地上權 住宅 可以買嗎? 使用權 與 地上權 差在哪?

作者:Jasper   |   2020 / 09 / 11

文章來源:股感知識庫   |   圖片來源:股感知識庫


房地產類型很多,有時候不同的權利類型、登記使用用途、都市計畫,也會對於往後在居住、出租甚至是出售上,對你產生種種限制。所以身為消費者的你在購屋時,需要特別注意什麼樣的房屋類型才能讓自己免於往後的這些麻煩呢?本篇特別幫大家解釋 地上權 住宅使用權 住宅 的優劣及比較差異!

地上權 與 使用權 差別在哪?為何價格會比 所有權 低?

一般在市面上最常看到的是所有權大樓住宅。所謂的 「所有權」 ,通常效力會包含區分所有建物(大樓)和坐落基地(土地),所有權人對這些部分是擁有完全的支配能力。因應市區土地發展飽和,且房地產價格不斷攀升, 「地上權」 、 「使用權」 房屋則漸漸出現。這兩種類型房屋的市價通常只有所有權房屋的 6 ~ 7 成,甚至更低
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但是,當你在被漂亮價格吸引的同時,最好要先弄清楚,這三者類型的性質差異,因為事情可能跟你想的不太ㄧ樣!

所謂 「 地上權 」 及 「 使用權 」 住宅 ,是指開發商向政府或地主標下 50 至 70 年的地上權,取得建照或興建住宅大樓後,再向消費者銷售的產品。也就是說,不管是地上權住宅或是使用權住宅,建商賣給你的都只是土地使用的權利,所以你在購買後,是不會取得土地所有權的

至於 「地上權」 及 「使用權」 住宅關鍵差別在於開發商賣給你的地上權是屬於 「可分割移轉」 ,還是 「不可分割移轉」 的。

如果是可分割移轉,一般稱作 「地上權房屋」 ,你購買後可取得建物的所有權。未來雖然貸款成數受限,但在消費者持有大樓所有權的情形下,還是具有移轉的市場性,也代表你未來是有機會可以在市場上賣掉的。

不可分割移轉的類型,則稱為 「使用權房屋」 ,意思是你在購屋後,只能取得土地和建物的 「使用權」 ,相關土地的地上權及大樓的所有權,都還在開發商名下。有點像是你跟開發商簽訂了一個 「超級固定長租契約」 的概念,未來想要賣掉也需要透過開發商,不能自己處理。而且在銀行貸款講究抵押擔保的觀念下,除非開發商有特別配合,不然形式上銀行無法將使用權作為抵押標的,未來是難以用這樣的物件來做擔保品貸款的!所以務必特別小心!

房屋權利類型區分

重要的是什麼?

房屋類型百百種,除了這邊介紹的各種權利類型之外,也會隨著消費者生活習慣而產生不同的形態變化。所以最重要的是在買房前務必再三確認房子的權利類型,不要看到價格很便宜,就一頭熱簽下去了。除了權利類型的差異外,不動產還有很多特殊需要注意的事項。

那就跟著筆者的腳步,一起到下一篇文章看看吧!
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Jasper
全台跑透透從業人士,分享不動產投資與市場動態給大家,希望大家都能找到心目中理想房產!FB/IG:Hao Fang
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