Jones Lang LaSalle Incorporated(JLL)-第二大不動產諮詢公司

作者:Roger   |   2020 / 11 / 21

文章來源:股感知識庫   |   圖片來源:股感知識庫


說到不動產諮詢公司,除了世邦魏理仕(CBRE.US)之外,你一定也得認識一下全球第二大的不動產諮詢公司——仲量聯行。就讓我們來看看仲量聯行的歷史及企業簡介吧!

透過併購成長的百年企業

仲量聯行(JLL.US)的歷史可追溯至1783年的倫敦,起初為一家拍賣行,爾後在歷經數十次的整併,改名為仲量行(Jones Lang Wootton & Sons, 簡稱JLW),當時的仲量行在倫敦的地位非常崇高,1945年二戰結束後,仲量行還幫忙重新劃分土地分界線以及所有權證明,甚至還獲得了土地開發許可,足見其在英國的地位。

1957年開始,仲量行展開他的國際化旅程,從紐澳到東亞、歐洲,1975年更進入美國市場。與此同時,1968年時美國第一批不動產諮詢公司開始展露頭角,其中領頭羊為LaSalle公司,1997年時LaSalle正式IPO,並於1999年與仲量行合併,並將公司改名為仲量聯行 (Jones Lang LaSalle),成為全球不動產諮詢的領導公司。

此後仲量聯行不斷透過併購拓展業務,至今已成為以固定資產毛額計算全球第二大的不動產諮詢公司。說到這裡,或許大家還是不太懂什麼是不動產諮詢公司,仲量聯行主要業務可以分為六大項目,其中主要為不動產管理,其次是計畫與發展服務、租賃媒合仲介服務、資本市場業務、顧問諮詢業務以及不動產投資(以LaSalle為品牌)。

地理分布上,仲量聯行營收有將近一半來自美國,其餘則是歐非中東以及亞太地區。

產業分析

從產業面來看,雖然都是不動產,但其實也可以進一步做細分,例如我們常聽到的零售商場、住宅、醫療,甚至是資料中心等等,其中仲量聯行就是屬於辦公室不動產的巨頭,而辦公室不動產為全球第四大不動產子類別。

根據Nareit 統計,2019年時,全球不動產市場規模達1.1兆美元,其中最大的前四個子產業分別為零售、住房、醫療;辦公室,資產規模佔比分別為20%、16%、12%、11%。

整體辦公室不動產市場規模與景氣循環高度相關,金融海嘯時,全球資產規模直接下滑近23%,相對於其他產業屬於重災區。長期而言,整體辦公室不動產市場為低個位數成長的成熟市場,2003-2019年平均每年年增3.2%,如果從2007年低點算起,年均增長僅5.5%。

如果從同店淨利潤年增率來看,辦公室市場雖然受到景氣循環影響很大,相對於整體市場復甦晚了整整一年,但辦公室市場虧損的跌幅比工業及公寓少,最穩定的是零售業不動產。

然而,這並不表示2019年新冠肺炎的狀況可以與2008年蕭條期間做比較,此次新冠肺炎在短期的影響程度遠勝於2008年金融海嘯,尤其對於零售、工業、辦公室來說更為慘烈。

而公寓不動產則可能面臨房貸違約的情形。

最後,這個行業也是屬於規模效應非常明顯的公司,上圖筆者將幾個商用不動產巨頭以2019年財務數字橫向比較,很明顯營收規模越高,利潤率也越高。之所以造成這種結果的主要原因在於對於這些商業地產公司來說,最大的成本是「人」,當管理的物業資產增加,或是單位員工促成交易數量越多,就越能提高利潤率。

最後,筆者詳細介紹一下這家公司的業務結構:

仲量聯行的主要部門有六個:

1、租賃媒合仲介服務:

租賃媒合服務可以區分為面對租客以及資產主。對於資產主,仲量聯行可以替其尋找租客,並與租客談判,2019年時,公司完成了1萬5千筆租賃代理交易,共計約2億6千萬平方英尺。

針對租客部分,公司幫助他們從尋找合適標的、控制預算以及代替租客與資產主談判等等一系列服務,2019年時,公司共計完成2萬4千筆租賃交易,約6億4千萬平方英尺。

此業務主要按照租賃總價值的比重抽成,少數交易是按照租地面積收費。

2、資本市場業務:

資本市場主要面向投資人、資產主及租客,面向資產主/租客方面,公司提供從融資、合資、貸款到併購相關建議。

而針對投資人,他提供媒合買賣雙方交易地產的服務,包括研究、開發到估值等等服務。2019年時公司共計完成2780億成交額。

和上一個業務一樣,此塊業務的主要收入來自於交易地產的價值,少部分是來自於顧問諮詢費用以及貸款搓合佣金收入。

3、顧問諮詢業務:

仲量聯行藉由其在商用不動產耕耘超過一百年的經驗,提供客戶深度的研究諮詢服務,從資產優化、併購與管理、地點諮詢、產業研究以及融資端優化策略等等。此業務的收入通常根據客戶個案的範圍及複雜度收費。

另一方面,公司也提供不動產估值服務,收入主要來自於標的資產的價值抽成。

4、物業管理業務:

當客戶完成交易後,很自然而然需要有人幫忙管理大樓的運作。因此仲量聯行也提供大樓物業管理的服務,如各產業特殊需求、租戶管理以及控制營運成本等等。

相對於前面以搓合交易為主的業務,物業管理對於仲量聯行來說是非常穩定的收入來源,此業務主要營收來源主要來自於以面積計算的固定費用以及降低營運成本的提升效率佣金,一般來說簽約期間多在1-3年,部分合約為可隨時解約,只需在30-120天前通知。

2019年時,仲量聯行共管理了35億平方英尺的不動產。

5、計畫與發展服務:

此業務主要提供客戶從零開始的不動產解決方案,也就是從諮詢、設計、管理、裝修服務,除了一般商業客戶外,他也提供軍公教部門的海外不動產服務。在歐洲,公司利用其下Tétris品牌提供不動產設計、裝修及翻新的服務。

此業務主要的收入來源通常是成本加價,也就是建築成本加一定的利潤率做公司收費,通常每個計劃都是一年以內,但同一個客戶經常有許多開發案。

6、LaSalle (不動產投資):

仲量聯行的不動產投資業務以LaSalle為品牌,其藉由自身在不動產的經驗,幫助投資人建立不同策略的投資部位,客戶可投資LaSalle發行的基金或是使用個別帳戶做投資,而投資範圍也不限於次級市場,還包括私募基金、合資、共同投資經營等等另類投資方案。

2019年時,LaSalle的總資產規模達676億美元,投資全球29個國家。

小結

仲量聯行從1783年起家至今,已經成為全球第二大的不動產諮詢公司,然而在2020年新冠肺炎的影響下,公司股價從年初的175元跌至4月3日的115元,跌幅高達35%,顯示出商用地產對於景氣波動的敏感程度非常高,對於地產公司有興趣的讀者需要對於景氣循環以及商用地產基本面有更深入的判斷才行。

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Roger
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