預售屋 履約保證機制 是什麼?避免建商中途落跑, 5 種 履約擔保 怎麼選?
作者 喬王
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預售屋 履約保證機制 是什麼?避免建商中途落跑, 5 種 履約擔保 怎麼選?

2021 年 7 月 1 日

 
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編按:預售屋 履約保證機制 (現稱: 履約擔保機制 )可以說是大家在購買預售屋時的保障。但其實履約擔保機制也有非常多種,到底哪一種是對身為買家的你最好的呢?一起來看看吧!

天啊!買了預售屋,建商竟然倒閉跑路了!辛苦存錢買了預售屋,你應該不希望建商蓋到一半,就捲款潛逃吧?除了慎選建商之外,你還必須知道預售屋的交易安全機制有哪些,以及該怎麼降低風險!

首先,你必須知道政府規定的預售屋「履約擔保機制(註)」總共有以下 種:

註:早期叫做「履約保證機制」,後來政府為了符合消費者保護法第 17 條第 項第 款之規定,已改名為「履約擔保機制」,請別再用錯名稱囉!

最安全履約擔保機制: 價金返還 

第一種是價金返還,是最安全的預售屋交易機制。因為它規定必須等到交屋之後,建商才能動用買方的支付款項。萬一建商倒閉,可以百分之百無條件將消費者支付的價金退還給買方,所以對消費者最有保障。

但是,對消費者最有保障的機制反而對建商來說最不利

因為建商必須等到「交屋」才能拿到款項,所以前面的「廣告行銷」及「蓋房子」的費用都要由建商自己先墊,資金壓力就會非常大。這也是為什麼市面上很少聽過有建商使用「價金返還」的原因

PS:有很多讀者問我說真的有建商使用這機制嗎?事實上是有的,只是你不一定知道。譬如說之前高雄就有一家「財力雄厚」的「老牌在地建商」就是使用這機制,至於是否還有其他建商使用過,就期待大家留言告訴我囉!

第二安全履約擔保機制: 價金信託 不動產開發信託 

「 價金信託 」「 不動產開發信託 」是並列第二安全的預售屋交易機制。這兩種機制都規定建商必須依照工程進度專款專用,所以建商不能隨便動用買方支付的款項。

但是要注意的是,萬一建商倒閉了,消費者還是有可能拿不回全部的購屋款唷

之前我有聽到一個教房地產的老師告訴學生「 價金信託 」一定安全,我聽了差點沒昏倒…==

我們先來看一下「 價金信託 」「 不動產開發信託 」的官方定義:

價金信託

由賣方與受託機構簽訂信託契約,委由受託機構於信託存續期間,按信託契約約定辦理工程款交付、繳納各項稅費等資金控管,可達到專款專用之目的。

不動產開發信託

由建商或起造人將「建案土地及興建資金」信託予某金融機構或信託業者執行履約管理,興建資金應依工程進度專款專用。看完之後,你是不是跟喬王一樣覺得….有看沒有懂?而且看完之後,還是不知道他們兩個的差別在哪裡XD

沒關係,這是很正常的,因為網路上幾乎沒有人提到他們的差異在哪裡。就算有相關的新聞整理,記者們可能在一知半解的情況之下寫出來,所以你看不懂很正常

好啦!謎底揭曉!這兩者的主要差異在於:不動產開發信託除了可以申請工程款之外,建商還可以申請銷售費用,但是價金信託只能申請工程款。

什麼是銷售費用呢?它包括了:代銷人員銷售酬金、接待中心、樣品屋費用等。

不動產開發信託 價金信託
可動支 不可動支 可動支 不可動支
建商購買建案 土地款違反行政法義務之罰鍰 辦理信託契約約定之有關工程款交付 建方購買建案土地款
完成興建開發、管理銷售及處理信託事務所需之⼀切⽀出 工程預付款 繳納各項稅費等工程所需費用 建案融資貸款本息
⽀付建案之貸款本息建案之合建保證金 土融循環額度 合建保證金
信託契約約定之其他
⼀切⽀出等費用

資料來源:內政部地政司<預售屋新制及常見錯誤樣態解析>

舉一個實際的案例:
2021 年山琳建設建商無預警倒閉,預售屋是委託銀行做信託,銀行依照信託合約撥款給建商,原本存入的 3622 萬元,最後只剩下 624 萬元。後來銀行先把土地法拍賣掉,優先填補銀行的損失,而不是先填補買方的損失。

參考新聞:爛尾樓!預售屋遭跳票違約 41 名承購戶控銀行毀約

第三安全機制: 同業連帶擔保 公會辦理連帶保證協定 

「 同業連帶擔保 」和「 公會辦理連帶保證協定 」則是第三安全的預售屋交易機制。它們都是由第三方當連帶保證人,當建商倒閉無法完工交屋時,才負起連帶擔保責任。這些都是直接匯款到建商帳戶,出了事之後才由保人扛起後續責任,相對來說保障度比較低。

接下來讓我們來看一下「 同業連帶擔保 」與「 公會辦理連帶保證協定 」的定義:

同業連帶擔保

指兩個同業同等級之建商相互連帶擔保,若其中⼀家建商之預售屋建案無法完工或交屋時,另外⼀家建商應無條件完成本建案後交屋。

一般來說,同業不會沒事幫其他建商作保,所以目前聽到的案例,都是建商的相關企業作保。但如果A公司惡性倒閉,連帶保證的相關企業是否也會一起倒閉呢? 這就值得思考了

公會辦理連帶保證協定(註):

由全國或各縣市「不動產開發商業同業公會」邀集會員成立連帶保證協定,若保證協定之會員無法完成預售屋建案,買方可持保證協定之書面影本向加入本協定之公司請求共同完成建案後交屋;加入本協定之公司不得為任何異議,亦不得要求任何費用或補償。

這裡要注意兩點:

  1. 10811月以前叫做「公會連帶保證」,但現在已改名為「公會辦理連帶保證協定」,請不要再用錯名稱囉!
  2. 很多人誤以為「公會辦理連帶保證協定」是由公會當保證人,但其實是加入「連帶保證協定之公司」來當保人!

該如何選擇履約擔保機制

理想上,我們要盡量選擇價金返還,但實務上很少遇到有建商使用這個機制。那麼,我建議你至少要選擇「 價金信託 」與「 不動產開發信託 」。盡量避免使用「 同業連帶擔保 」和「 公會辦理連帶保證協定 」,否則動用資金比較沒辦法受到管控,等到倒閉之後才能啟動這項機制。

建商可約定不使用履約擔保機制嗎?

如果預售屋合約中加註「買方同意賣方不需提供任何履約保證或相關機制」,而且買方也簽約了,這樣成立嗎?

答案是:不成立!

PS:根據【行政院消費者保護處 108 年 11 月 13 日院臺消保字第 1080037867 號函】,認為以個別磋商條款排除預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項,有損及消費者權益,並危害不動產交易安全之情事,依消費者保護法第 17 條第 項規定,該條款無效,雙方權利義務關係仍應回歸預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項相關規定,由企業經營者提供「履約擔保機制」。

總結

如果希望降低預售屋的交易安全,除了慎選建商之外,也要善用政府規定的五大 履約保證機制 。「 價金返還 」是首選,其次是「 價金信託 」與「 不動產開發信託 」,第三才是「 同業連帶擔保 」和「 公會辦理連帶保證協定 」。

倘若建商在預售屋契約中排除了「履約保證機制」,依照消保法的規定,該條款是無效的,請務必據理力爭!希望大家看完這篇後,買預售屋時都能夠降低風險,買得開心又放心囉!

喬王的投資理財筆記》授權轉載,想看原文請點這!!

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