國建(2501)-營建業天字第一號老建商
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國建(2501)-營建業天字第一號老建商

2020 年 3 月 12 日


如果在網路上詢問網友有推薦哪些建商,國泰建設常常都是榜上有名,雖然不能說是零負評,但有不少人都認為國泰建設的建築品質優良,且身為老牌建商售後服務不錯,到底這樣的建商經營模式是怎麼樣?到底賺不賺錢?未來發展怎麼樣?如果好奇的話就一起來看看吧!

國泰建設( 2501-TW )股號是營建業的天字第一號,成立於民國 53 年,民國 56 年就正式股票上市,成立已有半個世紀,長期以來都是著重在住宅興建。雖然公司名為國泰不一定是國泰金( 2882-TW )蔡家的,像國泰航空就不是,但國泰建設確實是霖園集團的一份子,目前蔡家透過萬寶開發和霖園投資持有超過 20% 股份,而最大股東也是國泰人壽員工退休基金持有將近 25% ,與霖園集團其他成員的互動也相當密切。

房地產開發本業有口皆碑 售價高出同業一兩成

國泰建設早期曾有過曾有過比較大型的造鎮計劃,如五分埔附近許多住宅都是國泰建設蓋的,近期則是以購地自建、合建或是都更為主,除了長期以來一直都在做的住宅外,最近積極拓展商用不動產的市場。

雖然國泰建設本身並沒有營造業務,都是將建案發包出去,不過國泰地產集團也有自己的營造公司:三井工程,許多國泰建設的建案都是交給三井工程來承作,內舉不避親的做法不只沒有遭致撻伐,反而許多人認為國建與三井的組合更能確保品質。不過即使不是三井所承攬的建案,依然深受民眾推崇,價格硬是比周遭建案多出一兩成。

過去國建雖然現在已經拓展到全台大城市,台中、台南、高雄都有持續推出建案,但依舊是以雙北的建案營收大宗。而品牌優勢在雙北也是特別明顯,即使開出高價位也非常吃得開,大部分在完工之前就幾乎完銷,中南部的建案則相對沒那麼受歡迎,不過由於通常位於優質地段,且品質受民眾認可,房子蓋好以後長期賣不出去的情況也不太會發生,基本上推案前喊出總銷多少錢,就能賣到多少錢。

為什麼建商的品牌是重要的?如果我們要買房子,房子蓋成怎麼樣?會不會偷工減料?會不會買了出問題找不到人求償?因此上市公司在面對這些問題時,至少不用擔心會找不到人,企業為了長期經營也比較會妥善處理相關問題,因此相較於區域性沒有名氣的建商,國建這種上市品牌,且過去半甲子擁有不錯品質評價的建商,當然就能收取更高的價位。

不像是興富發( 2542-TW )或是遠雄( 5522-TW )等推案王,在某些年度業績會暴增到幾百億,或是一些小建商,在某些年度完全沒有案子。國泰建設的推案非常穩定,每年推出總額大概 100 億的四、五個案子,雖然無法像以百分比入帳法的營造產業一樣維持在特定營收,國建的營收已經算是建設業中相對穩健的公司了。

拓展商用不動產增加穩定收益

過去一直專注在住宅建設本業的國建,近幾年也積極朝多角化發展,與本業最相關的自然是從住宅部分往商辦方向拓展。目前這一兩年台北市A級商辦空置率低,且受惠台商回流、未來新建商辦較少影響,可能未來會出現A級商辦供不應求的情況,因此營建、壽險業積極開發商辦,國建自然也不例外。

國建目前已在台中、台南、高雄有四處商辦可供出租, 2022 年位於南港工業區的「利百代商業大樓」也會完工, 2025 年也會與三井不動產合作敦北飯店大樓, 2028 則有國建總部大樓。

管理REITS穩定進帳管理費

國泰建築經理公司是國泰一號與國泰二號兩檔REITs的不動產管理機構,為國泰建設 100% 持有,藉由管理REITs旗下的不動產,每年收取基金總資產價值的 0.12% ,以目前的基金規模,每年國泰建經可以收取約 6,000 萬元的管理費,稅後淨利率更能超過 50% ,是能穩定提供現金獲利的子公司。

如果想了解更多有關於REITS投資的相關知識可以參考:有效對抗通膨的資產:REITs 入門介紹

跨足飯店產業但目前仍未轉虧為盈

從 2012 年成立 100% 子公司國泰商旅以後,目前已經有 6 間飯店,其中包含 2018 年底成立與萬豪飯店集團合作的台北國泰萬怡飯店。目前的飯店幾乎都定位在商務旅客,價位大約在一晚 3,000~5,000 元左右。由於前期成立的飯店為自有品牌,且成立時間不長,目前還沒轉虧為盈。

健康管理業務成為穩定獲利來源

國泰健康管理顧問公司是 2011 年成立的新事業體,國建持股 85% ,目前有三間健檢中心、兩間產後護理中心和一家健身房。從下圖能看出獲利逐年增加,成為穩定的獲利來源。

目前國泰建設除了建設本業外,多角化經營以飯店和健康管理作為另外兩個大方向,除了上述的投資外,國建還持有約 5% 的台灣之星股份,更重要的是也持有 0.44% 國泰金控股權,雖然持股比例不大,但是金額高達 26 億元,每年能獲得不少股利收入。

國泰房地產指數為房市必看指標

國建從民國 91 年開始與政大合編國泰房地產指數,每季出刊,目前已成為多數房地產專業人士以及大眾的重要參考資料。以季為單位,發表全國以及國內七大城市的成交價、成交量、議價率等變化,能了解各地的房市狀況。此外也辦公室租金指數,提供台北市各大商辦區域的價量變化。

想更了解房地產可以參考:國泰房地產指數

至於國泰建設目前的財務績效分析,以及未來的推案情況與獲利表現,請繼續閱讀下一篇國建的財務績效分析。

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