地上權 是什麼? 地上權住宅 優缺點? 所有權 使用權 地上權 差在哪?
作者 Jasper
收藏文章
很開心您喜歡 股感知識庫 的文章, 追蹤此作者獲得第一手的好文吧!
Jasper
字體放大


分享至 Line

分享至 Facebook

分享至 Twitter


地上權 是什麼? 地上權住宅 優缺點? 所有權 使用權 地上權 差在哪?

2021 年 11 月 26 日

 
展開

地上權 跟我們所習慣的所有權是不太一樣的概念。地上權可以想像成你只有土地使用的權利,所以你在購買後,是不會取得土地所有權的。不論是 地上權住宅 或是商業不動產地上權,最近都是市場熱門的競逐標的。例如全聯福利中心最近在地上權市場也是大殺四方,積極的拍取地上權土地,預期可能希望可以作為店面或是物流使用。

那對於身為消費者的你在購屋時,也特別需要注意要買的房子屬於地上權、使用權還是所有權的住宅,不要很開心的以為自己撿到便宜,到頭來才發現買到的東西跟自己想到的完全不同,那真的就虧大了!

地上權是什麼?

地上權可以想像成你只有土地使用的權利,所以你在購買後,是不會取得土地所有權的。一般在市面上最常看到的是所有權大樓住宅。所謂的 「所有權」 ,通常效力會包含區分所有建物(大樓)和坐落基地(土地),所有權人對這些部分是擁有完全的支配能力。因應市區土地發展飽和,且房地產價格不斷攀升, 「地上權」 、 「使用權」 房屋則漸漸出現。這兩種類型房屋的市價通常只有所有權房屋的 6 ~ 7 成,甚至更低

看看還有哪些便宜住宅:低總價小宅 大揭密! 39 萬就能買一間房!

但是,當你在被漂亮價格吸引的同時,最好要先弄清楚,這三者類型的性質差異,因為事情可能跟你想的不太ㄧ樣!

地上權與使用權差別在哪?為何價格會比所有權低?

所謂 地上權使用權 住宅,是指開發商向政府或地主標下 50 至 70 年的地上權,取得建照或興建住宅大樓後,再向消費者銷售的產品。也就是說,不管是地上權住宅或是使用權住宅,建商賣給你的都只是土地使用的權利,所以你在購買後,是不會取得土地所有權的

至於 地上權使用權 住宅關鍵差別在於開發商賣給你的地上權是屬於 「可分割移轉」 ,還是 「不可分割移轉」 的。

地上權住宅是什麼?

如果是可分割移轉,一般稱作 「 地上權住宅 」或「 地上權房屋 」 ,你購買後可取得建物的所有權。未來雖然貸款成數受限,但在消費者持有大樓所有權的情形下,還是具有移轉的市場性,也代表你未來是有機會可以在市場上賣掉的。

使用權住宅是什麼?

不可分割移轉的類型,則稱為 「 使用權住宅 」或「 使用權房屋 」 ,意思是你在購屋後,只能取得土地和建物的 「使用權」 ,相關土地的地上權及大樓的所有權,都還在開發商名下。有點像是你跟開發商簽訂了一個 「超級固定長租契約」 的概念,未來想要賣掉也需要透過開發商,不能自己處理。而且在銀行貸款講究抵押擔保的觀念下,除非開發商有特別配合,不然形式上銀行無法將使用權作為抵押標的,未來是難以用這樣的物件來做擔保品貸款的!所以務必特別小心!

地上權地租爭議!

地上權住宅雖然看似非常便宜,但其實有一個非常重的隱藏成本「 地上權地租 」!一般租房時,當房子不屬於你,房屋稅和地價稅…等持有稅其實都是由所有權人,也就是房東來負擔。但地上權住宅不是!

購買地上權住宅,首先你必須先支付一筆「購屋房價」,之後每年還要付「 房屋稅 」和「 地上權地租 」等持有成本,因此買地上權住宅應該要把後面每年的地租成本也加進去計算,才知道有沒有買貴。雖然地上權住宅看似不用付地價稅,但其實地租的計算是以申報地價 3.5%~5%計算(依據《國有非公用土地設定地上權作業要點》),換算下來大約是地價稅自用住宅稅率的 17.5 倍!也因此,過去台北市的知名使用權住宅案就曾經發生地上權地租遠超過地價稅的爭議!該建案的屋主每年需要繳交的地租將近 90,000 元,但周圍一般房屋的地價稅卻只要繳 4,000 元,換算下來多付了 20 多倍。

會產生這樣的狀況,最大的癥結點還是在於 地上權地租 是綁定公告地價計算, 而每年全國公告地價的漲幅驚人,光是台北市2019年漲幅就有 30% ,創下 1994 年來新高,讓原本就因為買不起所有權住宅才去買地上權住宅的人,有種被懲罰的感覺。

所有權住宅 VS 地上權住宅 VS 使用權住宅

統整一下 所有權房屋 、 地上權房屋 跟 使用權房屋 的差異,最根本的核心差別當然還是「土地」跟「建物」的擁有者是誰,這也就連帶影響貸款成數、房價(市場價格)、轉手容易程度…等項目。

雙北歷年地上權建案

了解什麼是地上權之後,來看一下台灣到底有哪些地上權建案吧!其實台灣因為有土斯有財的概念,所以對於這種地上權的住宅並不是太熱烈,通常都是因為房價太高時才會推出。國產署就是在 2013 、 2014 年那波房市多頭時,才第一次推出許多設定地上權案,吸引不少建商搶標。但之後因為:

  1. 房市景氣稍稍反轉
  2. 地上權地租爭議

地上權住宅就也銷聲匿跡了好一陣子。直到疫情之後的 2021 年,房市熱潮再起,雙北也才少見的推出了 3 個地上權住宅案。

雙北歷年地上權建案
年度 地上權建案數量 年度 地上權建案數量
2013 1 2018 1
2014 5 2019 0
2015 1 2020 0
2016 0 2021 3
2017 0

雙北地上權新建案

大部分的地上權住宅都主打小坪數,畢竟在台灣會想要購買地上權建案的民眾,通常就是因為手頭資產不足,如果推出太大坪數的建案,可能無法激起市場的興趣。所以 2021 年的 3 個地上權建案中只有「 大將豐喆 」是中大坪數的,其他都是小坪數。價格方面也都如同市場對於地上權房屋的定價策略,大約是附近所有權住宅售價的 6~7 成。雖然價格便宜,但地上權的觀念&未來地租的隱藏成本,也成為推案的主要阻力。

延伸閱讀>>>【實價登錄操作】買房 實價登錄 系統有哪些?哪一種 房價查詢 精準又好上手?

建案名稱 所在區域 物件坪數 路段位置
大將豐喆 台北市中正區 28坪-46坪 南昌路
基泰大安 台北市大安區 13坪 建國南路
虹耀今采 台北市大安區 10坪-15坪 杭州南路

房屋權利要注意!

房屋類型百百種,除了這邊介紹的各種權利類型之外,也會隨著消費者生活習慣而產生不同的形態變化。所以最重要的是在買房前務必再三確認房子的權利類型,不要看到價格很便宜,就一頭熱簽下去了。除了權利類型的差異外,不動產還有很多特殊需要注意的事項。

【延伸閱讀】

 
週餘
 
 
分享文章
分享至 Line
分享至 Facebook
分享至 Twitter
收藏 已收藏
很開心您喜歡 股感知識庫 的文章, 追蹤此作者獲得第一手的好文吧!
Jasper
分享至 Line
分享至 Facebook
分享至 Twitter
地圖推薦
 
推薦您和本文相關的多維知識內容
什麼是地圖推薦?
推薦您和本文相關的多維知識內容