房屋庫存與房價暴漲─中國政府面對的難題

作者:MAJIC先生   |   2016 / 04 / 23

文章來源:財經M平方   |   圖片來源:財經M平方


從2015年中以來,中國一線城市的房價經歷了一波瘋狂飆漲,加上碰到中國股災,資金流入房地產,讓許多投資客對房市趨之若鶩,也造成許多特別的現象,像是「買到一套房,少奮鬥30年」、90後大學生集體籌資買房、房子剛開賣就售罄的”日光盤”、民眾連夜裹著棉被排隊等待新房屋發售等,都可看出中國房市火熱的情況。中國一線城市的房價,在世界各大城市中已經躍身前段班。根據國外生活物價網站的最新調查統計,全球房價/收入比前10高的城市中,中國就佔了3個,北京排名第4,深圳第6,上海第7。

房屋庫存與房價暴漲01

究竟這次的房市飆漲是如何形成的?它又會造成甚麼樣的影響呢?

開啟這場瘋狂房市派對的源頭得回朔到2008年金融海嘯。當時中國政府面臨全球景氣大衰退,砸下4兆人民幣刺激經濟。這筆龐大資金雖然成功讓當時中國的經濟成長率成功保8%,卻也同時加深了中國產能過剩的問題,過度集中於各項投資建設的開發也導致日後房市的庫存過高。當時市場上還有大量的浮濫資金流入房市,使得房價快速飆漲,中國政府後續(自2012年始)只好推出多項打房政策來讓房市降溫。但是房市一降溫,不僅影響到了經濟,配上原先過剩的產能,使得房市庫存問題逐漸浮現。

根據中國統計局2016年2月的資料顯示,目前的商品房待售面積為7.4億平方公尺左右,按照2015全年銷售面積12.8億來算,總共需要約7個月才能全部消化,算不上太嚴重。但較大的問題是在於,廣義的庫存定義中,除了銷售面積,也包含了施工面積,也就是未來潛在的庫存。目前施工面積總計有60億平方公尺,加上待銷售面積總共為67.4億平方公尺,大約需要5.3年才能消化掉。隨著庫存越來越多,房地產開發投資的腳步也大幅放緩,原本在2010時仍有30%以上的增長,到2015年只剩下個位數。

房屋庫存與房價暴漲02
廣義庫存面積的成長遠超過銷售面積,使得中國房市面臨龐大的庫存壓力。

房屋庫存與房價暴漲03
房地產開發投資的年增率受到庫存壓力影響,在2010見頂後不斷下滑至最低1%。房地產開發指數也不停下滑。

房地產庫存過高,會帶來什麼樣的問題?

首先,是資源浪費,過多的人力和資源投入到房地產相關產業中,會壓縮到其他產業的發展空間。再者,房地產產業原本扮演中國經濟支柱的角色,景氣不佳則會蔓延到周邊相關產業,更會拖累中國的經濟成長。此外,隨著購屋需求難以增長,若是房地產泡沫破滅,對於仰賴土地財政來償還龐大債務的地方政府來說,則為雪上加霜,而許多土地、房地產抵押相關的銀行貸款也將面臨違約風險,對金融體系產生威脅。因此,中國政府在去年12月的中央經濟會議上,將「穩經濟,去產能(庫存)」列為2016年的重要目標。

為了消化房地產庫存,以及搶救因先前打房而疲弱不振的房市,從2014年底人民銀行首次降息之後,中國政府便陸續推出了一系列的政策來刺激房市的需求,包括330新政、930新政、219新政。這幾次推出的政策內容主要為,持續降準降息增加貨幣流動性、調降首付比例(相當於頭期款)、提供財稅上的優惠、放寬限購管制等。從歷史數據來看,政策推出時往往能牽動市場的預期心理,加上市場過多的貨幣供給找不到投資機會,因此大批資金又再度的湧向了房市,特別是熱門的一線城市「北上廣深」。而民眾對於房市「只漲不跌」的預期,更促使資金高槓桿的運用,導致一線城市近年房價大幅飆漲。

房屋庫存與房價暴漲04
過去幾次中國政府推出刺激房市的政策時,中國百城價格指數都有所上漲。

*330新政、930新政、219新政為中國政府刺激房市政策,內容主要為放寬貸款、限購管制,以及提供財稅優惠。

房屋庫存與房價暴漲05
2015年,新增個人購房貸款佔年住宅銷售額比例迅速提升,顯示出人民使用槓桿比例上升。

接著看看這次房價上漲過程中的三個現象:

  1. 幾個一線城市如”北上廣深”等房價飆漲速度特別快,2016年比起去年同期,整體上漲了22.4%,創2005年統計以來的新高。其中深圳的房價更是比起去年增加了50%以上。
  2. 房價上漲的情形出現明顯的區域分化現象,飆漲主要是出現在一線城市,二線城市則為小幅上漲,至於三四線城市整體來看則是下跌,近幾個月才轉為成長。
  3. 房市的基本面為人口與GDP,但近年一線城市的兩項數據成長率皆已放緩,顯現出此波房價上漲與基本面已經脫鉤。

房屋庫存與房價暴漲06
一線城市房價的成長幅度創下新高,其中又以深圳最為驚人。

房屋庫存與房價暴漲07
以深圳為例,其GDP和人口成長率近年來均有所減緩,因此可看出房價的飆漲脫離了房市的基本面。

最後,未來房地產與中國經濟將會如何發展?

房價上漲有利於帶動房地產投資回溫,根據統計局2016年1-2月資料,房地產開發投資的成長好不容易出現回升,比起去年全年高出2個百分點。但若是上漲速度太快形成泡沫,也會帶來一些負面影響。例如:吸引大量資金投入房市,而不是進行實體經濟投資、過高的房價排擠掉百姓的消費支出、泡沫破裂對於固定資產投資及金融體系產生衝擊。

以目前的情況來看,中國政府推出的房市刺激政策似乎無法達到去庫存的效果,因為房地產庫存主要是積存在二、三線城市中,但房市交易火熱的情形卻只出現在一線城市,無法有效地刺激二、三線城市的需求進而消化掉庫存。此外,一線城市的房地產開發投資僅占全國比重10%,對於投資回穩的貢獻有限。

而綜合觀察中國2月的數據,除了房地產開發投資回升以外,土地購置面積與資金來源依舊呈現下滑,加上建築業的固定資產投資增長幅度仍然在縮減中,工業增加值的成長也創2008年11月以來新低。因此這波房價飆漲,依照目前結果來看,並沒有使房地產產業完全回溫,更無法帶動整體景氣復甦。

最後,別忘了這波的上漲是過去政策大幅寬鬆造成的,而面對過度飆漲的房價,中國數個城市已於3月底開始陸續推出房市調控政策,其中包括指標性的一線城市,上海和深圳,以及熱門的二線城市。因此,後續中國房市與經濟的觀察為,調控政策是否有成功達到抑制一線城市房價的效果,並把需求引導到二、三線城市,將庫存消化掉,並且帶動房地產開發投資和景氣回溫才是重點。而以目前持續高漲的庫存來看,到底持續刺激經濟好,還是調控產能、控制高漲房價好,中國政策面臨著兩難狀況。

財經M平方》授權轉載

喜歡這篇文章?加入你的S夾!

MAJIC先生
相信景氣循環,相信歷史的經驗會告訴我們未來的風險與機會。在MacroMicro / 財經M平方裡精進成長,喜歡把新發掘的新知用簡單的方式分享給大家。
MAJIC先生的最新文章
More

社群熱門分享排行榜
本週
本月
追蹤股感的社群