說到 不動產投資信託 （REITs）大家都會很好奇到底這些有價證券是如何被估值的？其實對於不動產產這種有形資產，估值起來要比科技企業靠譜的多，偏差也會相對較小。估值所用的方法，也大多和傳統的估值方法相同或相近，
- 簡單粗暴的估值方法有成本法（Cost approach）
- 銷售價格比較法（Sales Comparison）
- 淨資產價值（Net asset value,NAV）
- 比如耳熟能詳的現金流折現法（DCF）
- 乘數法
就讓我們一個一個來了解吧！
不動產投資信託 ：成本法
成本法的精髓在於，這處地產的最大價值是，我在附近買塊地，建個一模一樣的房子的總開銷。這個方法設立了價值的上限。
總開銷裡都有什麼呢？
- 這塊地的價值
- 建一模一樣的房子的成本和給建築公司包工隊的合理利潤
- 新建的房子肯定比舊的房子要好，因為什麼都是新的。為了便於比較價值，就把因為房子老化產生的減值，以及房屋設計缺陷、選址缺陷和很難估計的經濟損失（比如消費者口味發生變化）都從價值中扣除
不動產投資信託：銷售價格比較法
這個就和用 Matrix 方法定價債券的評級接近。它的原理是找一些相近房產的銷售價格，用這些參考房產和目標房產進行對比，來確定單位價格。考慮的因素有房子新舊程度，地理位置，以及成交日期距離現在的時間，等等。按客戶的重視程度，對各項指標打分或者進行百分比比較，最終達到一個合理的平均價格。
眼光長遠，充分猜想未來收益的模型有，淨資產價值（Net asset value）、現金流折現法， Multiple of funds from operation（FFO）and adjusted funds from operation（AFFO）乘數法等。
不動產投資信託：淨資產價值（Net asset value,NAV）
對於無法合理評估價格的房地產，分析師決定通過淨營收來估計資產價值。具體操作是，找一個相近地產交易，看它淨營收和資產交易價格的比值，這個比例稱為資本化率。然後目標房地產的價值就是目標房地產平均化的淨營收（stabilized net operating income）和資本化率的比值。
與 DCF 折現現金流相比，這個方法比較靜態，不考慮營收成長。實際在市場上，人們會發現股價往往和 NAV 淨值有較大差異，但一般折扣率比較穩定，這一現象反映了市場預期和 NAV 淨值始終不一致。
不動產投資信託：現金流折現法（DCF）
這就直接回到分紅上了，把未來無限年裡的分紅按一定的折現率折現到今天的現值，就是資產的價值。由於法規要求，除了營運資金外， REITs 要把 90% 的收益以分紅的形式返還股東。照搬股票估值的 DCF，無論是幾個階段 (stage) 都可以算。終期價值 (terminal value) 也是一樣的計算方法，N+1 期的分紅除以 (折現率 – 終期成長率) 。
不動產投資信託：乘數法
因為標的資產是房地產收租公司，營收都相對固定，P／S 就實在拿不出手了，於是分析師用到了股票中的 FCF 和 FCFE 原理，開發了 FFO（funds from operation）和 AFFO（adjusted funds from operation）乘數。
和 FCF 一樣，FFO 可以通過財報裡的淨利潤往回推出來。FFO 具體的計算是，淨利潤加回折舊攤銷，加回遞延稅務負債，再減去當期由於房產交易或債務重組的額外收益，這樣獲得的就是 FFO 營運資金。
進一步，為了把 FFO 營運資金穩定化、常態化，分析師又推出了 AFFO 調整後營運資金。具體的計算是 FFO 中剔除非現金房租以及經常性資本支出和租賃委託費用。一般認為 AFFO 更接近 REITs 的營利能力，但由於對經常性資本支出和租賃委託費用需要進行估計，導致 AFFO 沒有 FFO 那樣準確。
基於這兩個指標，相對估值中的乘數法就把每股股價和 FFO 或 AFFO 相除，獲得一個類似 PE 的乘數，便於在同行業內進行比較。
Timeshare 是什麼？
最後說一下美國有錢人比較喜歡的 Timeshare 分時享用度假別墅。這一般是非常大的連鎖酒店集團，或者專業的連鎖度假村開發出來的產品。大約是說，大家一起籌錢入股這樣一個連鎖度假產品，有專業的團隊管理度假村。
每年，你會按你投的錢分到一定的點數，你可以用這個點數去換任何一個度假村，當然旺季需要的點數多，淡季需要的點數少。如果你這一年不用，有的會過期，有的可以有條件順延，不同公司政策不一樣。美國網友對此褒貶不一。
這裡只是提一下，因為模式和 REITs 比較相近，不同的是， REITs 會直接給你分紅，而 Timeshare 只是給你一個使用權。
《雪球》授權轉載
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