預售屋 接待中心 陷阱 多! 新手踏入前必學的 5 種應對技巧!

作者:卡爾   |   2020 / 11 / 03

文章來源:卡爾   |   圖片來源:股感知識庫


原文連結:走進預售屋接待中心,避免被洗腦的技巧
原文出處:理財新手福利社(授權轉載)

在房產市場中,主要產品分為中古屋、新成屋、預售屋,不管是中古屋或新成屋,都需要先準備好一筆頭期款,對於小資買房族來說初期的壓力較大!

反之,由於 預售屋 的頭期款拆分成訂金、簽約金、開工款、工程期款、交屋尾款,相當於頭期款分次繳交,對小資族來說壓力稍微小一點,因此成為小資族或買房新手第一次買房的選擇 !

舉例來說說預售屋是如何繳款的

假設預售屋預計蓋完的時間為兩年後,在買 預售屋 初期先繳訂金、簽約金、開工款,之後的工程期款可以在這兩年內分期繳交(繳交方式每個建案不同,需確認清楚),建案完工點交後才付交屋尾款。

然而, 預售屋 房子還沒蓋好,沒有真正的房子可以看,所以 預售屋 接待中心 內通常會以街景模型、樣品屋、格局圖來跟你介紹;到底要如何不被這些美侖美奐的包裝誘導,買了一間不適合自己的房子呢?

本篇文章以我的經驗來告訴各位我所遇到的狀況,以及應對的技巧,文章內容摘要如下:

  1. 代銷一開始就問你的預算,你該不該回答?該怎麼回答 ?
  2. 為何你該特別留意接待中心內的預售屋街景模型 ?
  3. 樣品屋看起來總是好寬敞的秘密!
  4. 沒有標尺寸的格局圖,梁柱位置不清楚的格局圖,要小心!
  5. 廣告常見『30萬輕鬆交屋』,可能是一個包裹糖衣的毒藥!
  6. 讓你不在看屋當下衝動下決定的大絕招分享!

狀況一:代銷先問你預算

我其實是個Baby face,所以剛踏入 預售屋 接待中心 時最常遇到的,『你好! 請問你的預算有多少呢?』

「甚至,我還遇到先讓我坐 接待中心 外面,先問我預算… 」

我可以理解她們的考量,這也可能是買房新手去看房時會遇到的狀況,所以當遇到時該怎麼辦呢?

如果我們直接跟他們說心理的預算,那我們可能在剛開始就居於下風了!

想想看,你跟她說的預算很低她懶得跟你介紹;你的預算說得太高,在她們眼中不是來亂的就是肥羊,到時候很難議價,所以到底該怎麼說呢?

狀況一應對技巧

我都說 :『現在實價登錄都很好查,附近五年內新成屋成交價我查過,預算符合我才過來的。

這裡暗示了兩個資訊給代銷人員:

  • 我有作功課,不要亂唬爛我
  • 我的錢足夠買,不要看不起我

當然有一些代銷人員還是持續的追問「所以你的預算是…?」雖然這樣持續追問有點不是很善解人意,但你可以這樣回答:「附近的新建案我都在評估,您不先跟我說明一下你們的產品嗎?

這裡又暗示了兩個資訊給代銷小姐:

  • 我不一定買你們家的建案
  • 你再不介紹我就要走了喔!

基本上就會好好的開始向你介紹了。反正記得,不要先說出自己真正的預算,就像不能先翻開自己的底牌一樣。對方一旦知道你的底牌,要掰出一套話術洗腦你也就輕易許多了!「預算」「議價」,是等到你真的喜歡這個房子時再說的事。

狀況二:預售屋街景模型比例不對

通常 預售屋 接待中心 一進去就會看到用模型做的建築外觀與街景圖,也會做出附近的有利設施,例如學校、捷運站、公園、高速公路或快速道路。

接待小姐會華麗的講述附近完善的生活機能,以及勾勒未來區域發展的願景後,你可能就會覺得這是一個非常好的地點,現在買可能還比較便宜,未來坐等升值。

「且慢 ! 先把你的幻想收進口袋 !」

我來告訴你我遇到的事情。曾經聽完預售屋接待小姐說明後,我打開google地圖,發現模型中…

  • 旁邊的加油站沒有做出來
  • 和學校中間隔 4 條馬路模型只做 2 條
  • 後面還有一家 KTV 也沒在模型中看到

買預售屋之前須打開 google 地圖看附近是否有嫌惡設施!(別上當了!5個不可不知的 房地產 廣告 陷阱!

狀況二應對技巧

記住,不管預售屋街景模型做的多好,打開 google 地圖看看附近有什麼

補充一般嫌惡設施有:

  • 加油站
  • motel
  • KTV
  • 回收場
  • 基地台
  • 電廠
  • 宮廟
  • 火化廠
  • 福地…等

另外,有些 預售屋 基地位置和 接待中心 位置不一樣(基地就是預售屋要蓋在的地方),甚至隔很遠,記得一定要騎車去基地附近繞繞。

我就曾經發現一個預售屋的基地正對面有很小條的巷子,直接路沖 (雖然小條,但還是路沖),而且旁邊有一間看似廢棄的三合院,實際騎車到建案基地看到之後才會感到有所顧慮,這也都是預售屋銷售小姐不會說的。

狀況三:樣品屋空間感十足, 20 坪可做出 25 坪的感覺

我第一次走進預售屋接待中心是陪媽媽去看的,當時對怎麼看預售屋完全不懂,也不知道樣品屋到底要怎麼看。但你們知道媽媽們都怎麼看預售屋的嗎?

街景模型看一下樣品屋看一下方位、樓層挑選車位挑選殺價

我親身體會過,當我還不懂時,走進樣品屋的那個剎那,我會開始陶醉,『這真的是我以後住的房子嗎?好美喔!』,不僅代銷的話術在洗腦你,連樣品屋都在迷惑你的眼睛。

樣品屋的大小可能不是實際,須看平面圖尺寸!

狀況三應對技巧

我不建議馬上去看樣品屋,我會先看該建案的房型格局圖(下面一點會講這部份)。先假設你看過了格局圖,在看樣品屋之前先確定你看的是哪一間的格局,一進樣品屋就可以開始問問題了:

  • 『這個門是到時候交屋會附的樣子嗎?電子鎖的品牌?』
  • 『標配的項目有哪些?廠牌?』
  • 『 樣品屋尺寸完全依照格局圖大小嗎?室內空間高度?』

※補充: 一般室內高度以樓地板心到板心之間的距離計算,所以還須扣掉地板厚度,約30公分

※ 補充一般預售屋室內標配的設備有 :

  • 石英磚或耐磨木地板
  • 廚具流理台
  • 瓦斯爐或電磁爐
  • 烘碗機
  • 衛浴設備

你會發現通常有個東西不太會出現在樣品屋佈置中!那就是「冰箱」

然而空間是最重要的,你不會希望房子蓋完之後才發現,怎麼這麼狹窄,連冰箱都放不下去吧?有時候甚至連鞋櫃都沒地方放。因此,在看樣品屋的空間時,記得一定要把日常生活會用到的東西都加進去樣品屋空間裡評估。

樣品屋的另一個裝潢技巧,「鏡子」「透明玻璃牆。

樣品屋都會用鏡子和透明玻璃來裝潢,目的是為了增加視覺的空間感,這時我們該如何理性判斷真正的預售屋空間大小呢?如果隔間牆用透明玻璃裝潢,你要問隔間牆厚度是多少,並且將透明玻璃裝潢的隔間牆用想像的還原成它是一堵白色隔間牆的樣子,因為交屋時就是一整面的不透明隔間牆,到時候你一定會覺得空間變好小。

有可能代銷小姐會說『到時候你可以客變把這堵牆打掉裝潢成這種透明玻璃牆的樣子呀!』

當然可以,不過不是每個人都喜歡房間被一覽無遺的感覺

去看預售屋沒帶量測工具,該怎麼判斷空間大小

一般去看預售屋很少有人帶量測工具,沒有帶的話可以問地磚尺寸,以地磚數量來估算大概長度,判斷自己日常生活會用到的家具電器是否放得進去,並且可以檢查樣品屋的格局尺寸是否與平面圖上標記的尺寸相同。

狀況四:格局圖沒有標尺寸,梁柱位置不清楚

格局圖是走進樣品屋前一定要看的資料,許多預售屋的格局圖並不會標明尺寸,很多人只看到『喔!客廳有畫沙發,廚房有畫餐桌、房間有畫床、書桌和衣櫃,所以代表都放的下吧?』

當走進樣品屋時,看到一樣都有擺設上述的家具,就覺得空間一定沒問題,那到時候交屋你可能會哭笑不得…。許多樣品屋的床、衣櫃、沙發都是特別訂製的,意味著你在一般市面上買不到這些尺寸,所以交屋之後就有可能床放不下去、衣櫃放不下去。

這也是為什麼格局圖上尺寸是多麼的重要,至少你可以先判斷基本的床、衣櫃、冰箱、沙發、桌椅是否塞的下,但往往預售屋格局圖並未明確標示尺寸

狀況四應對技巧

如果代銷小姐沒有給你這些,請務必要跟她們索取,並一間一間的把長寬都確認好,就連工作陽台也要,你總不希望你要買的洗衣機放不下去吧!

預售屋平面圖的樑柱的位置該怎麼看?

一般在格局圖上塗滿黑色的方塊就是柱子,柱子跟柱子用直線連起來就是樑,為何確認樑所在的位置非常重要呢?

由於現今是少子化時代 + 低薪時代,很多人買房主要會挑選兩房一廳或是一房一廳,小坪數夠未來自己或小倆口生活就好。如果房間空間本來就小,床放下去就已經很緊繃了,結果遇到壓樑的問題,還需要再隔一個床頭櫃出來,最後床完全放不下去…。因此樑柱位置一定要跟代銷人員確認清楚,並要求在圖面上完整的標示出來。

記得 !! 預售屋代銷給你的所有資料都要收好,法規規定預售屋廣告資料是不能亂寫的,因此留存所有該預售屋資料,在日後出問題時才有白紙黑字能為自己爭取權益。

狀況五:建商借你無息貸款

你一定會發現,現在越來越多路邊的預售屋廣告都主打『自備 20 萬,輕鬆買 2 ~ 3 房』、『低自備 10 萬交屋』。現在房子這麼便宜嗎? 20 萬?剛出社會工作一年就存到了吧!

但仔細想一下,買個 2 房一廳, 28 坪的預售屋,假設 1 坪 25 萬,再加個車位 100 萬,總價也要 800 萬,銀行貸款 8 成,自備款也要 160 萬!

為什麼預售屋廣告說 20 萬就可以輕鬆買房呢?

這要說到預售屋的付款機制,一般買預售屋初期要付的費用為「訂、簽、開」,也就是訂金、簽約金、開工款,大約 10~ 15 %。然而就算是 10 %, 800 萬的房子也要先付 80 萬頭期款, 20 萬買房到底怎麼辦到的?

依照我實際走訪預售屋接待中心的經驗,原來現在許多建商會提供 2 ~ 3 年的無息貸款,也就是剩下的 60 萬建商借你,然後你分期還。乍聽之下,建商願意不收利息借你錢真的是佛心來的,但是且慢!羊毛出在羊身上…。

但如果是錢不夠的狀況下才去借了這筆錢,看似你用 20 萬就先買到了房子,你知道之後的還款壓力嗎

假設這個 800 萬的預售屋頭期款 10 % 、工程款 5 %、交屋尾款 5 %(其餘 80 % 銀行貸款),預計 2 年完工,我們就來看一下你這兩年需要付款的過程:

  1. 頭期款 10 %(80 萬),你自備 20 萬、 60 萬從建商借,分兩年還( 25,000/月)
  2. 工程款 5 % (40 萬),分兩年付( 16,777/月),加上建商貸款,總共每月要付 41,777
  3. 最後交屋尾款5%(40 萬),你要拿的出來喔!

一旦決定買下去,你之後兩年的生活就是每個月要繳 4 萬多,如果你的薪水只有 4 萬 5 ,那後面的生活該怎麼辦?

很多人問『如果預售屋繳到一半,剩餘的錢繳不出來會怎樣?』,答案:建商可以沒收最高 15 % 的價金。

以這個 800 萬的 case 來說,就是最高 120 萬可以沒收,然後房子歸還建商,花了錢結果什麼都沒得到,這也是市面上流傳建商「養、套、殺」的絕招,所以一定要小心評估繳款情況你是否能夠負擔!

最後教大家一個大絕招,避免自己不小心落入陷阱

在看預售屋的當下很難理性是人之常情,因此儘量不要一看完馬上就下決定;政府規定預售屋合約書都有至少 5 天的審閱期,就算沒有購買該預售屋,你也有權利拿合約書回家審閱,代銷人員是不能拒絕提供的

所以當你發現自己快撐不住時,叫代銷先拿預售屋合約書給你,你要回家好好看看;到家後,冷靜的分析這個預售屋的條件與繳款負擔是否真的適合自己。

行政院也有提供預售屋的定型化契約範本,裡面詳列預售屋合約書應載明與不得載明事項,大家可以對照一下自己拿到的合約,同時也可藉此評估這個建商的道德。

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卡爾
從學生時代就熱衷於學習投資理財,經過多年的實際執行後,最終整理出自己的理財心得,創立『理財新手福利社』。 秉持核心理念「學理財,何必花大錢 !」,專注於分享理財、股票、房產、基金、保險等財商,用最淺顯的文字,提供理財新手最全面的入門知識
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