 年公司則是收購了小型天線解決方案的分佈式天線系統提供商New Path Networks, 2011 年公司宣佈以大約 10 億美元的價格收購NextG Networks,後者擁有 7,000 多個小型通訊站點,還有 4,500 多英里的光纖網路。

2012 年Crown Castle與T-Mobile(TMUS-US) USA簽訂了通訊站點協議,向該公司取得了 7,200 座通訊站點。 2013 年Crown Castle與AT&T(T-US) Mobility簽訂了通訊站點協議,向該公司取得了 9,700 座通訊站點。截止 2014 年,Crown Castle一共擁有 40,000 個通訊站點。

2015 年Crown Castle為了增強其網路,以滿足對高速公路,大容量無線服務的強勁需求,公司為其無線客戶追求小型蜂窩(small cells)部署,在免許可的 3.5 GHz頻帶中使用小型蜂窩將大大降低無線營運商的營運成本。

2015 至 2017 三年,公司分別收購了Sunesys、FPL Fiber Net、Wilcon、Lightower,取得總計 55,000 多英里的光纖網路,並將收購公司整併成Crown Castle Fiber部門,而這些光纖網路將用來支持小型蜂窩。由於 5G 在頻寬方面的要求, 5G 將在任何可能的情況下將光纖網路作為回程和去程的首選, 5G 射頻設備的密度將推動有線和無線網路流量之間的網路融匯的需要,因而增加了對注重提供未來所需的支援多應用的密度、可訪問性和靈活性的光纖網路的需求。這也是為什麼Crown Castle收購了這麼多家與光纖網路業務有關的公司,並將其合併為一個部門的主要原因。

值得注意的是,Crown Castle在 2014 年正式宣佈將其業務改變成為REITs,為什麼一家公司會忽然想要轉變為REITs呢,最主要的原因就在於美國 1986 年的稅收改革法案(Tax Reform Act of 1986)修訂相關規定,給予REITs在稅賦上的優惠,促進了REITs的發展,所以有許多本來以公司形態經營的企業,紛紛轉為REITs形態經營。

那麼要成為REITs,需要符合哪幾個重要條件呢,首先,至少要有 75% 的收入須源自於不動產相關收入(包含處分不動產收入、租金、房屋抵押貸款債權利息,或是投資其他REITs之利息),再者,包含前項收入,以及其他利息、股利、處分債券收入必須佔所有收入的 95% ;另外,至少 75% 的資產必須是不動產(包含房地產抵押貸款債權)、政府公債,以及現金與類現金項目(像是應收帳款等)。最後,最重要的就是,至少 90% 的年度收入必須以發放股利的方式分配給投資人。以上這四點就是要成為REITs至少必須要符合的重要條件。
產業發展狀況

得益於 5G 通訊網路和物聯網(IoT, Internet of Things)興起,基礎設施需求不斷成長,全球通訊站點業務將持續欣欣向榮。

5G 行動通訊網路

美國和歐洲等已開發國家正致力於開發和部署 5G 行動通訊網路,這將實現更高速公路數據服務。因此,通訊網路產業的租戶將在現有通訊站點基礎上,繼續投資和部署更多基礎設施和設備。全球許多地區正在高速公路發展 5G 行動通訊網路。根據GSMA(Groupe Speciale Mobile Association)的產業研究,美國的 5G 行動通訊網路有望覆蓋超過 50% 連接點。Markets and Markets的另一項研究預測從 2019 年到 2027 年, 5G 行動通訊網路基礎設施市場的成長將高達年化成長率 67% ,將由目前的 7.84 億美元增至 478 億美元。

物聯網

另外,通訊站點的第二大催化劑將是物聯網。物聯網的特點是互相聯網的設備網路,彼此可即時保持數據順暢溝通,相關核心技術、系統、生態雖然仍處於起步階段,但市場在自動駕駛汽車等領域已投入大量資金,全力開發相關物聯網技術。隨著這些技術快速發展,長期將推動市場對通訊站點的基礎設施需求更加龐大。根據Bain Capital的最新市場研究預測,物聯網市場將從 2017 年的 2,350 億美元成長一倍至 2021 年約 5,200 億美元,而數據中心和分析技術將成為物聯網市場成長最快的領域。

由此可知,我們可以看到在全球通訊站點市場的成長動力主要是依附 5G 行動通訊網路和物聯網,兩個產業的背景市場至少有 5,000 億美元的規模。

Crown Castle商業模式

Crown Castle的通訊站點和光纖網路部門業務都集中在美國,核心業務是為美國長期租戶提供通訊基礎設施,以便取得通訊訪問的能力。公司通常會根據長期租戶合約收受每月租金,初始合約年限通常為 5 至 15 年,續約期限可延長 5 至 10 年,目前每年租戶的保留率維持在 97% 至 99% 之間,平均每個通訊站點的租戶數量為 2.1 個,我們可以看到 2019 年Crown Castle通訊站點的租戶結構, 58% 的通訊站點至少擁有超過一位承租戶。

相信大家一定對於American Tower和Crown Castle的業務差異感到疑惑,我們前面有提到,Crown Castle和American Tower最主要的差別在於,小型和大型通訊站點業務的差別。通常消費者在使用行動網路做通訊傳遞時,訊號一般會先接入小型的通訊站點,像是在台灣比較常看到的小型基地台,裝置在路燈、屋頂等,特別是在都會區這種擁擠的居住環境時,接著小型的通訊站點會再將訊號傳送到大型通訊站點,一般大型通訊站點都會設立在較為空曠的地區,或是郊區,最後才把訊號傳遞至營運商的機房。

另外,由於 5G 在頻寬方面的要求,Crown Castle以小型蜂巢搭配光纖網路,去建構一個在公共場所支援隨插即用的通訊站點,雖然小型蜂巢其覆蓋範圍和平均輸出功率不及巨型蜂巢,但其低功耗的特性,可以安裝在更接近消費者活動容易聚集的地點附近,再使其與光纖網路作為回程和去程的首選,所以該項目成為公司戰略部署的另一個重點。

小結

我們可以留意到,其實在通訊站點這個領域裡面仍有強大競爭力的對手,像是American Tower在大型通訊站點的領域,就擁有接近獨佔或寡占的市場地位,而Crown Castle則是在小型通訊站點和小型蜂巢搭配光纖網路的領域中,擁有非常強的競爭優勢,但Crown Castle更為特別的是,到目前都努力在美國境內發展,與American Tower發展的國際戰略是截然不同的,接下來讓我們來看看Crown Castle在財務面的數據吧。

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