Simon Property(SPG)-財務分析

作者:Wayne   |   2020 / 11 / 11

文章來源:Wayne   |   圖片來源:股感知識庫


我們前面提過, Simon Property 最重要的收入來源就是租金,以零售、餐飲、娛樂產業為主,另外的收入來源還有管理不動產的管理費,不過 Simon Property 的不動產管理費大約只有佔整體營業收入的 2% 左右,而租金收入比重高達 90% 以上,所以收益面的財務分析會多注重在租金收入。

根據 US Census Bureau 資料,美國 2010 年第一季調整後的電子商務零售銷售額佔整體零售銷售額比重為 4% 左右,一直到了 2019 年第四季,該比重已經上升至超過 11% ,反過來看,顯示線下零售銷售額的市場佔有率正在被快速掠奪,那麼這對於 Simon Property 線下商場的銷售額和租金會不會有什麼影響呢,我們可以看看公司旗下物業過去十年的每平方英呎銷售額基本上維持正成長,購物中心每平方英呎銷售額從 2010 年的 494 美元,上升至 2019 年的 693 美元,而超級商場則是從 391 美元上升至 620 美元,年復合成長率分別為 3.8% 和 5.3% ,不過我們可以看到自從 2015 年之後,購物中心和超級商場的銷售額成長率處在低個位數,而這段期間的美國電子商務零售銷售額佔整體零售銷售額的比重正在快速上升,從 7% 上升至 11% ,比 2015 年之前的上升速度還更快,所以站在銷售額的角度來看,電子商務的確對線下零售成長造成了一些影響。

換個角度來看租金,公司旗下物業過去十年的每平方英呎最低租金基本上也是維持正成長,購物中心每平方英呎最低租金從 2010 年的 38.87 美元,上升至 2019 年的 54.59 美元,而超級商場則是從 19.86 美元上升至 33.09 美元,年復合成長率分別為 3.8% 和 5.8% ,不過我們可以看到自從 2017 年之後,購物中心和超級商場的最低租金成長率快速放緩,這與每平方英呎銷售額的狀況有點類似。另外,如果將每平方英呎銷售額和最低租金相除,購物中心每單位最低租金可以帶來大約至少 12 美元的銷售額,而超級商場則是大約 19 美元,最主要原因是因為購物中心的使用面積較大的關係。

接著,我們看到 Simon Property 過去五年損益表主要的營運財務數據,雖然公司的營業收入過去五年的成長率非常緩慢,不過不論是營業利益率和淨利率,公司的表現都在水準之上,以其他的同業或是不動產投資信託產業的標準來看,這樣的獲利率水準仍然是相當好的。最主要的原因在於 Simon Property 核心戰略相當明確,精準擴張、多種業態經營,以及品牌管理,我們前面有提過 Simon Property 一直是商場的主要收購者,但是多數的收購皆會以條件優良的不動產為目標,很少會直接收購整間公司,說明公司進行併購並不是為了獲得短期的高利潤和投資回報,而是有品質的擴大規模,而且土地開發的週期一般都非常長,公司很難去從頭建立一個客流量穩定的商場,而且優秀的商場地段,就像是Google或臉書(Facebook, FB-US)一樣,因為其服務具有特殊性,消費者會願意使用,也就是大家會因為商場地段的便利性進去消費,所以 Simon Property 的戰略也造就了高於平均的獲利率,只要商場地段的價值沒有被政策或環境改變,這樣的競爭優勢就會相當穩定。

Simon Property 作為 REITs 標的,投資人最關注的莫過於股息發放,我們可以看到,近五年公司的股利殖利率從最低大約 3% ,不斷上升至 2019 年大約 5.6% ,其實公司派發的現金股利是逐漸上升的,不過電子商務不斷侵蝕線下零售市佔率,使得市場對整個產業的前景比較不樂觀,導致股利殖利率逐漸上升,與其他不動產投資信託產業呈現相反的方向。

小結

2020 年受到肺炎疫情的影響下, Simon Property 已經在三月中宣布暫時關閉旗下所有零售不動產,也是這波疫情裡面受傷最嚴重的產業之一,市值也大幅下跌了至少一半,但是 Simon Property 作為零售不動產的領導者,過去精準擴張的戰略,為公司打下了非常優秀的競爭基礎,但面臨這個需求結構性改變的時間點,在疫情過後,你還會保持出門購物的習慣嗎?

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Wayne
怎麼從分析商業到看透本質,我在練習跨上這台階,歡迎大家一起。
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