金牛年 房市 會怎麼變化? 2021 房市專家怎麼看?民眾買房時機到了?
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呂國瑋
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金牛年 房市 會怎麼變化? 2021 房市專家怎麼看?民眾買房時機到了?

2021 年 2 月 8 日


回顧 2019 年末到 2020 的台灣 房市 ,可謂是高潮迭起。去年底似乎開始看到一些被壓抑的 剛性需求 蠢蠢欲動,眾多 仲介 業者也都紛紛推測 2020 年,房市終於可以離開冷凍櫃,再一次熱絡起來。殊不知在總統大選這個變數(往往大選前民眾 買房 意願會比較小)塵埃落定之後,COVID- 19 的疫情肆虐全球,縱使台灣 疫情 相對全球不算嚴重,但在上半年風聲鶴唳的控管政策下,房產業者所期盼的熱絡房市再度落空

鋒迴路轉,歸功於台灣疫情的穩定、 低利率 等因素,在下半年開始,房市直接沸騰。許久不見的「 買房 亂象」,例如:炒 預售屋 的 紅單 (紅單可以說是「購屋買賣預約單」或是「購屋買賣訂購單」)、排隊買房…等情況又再次重出江湖。伴隨著這些亂象,課徵 空屋稅 、 囤房稅 的聲音也再次竄出,央行更祭出許久不見的「選擇性信用管制」來打房,也為牛年的房市投下震撼彈。(延伸閱讀:央行 打房 對 房市 會有什麼影響?)

究竟 2021 年的 房市 會怎麼變化?股感提出了自己的看法,也整理了各相關產業對於未來房市的預測。大家一起來看看吧!

股感來看 2021 房市:樂觀!

整體來說,今年房市因為越趨嚴格的「選擇性信用管制」及預計年中上路的「實價登錄 2.0 」,可以說對於「投資者」來說是比較不利的一年:但對於「剛性需求」的一般消費者而言,仍然會是個不錯的買點。

以 投資者 的角度來看,除非是屬於口袋很深的大戶,可以無畏限貸的影響,那當然另當別論,但一般想要賺被動收入的小戶投資者,很可能因為 限貸 的關係,買不起投資標的。加上之後的 實價登錄 更透明,投資戶想要在未來以奇襲的方式高價賣出的成功機會也不大,畢竟當市場越來越透明,資訊落差所能帶給投資者的價差優勢便越小。縱使想要規避 限貸 ,炒一下預售屋紅單賺短線,也會因為從 2020 年末開始越來越嚴格的轉單限制,讓能操作的空間被大大壓縮

以一般 無房族 角度來看,因為房產投資的環境變差了,所以在少了這些投資客的狀況下,房市或許能有更乾淨純粹的「純住」市場,這也將塑造一個一般民眾的好買點。但仍要注意的幾個部分像是: 新冠肺炎 在國際上的蔓延情況及在台灣本土案例捲土重來的可能性台灣房貸利率的變動…等。前者可能影響整體大環境,後者則會影響購屋後的 還款壓力 大小。

影響 2021 年房市因素:

  • 選擇性信用管制
  • 紅單轉單限制
  • 實價登錄 2.0 上路
  • 新冠肺炎疫情
  • 利率變化

不動產聯盟總會來看 2021 房市:斷頭!

中華民國不動產聯盟總會理事長林正雄表示, 央行 選擇性信用管制 政策來得突然(前一天公布,隔天實施)又溯及既往,已經購屋的民眾及 房地產業者 沒有任何閃躲的方法。所以推估未來可能會有 4,000 ~ 5,000 戶屬於所有權人第三間房屋的買賣(也就是 央行 限制自然人貸款的標的之ㄧ),以及數千筆土地交易( 央行 也限制土地融資的貸款成數),將立刻受害,面臨 違約 甚至 斷頭 危機。 央行 選擇性信用管制 政策對中小型建商購地的資金壓力衝擊很大,未來恐引發將土地拋售潮

資料來源 — 聯合報:https://house.udn.com/house/story/ 5886 / 5077442

房仲來看 2021 房市:穩!

中信房屋總經理張世宗表示,目前預估 2020 年全年買賣移轉棟數將可以達 32 萬棟,這將是繼 2014 年之後的最高水準( 2014 是台灣近 20 年的房價最高點,也是房市最熱絡的一年)。如果 2021 年台灣 GDP 順利成長 3.83 %(行政院主計總處預估),再加上資金大潮(台商回流、國際資金)仍持續匯入的話,那麼 2021 年房市榮景仍將持續!

不過現階段應該要特別注意已經「超漲」的地區,因為這些區域的購屋客層已由原本年中前的 自住客 逐漸轉為 投資客 ,預料 2021 年自住客在這些地區容易 買貴 ,所以要特別注意這些熱門地段。

資料來源 — MyGoNews:https://www.mygonews.com/news/detail?news_id= 202208

商仲來看 2021 房市:穩!

戴德梁行董事總經理顏炳立選出「孤戀花」當成 2021 年房市代表歌曲,歌詞中提到「風微微,風微微,孤單悶悶在池邊」,就像明年的市場,僅會有「微風」而不是「颱風」,要期待看到大爆發的買氣並不容易。

2021 年主要買盤仍會以剛性的 自住需求 為主力。不過在 土地 市場,蛋白區的量應該會大於蛋黃區,預估土地市場可能還有一定漲幅,不過依舊是利於 自用 ,不利於 投資 。(這邊的分析是在 央行打房 政策前所做的預測,尚未可知 打房政策 頒布後,是否嚴總會修改預測)

資料來源 — ETtoday 房產雲:https://house.ettoday.net/news/ 1861640

命理師來看 2021 房市:亂!

命理師蔡上機表示, 2021 是辛丑年,紫微斗數中國運走到空亡星(天空星),將會是一個不安穩的一年

在 房地產 方面,縱使明年 新冠肺炎 全球第二次大流行,台灣仍會是相對較為安全的地區。也因為這樣,海外回台投資、買房的量,都會再增加,加上國際熱錢來台避險,也可能會選擇投資 房地產 ,這兩者都將為房地產帶來上漲能量,更進一步推升

資料來源 — 經濟日報:https://money.udn.com/money/story/ 5621 / 5056771

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