【危老重建系列】什麼是 危老重建 ?你家要實施 先符合這幾個條件!
作者 Anson
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【危老重建系列】什麼是 危老重建 ?你家要實施 先符合這幾個條件!

2021 年 2 月 26 日

 
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如果要票選 2020 年房地產市場的代表詞的話, 危老重建 肯定是榜上有名的。「危老重建」人人都在說,現在正是好好認識危老重建的時候,說不定也可以趁這個機會為家裡的老房子改頭換面哦!

我家能不能夠實施?

「危老重建」是「都市危險及老舊建築物加速重建條例」的簡稱,這是內政部營建署在 2017 年 5 月公布的法案,希望能夠對目前都市內有安全隱患的房屋進行重建,政府會提供容積獎勵、費用補助、稅務減免等一系列的優惠措施,來鼓勵民眾參與。從「危老重建」的案件數來看, 2018 年核准 72 件, 2019 年核准 313 件, 2020 年至 11 月底核准 1,112 件,呈現出翻倍的成長,可見「危老重建」在市場的火熱程度!

那要符合哪些條件的建築物才可以申請呢?可以透過以下兩個步驟來比對看看。

第一步,要先符合以下三個條件:

1. 位於都市計畫區內。無論是在住宅區或商業區延伸閱讀–什麼是住宅區?什麼是商業區?)都可以,但若是非都市土地上的建築物,例如農舍等等,就不能申請「危老重建」,建議看看自家的土地謄本,上面會有詳細記載。
2. 屬於合法建築。只要領有使用執照的建築,就是合法建築。如果房子是在民國 60 年建築法修正前就存在的,很有可能會沒有使用執照,但這並不代表是非法建築,需要向當地的縣市政府去詢問一下,很大的機會是可以補申請使用執照的。
3. 不屬於古蹟或政府指定的歷史建築。通常政府在公告哪些建築是歷史建築的時候,都會通知房子的所有權人,如果不確定的話,可以向所在縣市的文化局諮詢。

如果上述條件都符合的話,就可以進入到確認是否是危險或老舊建築物的階段。

第二步,只要符合下列條件之一,就可以提出「危老重建」的申請:

1. 有立即危險的建築。包括海砂屋、危樓等,有被政府要求限期拆除或補強的建築,或者是耐震評估未達乙級的建築。
2. 屋齡 30 年以上,且沒有電梯,耐震評估為乙級的建築。
3. 屋齡 30 年以上,有電梯,耐震評估為乙級,且經詳細評估後,確認補強成本超過重建成本的一半。

什麼是「耐震評估」?

前面提到一個危老重建重要的要素:耐震評估,但到底什麼是耐震評估呢?

「耐震評估」就是我們俗稱的老屋健檢,民眾可以向縣市政府提出申請,政府會委託專業的技師到家裡進行耐震評估。評估分為兩種,初步評估(初評)和詳細評估(詳評),初評會知道房子的耐震程度屬於哪個等級,「甲級」是安全、「乙級」是安全有疑慮、「未達乙級」是確定不安全。通常會建議「乙級」的房子再進行下一步的詳評,看看到底是哪方面需要補強。初評和詳評的費用差距也很大,根據營建署所公告的費用標準,初評大約要花 1 萬 5 千元到 2 萬元,而詳評最低從 15 萬元起跳,面積越大費用越高。

申請實施流程和時程

經過前面所說的評估後,民眾確認有參與危老重建的意願,可以向縣市政府提出具體的申請,那申請的過程有什麼「眉眉角角」呢?別急,以下將會一一為大家講解。

首先,最重要的是取得土地和房屋所有權人 100 % 的同意,並簽下同意書。

再來,民眾要委託合格的建築師,為想重建的建築物提出一份「重建計畫」,內容必須包含重建範圍、相關證明文件、申請容積獎勵項目、設計圖說等等,具體可以參考各縣市政府提供的「重建計畫」範本(如:台北市重建計畫範本)。

最後,要向縣市政府負責的窗口提交「重建計畫」,例如在台北市是建築管理工程處、新北市則是城鄉發展局,依據不同地方而定。原則上 30 天內就會知道「重建計畫」是否被核准,核准後就可以開始拆除舊建物、興建新建物。但要切記,核准後 180 天內要申請建造執照,否則此計畫就會失效哦!

最後最後,「重建計畫」的申請期限只到民國 116 年 5 月 31 日!務必要在這個時間前申請,錯過這次機會又不知道要等幾年了。

「危老重建」和「都市更新」的比較?

一樣都是把建物打掉重建,「危老重建」和「都市更新」差別在哪裡呢?筆者認為最大的差別在於實施的難易程度。

「都市更新」要求最小更新面積須達 1,000 平方公尺,還需要召開公聽會、說明會等等;不僅如此,「都市更新」的計畫書還需要估價師、建築師參與,不僅程式繁瑣、時程較長,若遇到不同意戶更是難以推動。

而「危老重建」沒有最小建築面積的限制,僅需全體所有權人 100 % 同意,即可進入審查程序,程序簡便且時程較短,對急需更新房屋的人來說,更加有幫助。透過下圖的比較可以清楚知道這兩者的區別。

結語

知道危老重建的資格和優點後,相信大家都對於危老重建躍躍欲試了吧!能夠取得多少獎勵和補助是許多屋主關注的重點,下一篇將會仔細介紹容積獎勵、費用補助、稅賦減免等規則哦,還請拭目以待。

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