空置率 意思是?如何計算?西門町空置大增 5% 代表什麼

作者:劉茜汶   |   2020 / 07 / 21

文章來源:股感知識庫   |   圖片來源:股感知識庫


在跟房地產相關的新聞中,你應該常會聽到「 空置率 」這個詞。舉例來說,根據戴德梁行研究部本 ( 7 ) 月發布的「 2020 第二季度不動產市場」資料顯示,最新一季西門町的 空置率 急遽上升 5% ,達到了 8.8 %,成為了台北市空置率第 2 高的商圈。

聽起來很簡單,這則新聞應該是指西門町的旅客因為新冠肺炎 Covid- 19 疫情減少,造成許多商家離開,許多房屋都房屋空了下來。但 空置率 實際上是怎麼計算的呢?空置率多少算高?另外西門町空置率上升又象徵了什麼呢?讓 Stockfeel 帶你一起來看懂這篇新聞!

房屋 空置率 是什麼 意思?如何計算?

一般人說的 空置率 英文是 vacancy rate,如果要完整一點說則叫做 房屋空置率 housing vacancy rate。

而「空置率」的意思,你可以想像成一個社區中有多少戶房屋,沒住人的比例。通常,專業上會分為兩塊來看:一是住房,二則是商用。以統計住房空置率來說,計算公式就是待售、待租的住房面積/可用的住房出售和出租面積;同理,若統計的是商用房屋的空置率,則將「住房」換成「商用住房」來統計即可。

空置率 計算 公式

整理製表:股感知識庫

而談到戴德梁行的台北市商圈 空置率計算,報告中寫到,只考慮主要商圈沿街店面並按照「毛面積」計算,意思就是把主要商圈沿街店面的空置面積總和,拿來除以毛面積總和而得出的數字,毛面積和淨面積的差異可以參考下表。

毛面積 淨面積

整理製表:股感知識庫

 

空置率的計算 沒有統一標準

如果你想要知道的是國內如 高雄、台南等個別縣市,或是 日本、香港 等海外國家的住房空置率,就沒有那麼簡單,因為目前為止,空置稅並沒有一個國際統一的計算標準。海內外很多人對於買了不住、租了不住等多種變數,爭執空置率的算法,所以以台灣政府來說,計算國內空置率常是使用「低度用電」來判定,房屋是否為沒人居住。

台灣 目前沒有在課徵 空置稅

然而,海外部分國家會針對空置的房屋課以「空置稅」,去年國內也有 5 千人連署要政府課
「空置稅」,但財政部就回應,因為空屋認定上非常困難,所以目前中國還沒有這樣的空置稅要繳納。

西門商圈空置率 8.8% 很高嗎?

簡單了解什麼是空置率後,我們再來看一次這篇新聞。西門町商圈空置率 8.8% 是有很高嗎?我們將世界規模最大的物業機構戴德梁行從 2019 年第一季,到 2020 年第二季的台北市主要商圈 空置率合併來看,對比下就發現,和去年同一季度相比,西門町的商圈空置率從 3.8% 上升到了 8.8% ,有 5% 那麼多!

台北市 商圈 空置率 變化 歷史

數據來源:戴德梁行   繪圖:股感知識庫

 

西門町,發生了什麼事?

讓人難以置信的,其實是西門商圈的空置率,在去年一直都是台北市 4 大商圈中最低的,卻從今年開始逐步超越南京商圈,今年甚至超越站前商圈,成為空置率第二高的北市主要商圈。西門町商圈,在短短半年內,就從空置率最低的北部商圈,快速竄升為空置率第二高的商圈是為什麽呢?

戴德梁行指出,主要還是因為從第一季開始至今觀光人數銳減,使西門商圈業種重新洗牌。許多業者感嘆,這回武漢肺炎疫情,甚至比 SARS 時還慘。少了旅客消費支撐,除美藥妝店接連出走外,伴手禮店也紛紛撤離。

或許正如西門町徒步區街區發展促進會理事長劉家鑫接受中央社記者採訪時指出的,在這次疫情衝擊下瞭解到「西門町要加速轉型,雞蛋不能放在同個籃子裡,我們不能只仰賴觀光客。」他同時也在受訪時透露,除了看好三倍券效益外,西門町商圈也有加碼優惠,加上第三季商圈將有運動、服飾品牌進駐。或許在種種努力下,西門町商圈的空置率有望降低,總而言之,就讓我們繼續關注吧。

 

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劉茜汶
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