【空置率懶人包】空置率計算方式？空置率上升對市場租金有什麼影響？
在跟房地產相關的新聞中，你應該常會聽到「 空置率 」這個詞。舉例來說，高力國際發布的「 2023 第四季度不動產市場」資料顯示，受 2023 上半年租賃動能萎靡及新大樓完工之影響，空置率上升至7.2%，未來幾年台灣各地將有大量辦公室新增供給，可能持續推高空置率。
究竟新大樓落成讓台北空置率上升，會對市場租金趨勢造成什麼影響？空置率實際上是怎麼計算的呢？空置率多少算高？讓房感帶你一起來看看！
編按：台北市信義區有許多新大樓正在趕工，包含投資開發規模超過 200 億元的台北市信義區的最新地標「台北天空塔 The Sky Taipei」，預計於 2024 年完工。還有許多辦公大樓都在這幾年內落成，究竟新辦公室增加對市場租金行情有哪些影響呢？一起來看看吧！
房屋 空置率 是什麼 意思？如何計算？
一般人說的 空置率 英文是 vacancy rate，如果要完整一點說則叫做 房屋空置率 housing vacancy rate。
而「空置率」的意思，你可以想像成一個社區中有多少戶房屋，沒住人的比例。通常，專業上會分為兩塊來看：一是住房，二則是商用。以統計住房空置率來說，計算公式就是待售、待租的住房面積／可用的住房出售和出租面積；同理，若統計的是商用房屋的空置率，則將「住房」換成「商用住房」來統計即可。
整理製表：股感知識庫
若細看商業不動產研究報宮中，有些空置率評估只考慮主要商圈沿街店面，並按照「毛面積」計算，這樣做是把主要商圈沿街店面的空置面積總和，拿來除以毛面積總和而得出的數字。關於毛面積和淨面積的差異，可以參考下表：
整理製表：股感知識庫
空置率的計算沒有統一標準
如果你想要知道的是國內如高雄、台南等個別縣市，或是日本、香港等海外國家的住房空置率，就沒有那麼簡單，因為目前為止，空置稅並沒有一個國際統一的計算標準。海內外很多人對於買了不住、租了不住等多種變數，爭執空置率的算法，所以以台灣政府來說，計算國內空置率常是使用「低度用電」來判定，房屋是否為沒人居住。
台灣目前沒有課徵空置稅
然而，海外部分國家會針對空置的房屋課以「空置稅」，過去國內也曾有 5 千人連署要政府課徵「空置稅」，但財政部就此回應，因為空屋認定上非常困難，所以目前還沒有這樣的空置稅要繳納。
2023年下半年新大樓落成使空置率攀升
根據高力國際的研究資料顯示，2023 年台灣的商用不動產市場，約增加 5.95 萬坪的新增供給，是從 2019 年以來，新增供給最多的一年，但並未改變市場租金的上漲趨勢，2023 年第 4 季台北市平均租金來到每坪 2,492 元，年漲幅達2.5%，是近五年來第二高，僅次於 2019 年的 2.7%。
當新建商用不動產完工，會使空置、等待出租出售的不動產面積增加，也就是市場供給增加。此時，如果需求沒有一起提升，就會導致供過於求的情況，使市場租金行情下跌。若租金趨勢不如預期發展，則可能有其他因素，如政府政策、產業型態變動等介入。
空置率高而租金仍持續成長的原因？
高力國際的研究報告指出，由於 2023 年全球經濟放緩、主要國家升息，與面臨地緣政治風險升溫等多重壓力，導致全球終端產品需求疲軟，連帶衝擊台灣出口貿易。雖然多數國家已逐漸擺脫疫情造成的經濟陰霾，美國、中國兩大經濟體依舊受到消費與投資不確定性之干擾，導致 2024 年全球經成長速度放緩。
總體經濟問題，使租賃動能低迷，其中又以跨國企業對於租賃需求較為疲弱，影響頂級商辦大樓的租金市場行情，使空置率提升，租金雖仍有漲勢，但已有所趨緩。反觀一般商辦，則因本國企業穩定發展，仍維持 3% 左右的低空置率。
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