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房市
你曾經申請「房貸增貸」嗎？或許很多人都辦過房貸，但對於房貸增貸卻一無所知！其實善用增貸，可以讓你在繳房貸的過程中也能有週轉的喘息機會，但在資金運用方便的背後，也是有許多房貸增貸缺點隱藏其中！今天就讓我們一起來弄懂「房貸增貸」
房貸增貸是什麼？
房貸增貸，是指原本的房貸，經過一段時間借款人已償還一定本金後，因為借款人有資金需求，用同一房產作為抵押，再向銀行多借一筆新的房貸。
房貸增貸適合過去信用良好、資金用途明確，且為一次性大額資金需求的人。
房貸增貸利率？
房貸的增貸利率與一般購屋貸款相去不會太遠，但仍會根據上述條件，與借款人信用狀況等做出調整。總體而言，房屋增貸的借款利率相對於其他房貸產品（理財型房貸、二胎房貸）而言，仍是最為便宜的。
房貸增貸的缺點
房貸增貸額度的限制或許不能說是房貸增貸的缺點，只是一種額度限制。這邊給讀者一個初步評估公式，可以簡單試算自己的可房貸增貸額度（僅供讀者參考，實際的房貸增貸額度仍須以銀行核貸為準。）
房貸增貸金額粗估公式：可增貸金額 = 房屋市價*可貸款成數（最高8成）– 房貸本金餘額
舉例而言：現在市價 1,000 萬元的房屋，可貸款額度大約 800 萬元。如果原本的房貸餘額仍有 500 萬，那房貸增貸的空間就大約有 300 萬。
房貸增貸的上限仍為擔保品價值的 80%，如果房屋市價增值不多、借款人償還本金不多，則房貸增貸額度也會受限制。此時核貸額度很可能無法滿足借款人的資金需求。在此提供讀者幾間銀行的線上試算網站，就不用自己動手啦！
房貸增貸的優點
房貸增貸的優點很明確，就是優惠的貸款條件。是有房者存在資金需求時的首選方案，原因如下：
- 房貸增貸利率低：因為有房屋作為抵押品，利率較其他貸款方式（如：信貸、車貸等）低廉許多。
- 審核程序快：因為對象是同一銀行，審核流程相對快速。
- 還款時間長：還款期間最長可達 40 年，因此每月的本息攤還額度不大，對借款人負擔壓力較小。
- 費用負擔小：房貸增貸的費用負擔就小許多，主要為開辦費、鑑價費與徵信費等。相較轉貸，就少了違約金、登記規費、代書費、保險等費用。
總體而言，若不考量借款人自身狀況與資金用途，在有資金需求時，房貸增貸是首選的房貸產品之一。首先房貸增貸是與原銀行往來，不似轉貸需要付違約金與重新辦理房貸的種種費用負擔。其次，對於銀行而言，房貸增貸的風險較小，因此利率與還款年限，都較其他房貸產品（如二胎房貸、理財型房貸等）更為有利。
房貸增貸流程與準備資料
在申請房貸增貸上因為是原往來銀行，早就有借款人的基本資料，所以所需資料較為簡單。需要的資料如下：
| 房貸增貸所需資料 |
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房貸增貸審核重點
對於銀行而言，房貸增貸是讓借款人尚未償還貸款時，允許借款人把增值的房價與償還的本金拿出來運用，因此在房貸增貸審核、可增貸的額度上，銀行會考量以下面向：
1.抵押品增值狀況
因為房貸增貸跟原本的房貸都是用同一間房屋作為抵押品，所以增貸額度受到房屋價值的影響。如果經過鑑價，發現原房屋增值許多的話，房屋增貸額度就有機會調高。
2.房貸本金還款額度多寡
銀行是會介意貸款人在本金償還額度不高的狀況下增貸的，至少穩定還款償還本金 1-2 年以上時（還本年限不含寬限期），再做房屋增貸的審核通過機率較高，也可能有較高的增貸額度。
3.借款人還款行為、信用、負債比
銀行還是會審核一次借款人信用，並參考原房貸在銀行的繳款狀況。另外個人的負債比如果因為增貸而趨近上限（每月負債比不得高於月收入的 70%），可增貸額度就受限了。
註：每月負債比=（每月負債支出／平均月收入）x 100%
因此在房屋增貸申請上，建議申請人的貸款餘額在目前房屋市價的 8 成以下，否則幾乎沒有房屋增貸空間。
房屋增貸審核為什麼沒通過？
首先，房貸增貸審核沒通過的原因不外乎「借款人」、「擔保物」、「房貸」三大因素，以下為讀者簡單整理常見原因：
- 銀行進行鑑價與審核後，發現無增貸空間。
- 借款人信用不佳，包括房貸還款紀錄遲繳、借款人工作性質難以提供收入證明。
- 借款人負債比過高，信用評分過低。或是近一年曾向多家銀行申貸（聯徵查詢次數短期內過高），銀行會擔心借款人負債增加的狀況，影響銀行放款意願。
房貸轉增貸是什麼
之前有跟讀者介紹過轉貸，在此向讀者正式介紹轉貸＋增貸的複合方案–「轉增貸」。轉增貸本質是轉貸，但借款人在轉貸的同時新銀行會幫你額外辦理增貸，因此稱為轉增貸。因此在是否轉增貸的考量上，仍為轉貸的銀行能否提供較為優惠的貸款條件，諸如：較低的利率，較高的貸款額度與寬限期等等。
轉貸、增貸、轉增貸要怎麼選？
以房屋貸款條件與費用負擔而言，房貸增貸會是借款人有資金需求的首選。若辦理房貸增貸不如預期，則可以評估「轉貸」、「轉增貸」與「二胎房貸」。
- 房貸增貸：適合原先信用良好，且臨時有大筆資金需求者。
- 轉貸與轉增貸：大多是因為向原銀行無法順利辦理增貸，或原貸款條件不佳，才會選擇轉貸。向新銀行借款就有貸款額度提高與順利辦理轉增貸的機會。但相較增貸會多出額外的費用負擔（詳見：轉貸）。適合房產有大幅增值的人。
- 二胎房貸：因爲是設定第二順位抵押權，貸款利率較增貸高，且貸款額度有限，對借款人並不是太有利。較適合信用較低，且小額資金需求（200萬內）者申辦。
延伸閱讀＞＞＞轉貸是什麼？轉貸優缺點？轉貸申請條件？轉貸常見QA整理！
轉貸、增貸比較表
利用兩篇文章為讀者介紹了轉貸與增貸，那在此幫讀者整理一下兩者的差異。希望大家都能順利申辦房貸籌措資金。
| 房屋轉貸 | 房屋增貸 | |
| 定義 | 將原本的房貸轉移到另一家銀行。 | 指原本的房貸，償還一定本金後，用同一房產作為抵押，再向銀行多借一筆新的房貸。 |
| 適合對象 | 原有貸款條件不佳，向原銀行溝通無果者。 | 需要資金者。 |
| 利率比較 | 與一般房貸相同。 | 與一般房貸相近，可能較轉貸為高。 |
| 借款期間 | 最長約 30 年 | 約 40 年 |
| 可貸額度 | 與一般房貸相同，貸款成數最高約 7-8 成。 | 需視房產增值幅度，本金償還額度，個人信用而定。 |
| 費用支出 | 原銀行違約金 新承做房貸費用 |
增貸費用（較承作新房貸費用低） |
| 優點 | 貸款條件較佳 | 程序簡單，審核快速 |
| 缺點 | 程序麻煩 違約金與額為費用負擔高 |
核貸金額有限，需視房產增值幅度，本金償還額度，個人信用而定。 |
【參考資料】
- 各銀行官網：國泰世華銀行、新光銀行、玉山銀行、永豐銀行
- 新事貸網站
- 貸鼠先生網站
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