你買的房究竟值多少?用 9大公式 進行簡易 房屋估價 !算算你有沒有買貴!
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你買的房究竟值多少?用 9大公式 進行簡易 房屋估價 !算算你有沒有買貴!

2021 年 1 月 12 日


編按: 房屋估價 或所謂 不動產估價 向來是非常複雜的,所以往往會交由專業的 不動產估價師 來進行。但如果自己在評估要不要買這間房時應該怎麼做呢?身為一般民眾的你難道就沒辦法自己試算看看嗎?一起來看看作者幫大家整理的 9大公式 吧!

很多人買房時最怕買貴, 事後只能捶胸頓足; 或是抱持想等到房價低點再出手的心態, 而遲遲買不到房子!

根據全世界房地產歷史來看, 房價的漲幅都是「倍數成長、百分比修正」:

漲幅 2 ~ 3 倍的房價, 若沒有遇到重大天災人禍,

修正幅度達到 2 ~ 3 成,就已經是很巨幅的修正。

其實不要過度期待買到房價低點, 因為即使房價再跌 2 ~ 3 成變得比之前便宜, 想購屋的你是否就敢出手買下? 還是又要再等房價跌下去, 變得更便宜才會購買?

買房切忌單看總價便宜就覺得可以下手, 而是要掌握房屋的「合理價」; 雖然合理價不能買到最便宜, 但也不至於買貴當冤大頭!

房價簡單來說由兩個因素組成

房屋價格 = 土地價值 + 建物價值

「土地價值」與「建物價值」的關係就跟麵粉與麵包的關係一樣: 只要土地(麵粉)交易行情沒有下跌, 房價(麵包)基本上很難下跌

所以影響房屋價格的最大因素是「土地價值」, 會因為區域發展而有漲跌不同。

另一個影響房屋價格因素是「建物價值」, 當房子是新的時候, 建物價值最高, 而後逐年折舊, 也就是說建物價值對房屋價格的影響會隨著時間而逐漸減少。

但建物價值只會折舊不會上漲嗎?

不見得! 如果建物可以永續經營或具有收租的效益, 則建物的價值就會改用「投報率比價法」認定, 這時就有增值的機會, 例如: 建物是度假旅館、飯店、套房等等。

除了土地價值外, 建物坐落區位、建材、土地分區使用、建蔽率與容積率、公共設施、停車位、樓層高低、景觀環境、學區、交通等因素, 都會影響房價的成交價格, 即使是同一棟大樓的房屋, 也會因為座向、面對的景觀、樓層不同, 房價也有所不同。

因此房地產的合理價格沒有一個評斷的標準, 也就是因為沒有標準, 才造成先掌握資訊的人收益最大(資訊財); 希望看完這 9 大公式, 能找到屬於您合理價格的房子。

屋齡比價法

1.預售屋與中古屋之價差

房子在每個地段價值不同, 所以「區位」是影響房價高低的最大因素; 再來則是「屋齡」。

撇除精華區與具有都更條件的老屋, 同區位的房子因土地價格相差不大, 通常屋齡愈高的房屋, 房價愈低。 市場上針對每間房子的建築結構有制定耐用年限, 現代都市建築以鋼筋混擬土(RC)結構為主, 為了方便數據計算, 假設耐用年限為 50 年 [註 1 ]:

同時期預售屋與成屋之間, 屋齡每差距一年, 約有 2% 價差 [註 2 ]。

例如:

假設 5 年中古屋行情每坪 50 萬元:

  • 推算同期同區段「預售屋」的合理價:

50 萬元 + ( 5 – 0 ) × 2% × 50 萬元 = 55 萬元

  • 推算附近 10 年「中古屋」的合理價:

50 萬元 – ( 10 – 5 ) × 2% × 50 萬元 = 45 萬元

依此邏輯推算 10 年屋齡的中古屋價格, 即可依賣方當初購買成交價的 8 折來計算

[註]:

  • 網友補充:耐用年限為 50 年是來自於統計回歸線, 沒有任何科學根據
  • 此方法倒不是說 50 年過後, 建物就完全沒有價值, 而是提供一個同區段、比較時間 10 年內的物件新舊的量化算法供大家參考, 因為即使建物再怎麼舊, 還是會收斂到一個殘值, 不會完全是零的狀態
  • 網友補充:房地價值 = 土地 + 房屋 + 成家的夢 (開發利潤) , 後兩者 (房屋 + 成家的夢) 無法分開統計, 且隨時間變動

➩ 最簡單的方式是: 買新古屋看實價登錄與週圍附近比價, 買 30 年以上老屋則要注意土地坪數與土地單價。

2. 不適用的情況

按屋齡推估房價的方式, 以下兩種情況無法呈現真實行情:

  • 房價過高或過低的區域

因為精華地段房地產價值主要來自土地, 並非建物, 因此需採其它估價方法。

  • 具都更效益的 30 ~ 40 年老屋

若屋主持有房屋愈久, 轉賣時須繳土地增值稅愈高; 部分屋主可能因此將土增稅成本轉嫁於售價, 導致老房子反而不易以較低價格出售。

樓層比價法

1.由 4 樓看房價

大家都知道買電梯大樓, 除了視野風景的落差外, 樓層愈高愈貴, 每層價差也會愈大, 譬如大樓的頂樓與其底下一樓, 兩者景觀雖然沒有差異, 但因頂樓具稀有性, 建商訂出比較大的價差, 那價差怎麼算?

電梯大樓樓層價差並沒有「公訂價」, 不過建商在訂價時確實有一定的原則及行情:

通常每個建案的 4 樓與 13 樓因為因為諧音的關係, 所以開價幾乎是建案的底價, 也是投資客最喜歡的樓層; 若 4 樓的案子有多戶仍未售出, 表示該建案連投資客都不愛。

以 4 樓是最低價, 然後每 3 層樓為 1 單位, 每單位往上加價 2% ~ 3%

例如:

某建案 4 樓售價每坪 50 萬元, 則:

● 7 樓每坪合理行情 【 5 ~ 7 樓為第一加價單位 】

= 50 萬 + 50 × ( 2% ~ 3% ) × 1 個加價單位 = 51 ~ 51.5 萬/坪

● 9 樓每坪合理行情 【 9 ~ 11 樓為第二加價單位 】

= 50 萬 + 50 × ( 2% ~ 3% ) × 2 個加價單位 = 52 ~ 53 萬/坪

● 11 樓每坪合理行情 【 11 ~ 13 樓為第三加價單位 】

= 50 萬 + 50 × ( 2% ~ 3% ) × 3 個加價單位 = 53 ~ 54.5 萬/坪

2.不適用的情況

同棟大樓的 1 ~ 2 樓用於店面或特殊用途, 樓層轉換的係數沒有標準,看該地的行情決定:

  • 臨大馬路可以當店面 ➩ 1 樓可以換 1.6 倍的 2 樓
  • 不能當店面 ➩ 1 樓可以換 1.4 倍的 2 樓

房型比較法

從房型看房價:

不同類型的住宅產品, 市場喜好度不同, 也會產生價差:

  • 【小套房】➩ 為一般住宅價的 1.1 ~ 1.2 倍

缺點是低總價, 但高單價、貸款成數有限制。

關於套房與兩房的投資迷思, 請閱讀:

看完這 6 點分析, 再決定要買「套房」還是買「兩房」!

  • 國宅】➩ 為一般住宅價的 7 ~ 8 成

國宅為政府自建自售自管, 通常是以社區的方式興建, 樓層高, 住戶多, 以廉價金額出租或出售給在當地設有戶籍的民眾, 尤其是收入較低的家庭。

  • 【工業住宅】➩ 為一般住宅價的 6 ~ 7 成

工業住宅之所以比一般住宅還要便宜, 主要是因為工業用地的價格本來就比住宅用地廉價許多, 但生活機能與申貸時的成數利率都比一般住宅差上許多。

  • 【地上權住宅】➩ 為一般住宅價的 5 ~ 6 成。

雖然地上權住宅優點是售價幾乎是一般住宅價的一半、通常位於精華地段, 但地上權住宅並非買到房屋真正產權, 而是為期 50 ~ 70 年的居住使用權; 且建物會隨時間折舊貶值, 無法像一般住宅可以因土地增值而抵銷折舊。

租金比價法

從租金直接進行 房屋估價 :

租金與房價有倍數關係, 比較對象為區域範圍內屋齡相差正負 3 年內的物件:

  • 【台北】➩ 房價約為月租金的 400 ~ 650 倍
  • 【中部】➩ 房價約為月租金的 300 ~ 500 倍
  • 【南部】➩ 房價約為月租金的 250 ~ 400 倍

租金倍數的多寡視捷運、商圈、建案設計規劃、建商品牌等因素而定

另外代表的意義是如果把房子拿去出租, 需要經過多久才能收回當初買房的總價。

⟹ 房價為租金的 400 ~ 650 倍, 表示大概需要 34 ~ 55 年才能收回當初買房的總價。

例如:

在新北市一房一廳約 20 坪左右屋齡 5 年的產品, 月租金 3 萬, 想要購買同社區或是附近屋齡相差正負 3 年內的一房一廳產品, 合理總價約在 1200 ~ 1950 萬間。

投報率比價法

  1. 從投報率回推房價

又稱為租金回溯法、收益還原法、收益現值法、收益資本金化法等。 簡單來說就是你投資這間房子, 將來會得到多少收益, 用投報率來還原房價。

因為租金行情會反映了房客的喜好度, 因此運用租金回推房價, 可將市場接受度的偏差降至最低; 如果該投資物件的投報率不高, 就顯示房屋售價的確偏高。

⟹ 類似股市的「本益比」概念, 可以讓投資人很快地判斷股價 (房價) 是否過度偏高。

套房的租金投報率計算方式: 租金投報率 = 年租金收入 ÷ 房子總價

反推可得房子總價是: 房子總價 = (每月租金 × 12 個月) ÷ 租金投報率

例如:

在新北市某 5 年內新大樓的三房產品月租 4 萬, 可得出該棟大樓三房產品合理總價大約是 4 × 12 ÷ ( 2% ~ 2.5% ) = 1920 ~ 2400 萬元。

2. 不適用的情況

  •  一般住宅還是可以用 2% 租金投資報酬率的方式檢視售價是否過高, 但在熱門的區域與店面, 由於房價高漲, 相對會壓縮租金報酬率, 讓使「投報率比價法」失準。
  • 若租金投資報酬率 < 2% , 除非該房屋其他條件特殊, 如: 有都更的機會, 或是附近有重大利多建設完工, 不然不建議買售價過高的房子。
    ⟹ 報酬率低於銀行定存, 就沒有投資價值。

區域比價法

從鄰近案子看房價:

在同一個區域內, 找出幾間和目標房屋條件相近的房屋, 逐項比較評分, 如: 基地面積大小、使用地目、臨路寬度大小、建材規劃等級、產品格局規劃、交通動線遠近、建商背景、建築設計團隊、周邊生活機能條件等等。

比較的物件的範圍最好滿足下列條件推算出來的每戶每坪單價才較為準確:

  • 距離在 500 公尺內最好
  • 屋齡差距最好在 5 年
  • 查得的成交行情最好也是在半年以內、不要超過一年

例如:

若得知某區域 A 預售屋每坪 50 萬; 近期也有 B 新成屋開價 40 萬元, 那麼 C 新成屋的價格可以推算為:

( 50 萬 + 40 萬) ÷ 2 = 約 45 萬左右, 或者 40 ~ 50 萬。

⟹ 此算法較為籠統, 需多詢問比價個案才能更聚焦。

第三種住宅區速算法

一般民眾最常接觸的是使用分區為第三種住宅區 (簡稱: 住三) 的預售案; 住三的土地除了可以蓋一般住宅使用之外, 還可以讓住一、住二用地所不能進駐的零售業在此開業, 因此土地利用價值要比住一、住二好很多, 排除容積轉移或豪宅等特殊案例:

  • 若是在住三土地上推出的案子, 每坪預售合理單價= 每坪土地單價 ÷ 2

假設某建商用 1.5 億標下 100 坪的住三土地:

每坪土地單價 = 購地價 ÷ 土地坪數 = 1.5 億 ÷ 100 = 150 萬,

則每坪預售合理單價 = 每坪土地單價 ÷ 2 = 150 ÷ 2 = 75 萬元

  •  一樓店面每坪行情 = 每坪土地單價

假設某建商用 1.5 億標下 100 坪的住三土地:

一樓店面每坪行情 = 購地價 ÷ 土地坪數 = 1.5 億 ÷ 100 = 150 萬元。

建商成本比價法

1. 從建商購地價格估算未來預售屋的每坪開價

先得知建商購地的價格與土地坪數, 然後依照土地的使用分區、住宅的容積率、推案管銷、營造成本, 廣告預算、支付銀行的利息、建商利潤等, 回推到建商每坪實際的成本, 得出合理推案價, 又稱為「標準回溯法」。

⟹ 由於公式複雜, 通常為建築師、估價師等專業人士運用。

預售屋每建坪開價 【建商未來開價】

= 預售屋每建坪單價 【建商推案底價】 × 利潤成本

= 每建坪的成本價 × 管銷成本 × 利潤成本

= (每坪土地成本價 + 每坪營造成本) × 管銷成本 × 利潤成本= (土地成本 ÷ 容積率 ÷ 銷坪係數 + 每坪營造成本) × 管銷成本 × 利潤成本

2. 土地成本

計算預售屋單價時, 通常以土地每坪單價來計算:

土地成本 = 購地價 ÷ 土地坪數

3. 容積率

容積率的多寡與物件所在地點的土地使用分區有關, 且每個縣市容積率規定各不相同, 可以到該縣市的「都發局」查詢土地使用分區的容積率。

容積率 = 總樓層面積 ÷ 基地面積

⟹ 代表每單位土地面積可以興建之建坪坪數, 也就是房子可以蓋多高。

⟹ 室內面積可視為容積, 因為容積率是不算公設的, 也就是實坪。

例如:

台北市土地使用分區的容積率如下:

  • 第一種住宅區 (住一): 60%
  • 第二種住宅區 (住二): 120%
  • 第三種住宅區 (住三): 225%
  • 第四種住宅區 (住四): 300%

⟹ 住三容積率為 225% , 表示每 1 坪土地最多容許蓋 2.25 建坪面積。

什麼是容積率?請閱讀:➤ 什麼因素影響房子的高矮胖瘦? 一次搞懂「建蔽率」與「容積率」!

 4. 銷坪係數

又稱為公設比、建築系數、建築坪效、銷坪比與售坪比, 代表實際銷售面積與建築容積面積的比例, 通常設定為 1.6 ~ 1.7

因為除了容積率換算出主建物的樓地板面積之外, 建商未來銷售也會把建物以後的大小公設計入權狀坪數銷售, 這才會是建商所有登記的銷售面積。

例如:

若某區容積率為 440% , 則容積率 1 坪地坪就是換到 4.4 坪建坪(不包含大小公設), 再乘上銷坪係數 1.6 ~ 1.7 , 可得知建商登記的銷售面積為 7.04 ~ 7.48 坪(包含大小公設)。

公設分為:

  • 大公設:所有住戶共同持有, 如: 大廳、機電空間等等。
  • 小公設:由該曾住戶共有, 範圍較小, 如: 每層樓的梯廳與樓梯間。

5. 營造成本

以當地房價的 1 / 5 ~ 1 / 4 來計算營造成本。

如:如果當地平均行情是每坪 50 萬元, 則營造成本大約是每坪 10 ~ 12.5 萬元。

6. 管銷成本

涵蓋廣告預算、建商取得土地融資利息成本與建築融資成本等, 通常為土地和營造成本合計的 1.3 ~ 1.4 倍。

7. 利潤成本

建商開發土地、整合土地、建築營造、販賣銷售, 整體時間至少要兩年以上, 在此期間建商必須承受景氣的風險、原物料上漲的風險、利率上調、利息增加的風險等等, 因此一般建商利潤成本約為總成本的 2 ~ 3 成

例如:

建商在台北市用 1.5 億標下 100 坪的住三土地, 容積率為 225% , 假設一般住宅每坪建造成本 10 ~ 20 萬間、銷坪係數為 1.65 、營造成本每坪 20 萬元、管銷成本為 1.4 、利潤成本為 2 成, 則:

該案未來推出的開價

= (土地成本 ÷ 容積率 ÷ 銷坪係數 + 每坪營造成本) × 管銷成本 × 利潤成本

= ( 1.5 億 ÷ 100 坪 ÷ 225% ÷ 1.65 + 20 萬) × 1.4 × 1.2 = 101 萬。

「建商成本比價法」可幫助買方了解建案大概的行情, 但實際的銷售價格仍要看建商的整體規劃與設備; 如果想要買到好價格, 可以挑選特殊時機, 如: 建案剛推案不久、農曆 7 月、建案尾聲時未售出的散戶等等, 都可因建商求業積而有機會對買方放寬議價空間。

建商若是想賣更高的價錢, 賺更多的利潤, 通常會採取:

  • 先養地等時機好時加價推案
  • 整合周邊地主土地, 攤低土地成本
  • 爭取容積獎勵獲容積轉移, 增加可售建坪
  • 壓低營建成本與管理和銷售成本
  • 採先建後售, 等周邊行情上漲
  • 升級建材配備或設計制震結構, 大批採購的成本只有建商知道, 但卻可藉此大幅拉高開價

懶人比價法

以上介紹的方法需要花費大量時間到處收集資料, 然後使用公式計算, 有人可能會覺得很麻煩。

這邊推薦大家使用一款叫做「屋比」 (Ubee) 的 APP, 結合 Skyscanner、Trivago 的比價功能, 還具備 Uber 線下叫車的服務, 是一種串聯線上、線下買賣房屋的運作模式, 讓大家可以快速搜出同一間房屋在不同房仲網站的價格, 並以最低的價格購買或承租喜愛的房屋, 並且可以選擇評價優良的經紀人協助看屋與買屋。

總結

這 9 大公式只是簡單 房屋估價 輔助買家拿捏 購屋預算 的標準, 還需要對照實價登錄行情, 結合市場和賣方價格, 並且加以評估是否合乎自己的需求及財務能力負擔。

當「合理價位」出現, 判斷賣方並沒有亂開價, 且估算每月要繳的房貸不會影響到自己的生活品質, 最後就是「殺價」, 靠的就是雙方的談判誠意與技巧了。

房地產筆記》授權轉載

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