房貸增貸是什麼?房貸增貸額度試算?房屋增貸利率?房貸增貸優缺點!
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房貸增貸是什麼?房貸增貸額度試算?房屋增貸利率?房貸增貸優缺點!

2022 年 6 月 13 日

 
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你曾經申請「房貸增貸」嗎?或許很多人都辦過房貸,但對於房貸增貸卻一無所知!其實善用增貸,可以讓你在繳房貸的過程中也能有週轉的喘息機會,但在資金運用方便的背後,也是有許多房貸增貸缺點隱藏其中!今天就讓我們一起來弄懂「房貸增貸」

房貸增貸是什麼?

房貸增貸,是指原本的房貸,經過一段時間借款人已償還一定本金後,因為借款人有資金需求,用同一房產作為抵押,再向銀行多借一筆新的房貸。
房貸增貸適合過去信用良好、資金用途明確,且為一次性大額資金需求的人。

房貸增貸利率?

房貸的增貸利率與一般購屋貸款相去不會太遠,但仍會根據上述條件,與借款人信用狀況等做出調整。總體而言,房屋增貸的借款利率相對於其他房貸產品(理財型房貸、二胎房貸)而言,仍是最為便宜的。

房貸增貸的缺點

房貸增貸額度的限制或許不能說是房貸增貸的缺點,只是一種額度限制。這邊給讀者一個初步評估公式,可以簡單試算自己的可房貸增貸額度(僅供讀者參考,實際的房貸增貸額度仍須以銀行核貸為準。)

房貸增貸金額粗估公式:可增貸金額 = 房屋市價*可貸款成數(最高8成)– 房貸本金餘額

舉例而言:現在市價 1,000 萬元的房屋,可貸款額度大約 800 萬元。如果原本的房貸餘額仍有 500 萬,那房貸增貸的空間就大約有 300 萬。

房貸增貸的上限仍為擔保品價值的 80%,如果房屋市價增值不多、借款人償還本金不多,則房貸增貸額度也會受限制。此時核貸額度很可能無法滿足借款人的資金需求。在此提供讀者幾間銀行的線上試算網站,就不用自己動手啦!

房貸增貸的優點

房貸增貸的優點很明確,就是優惠的貸款條件。是有房者存在資金需求時的首選方案,原因如下:

  • 房貸增貸利率低:因為有房屋作為抵押品,利率較其他貸款方式(如:信貸、車貸等)低廉許多。
  • 審核程序快:因為對象是同一銀行,審核流程相對快速。
  • 還款時間長:還款期間最長可達 40 年,因此每月的本息攤還額度不大,對借款人負擔壓力較小。
  • 費用負擔小:房貸增貸的費用負擔就小許多,主要為開辦費、鑑價費與徵信費等。相較轉貸,就少了違約金、登記規費、代書費、保險等費用。

總體而言,若不考量借款人自身狀況與資金用途,在有資金需求時,房貸增貸是首選的房貸產品之一。首先房貸增貸是與原銀行往來,不似轉貸需要付違約金與重新辦理房貸的種種費用負擔。其次,對於銀行而言,房貸增貸的風險較小,因此利率與還款年限,都較其他房貸產品(如二胎房貸、理財型房貸等)更為有利。

房貸增貸流程與準備資料

在申請房貸增貸上因為是原往來銀行,早就有借款人的基本資料,所以所需資料較為簡單。需要的資料如下:

房貸增貸所需資料
  • 身份證明:借款人身分證影本
  • 不動產所有權證明:土地與建物登記謄本or所有權影本
  • 所得與財力證明:薪轉戶存摺、扣繳憑單等
  • 房貸繳款證明細。

房貸增貸審核重點

對於銀行而言,房貸增貸是讓借款人尚未償還貸款時,允許借款人把增值的房價與償還的本金拿出來運用,因此在房貸增貸審核、可增貸的額度上,銀行會考量以下面向: 

1.抵押品增值狀況

因為房貸增貸跟原本的房貸都是用同一間房屋作為抵押品,所以增貸額度受到房屋價值的影響。如果經過鑑價,發現原房屋增值許多的話,房屋增貸額度就有機會調高。

2.房貸本金還款額度多寡

銀行是會介意貸款人在本金償還額度不高的狀況下增貸的,至少穩定還款償還本金 1-2 年以上時(還本年限不含寬限期),再做房屋增貸的審核通過機率較高,也可能有較高的增貸額度。

3.借款人還款行為、信用、負債比

銀行還是會審核一次借款人信用,並參考原房貸在銀行的繳款狀況。另外個人的負債比如果因為增貸而趨近上限(每月負債比不得高於月收入的 70%),可增貸額度就受限了。

註:每月負債比=(每月負債支出/平均月收入)x 100%

因此在房屋增貸申請上,建議申請人的貸款餘額在目前房屋市價的 8 成以下,否則幾乎沒有房屋增貸空間。

房屋增貸審核為什麼沒通過?

首先,房貸增貸審核沒通過的原因不外乎「借款人」、「擔保物」、「房貸」三大因素,以下為讀者簡單整理常見原因:

  1. 銀行進行鑑價與審核後,發現無增貸空間。
  2. 借款人信用不佳,包括房貸還款紀錄遲繳、借款人工作性質難以提供收入證明。
  3. 借款人負債比過高,信用評分過低。或是近一年曾向多家銀行申貸(聯徵查詢次數短期內過高),銀行會擔心借款人負債增加的狀況,影響銀行放款意願。

房貸轉增貸是什麼

之前有跟讀者介紹過轉貸,在此向讀者正式介紹轉貸+增貸的複合方案–「轉增貸」。轉增貸本質是轉貸,但借款人在轉貸的同時新銀行會幫你額外辦理增貸,因此稱為轉增貸。因此在是否轉增貸的考量上,仍為轉貸的銀行能否提供較為優惠的貸款條件,諸如:較低的利率,較高的貸款額度與寬限期等等。

轉貸、增貸、轉增貸要怎麼選?

以房屋貸款條件與費用負擔而言,房貸增貸會是借款人有資金需求的首選。若辦理房貸增貸不如預期,則可以評估「轉貸」、「轉增貸」與「二胎房貸」。

  • 房貸增貸:適合原先信用良好,且臨時有大筆資金需求者。
  • 轉貸與轉增貸:大多是因為向原銀行無法順利辦理增貸,或原貸款條件不佳,才會選擇轉貸。向新銀行借款就有貸款額度提高與順利辦理轉增貸的機會。但相較增貸會多出額外的費用負擔(詳見:轉貸)。適合房產有大幅增值的人。
  • 二胎房貸:因爲是設定第二順位抵押權,貸款利率較增貸高,且貸款額度有限,對借款人並不是太有利。較適合信用較低,且小額資金需求(200萬內)者申辦。

延伸閱讀>>>轉貸是什麼?轉貸優缺點?轉貸申請條件?轉貸常見QA整理!

轉貸、增貸比較表

利用兩篇文章為讀者介紹了轉貸與增貸,那在此幫讀者整理一下兩者的差異。希望大家都能順利申辦房貸籌措資金。

房屋轉貸 房屋增貸
定義 將原本的房貸轉移到另一家銀行。 指原本的房貸,償還一定本金後,用同一房產作為抵押,再向銀行多借一筆新的房貸。
適合對象 原有貸款條件不佳,向原銀行溝通無果者。 需要資金者。
利率比較 與一般房貸相同。 與一般房貸相近,可能較轉貸為高。
借款期間 最長約 30 年 約 40 年
可貸額度 與一般房貸相同,貸款成數最高約 7-8 成。 需視房產增值幅度,本金償還額度,個人信用而定。
費用支出 原銀行違約金
新承做房貸費用
增貸費用(較承作新房貸費用低)
優點 貸款條件較佳 程序簡單,審核快速
缺點 程序麻煩
違約金與額為費用負擔高
核貸金額有限,需視房產增值幅度,本金償還額度,個人信用而定。

【參考資料】

  • 各銀行官網:國泰世華銀行、新光銀行、玉山銀行、永豐銀行
  • 新事貸網站
  • 貸鼠先生網站

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