新冠疫情延燒週年,房地產泡沫究竟會不會被戳破
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新冠疫情延燒週年,房地產泡沫究竟會不會被戳破

2020 年 12 月 16 日


新冠病毒顛覆了國家治理、經濟運作和社會交往的方式,改變了人們的認知,甚至有人以 “ 新冠紀元 ” 作為新的紀年方式來凸顯新冠疫情的決定性影響。人們不禁會問:疫情過後,人類社會的未來將會是什麼模樣,世界又該何去何從?

世界經濟論壇創辦人克勞斯・施瓦布與 “ 每月晴雨表 ” 管理合夥人蒂埃里・馬勒雷聯手撰寫了《後疫情時代:大重構》來回答這些問題,施瓦布和馬勒雷認為,新冠疫情迫使世界各國所採取的封禁措施將對各行各業產生可逆和不可逆的改變,尤其是在出行、旅遊、飯店、娛樂、零售、航空及汽車產業等,我們已經可以在從這些產業企業的股價變動中清晰地看到這種變化。本文節選自本書第八章《產業重構》。

新冠疫情迫使世界各國採取封禁措施,立刻對各行各業產生了影響。這一影響還在持續,並將在未來多年繼續存在。隨著全球供應鏈面臨重塑,消費者要求變革,政府希望加大干預力度,市場形勢的變化和技術帶來顛覆性影響,企業將被迫持續調整和重新進行自我定位。

社會產業互動

新冠疫情影響消費者的消費內容、消費方式以及彼此互動交流的方式。因此,不同產業後續的重構措施將依據經濟交易性質的不同,而呈現根本性的差異。對於消費交易依賴社交或者需要現場進行的產業,後疫情時代的前幾個月甚至幾年都會特別艱難。而對於消費交易可以保持一定空間距離甚至透過虛擬形式就能完成的產業,情況就會好得多。現代經濟中,許多消費需要透過社交互動才能完成,比如旅遊和度假、酒吧和餐廳、體育賽事和零售、電影院和劇場、音樂會和節慶活動、會展和會議、博物館和圖書館,以及教育等,這些帶有社交性質的消費行為在經濟活動和就業中佔據很大比例(在美國,服務業貢獻了 80% 的工作崗位,其中大多數具有 “ 社交 ” 性質)。它們往往無法在虛擬世界中完成,或者即使可以完成,形式和效果也會大打折扣(比如線上舉行的現場管弦樂音樂會)。

以社會交往為核心的產業受疫情影響最為嚴重,其中包括對整個經濟和就業做出重大貢獻的多個產業,如旅遊和出行、休閒、體育、娛樂等。未來數月甚至數年,這些產業將只能維持部分營運,因為它們會受到雙重打擊:一是出於對病毒的擔憂會限制消費;二是為了消除這種擔憂,監管部門會實施新的監管措施,確保消費者之間保持空間距離。社會大眾會持續要求保持社交隔離,直至疫苗研發成功並實現大規模商業化(而根據大多數專家的觀點,這一點最早也要到 2021 年第一或第二季度才能實現)。

在這種監管干預的階段,人們外出度假或開展商務活動的機率會大幅下降,去餐廳、電影院和劇院的頻率也會降低,並且會認為相比去實體店,線上購物更加安全。基於上述根本原因,這些受疫情影響最嚴重的產業也將是複蘇最慢的產業。飯店、餐廳、航空公司、商店和文化場所尤其要投入大量資金,來改變提供產品和服務的方式,積極應對後疫情時代的新常態。這就要求它們大幅調整營業措施,包括擴大營業空間,定時定點清潔,保護員工以及採用能夠減少員工和顧客接觸的技術。

在許多產業中,特別是在飯店和零售業,小型企業受到的影響會更重,不得不謹慎應對疫情關閉措施(或業務銳減的狀況),避免陷入破產境地。營運能力下降導致利潤進一步降低,許多企業就無法生存。這些企業的失敗會對國家經濟和地方社區產生很大影響。小型企業是創造就業的主要力量,為大多數發達經濟體的私營部門貢獻了一半的就業機會。如果大量的小型企業破產,比如某住宅區的商店、餐廳和酒吧減少,則失業人數會增加,需求會枯竭,整個社區就會受到影響,從而形成一個惡性循環,進而影響到周圍更多的小型企業。這樣的連鎖效應最終會超出當地社區,影響到(希望影響範圍不會太大)範圍更大的地方。

那些可能被永久關閉的產業和企業

當今世界經濟、各產業和各類企業之間相互依存、相互關聯,這意味著其中任何一個個體都會以多種不同的方式迅速對其他個體產生影響。以餐飲產業為例,這一產業受到了新冠疫情的沉重打擊,以致我們甚至不能確定它能否復甦。一位餐廳老闆表示: “ 我和這座城市乃至這個國家的上百名、上千名廚師一樣,都在面臨一個問題,那就是即使我們的生意能夠恢復,我們的餐廳、職業和生活將會發生怎樣的變化。 ”

在法國和英國,幾位產業人士表示,可能多達 75% 的獨立餐廳都熬不過疫情封禁措施以及社交隔離措施,但是大型連鎖餐飲和快餐巨頭可以。這表明,大企業會越來越大,而小企業會逐漸式微乃至消失。比如,一家大型連鎖餐廳的資源更多,並且在小型餐廳紛紛倒閉之後,前者面臨的競爭會更少,因而更有可能維持經營。而小型餐廳要想在危機中活下來,就必須進行徹底的自我改造。與此同時,餐廳一旦永久性關門,那麼影響的就不僅是餐廳和自身員工,而是會影響到經營鏈條上的所有相關方,包括供應商、農民和卡車司機等。

此外,一些大型企業會和小型企業一樣陷入兩難境地。特別是航空公司,將會面臨類似的限制:消費需求下降和社交隔離措施。持續三個月的封禁措施給世界各大航空公司帶來了災難,導致其營業收入幾乎為 0 並有可能裁員上萬人。比如,英國航空宣布,公司將對現有的 42,000 名員工裁減 30% 。

截至本書撰稿之時,經濟很可能即將重啟。這一過程將極具挑戰性,經濟復甦可能會需要多年。休閒旅遊產業可能會率先復甦,商務旅行緊隨其後。但是,隨後的內容將談到,消費習慣可能已經發生永久性改變。

如果許多企業決定減少商務旅行以控制成本,或者盡量用線上會議取代線下會議,那麼將對經濟復甦和航空公司最終的獲利狀況產生重大且持久的影響。新冠疫情暴發之前,商務旅行佔航空客運量的 30% ,並為航空業貢獻了 50% 的營收(得益於價格更高的座位和 “ 最後一分鐘預訂 ” )。未來,這種情況一定會改變,導致一些航空公司的獲利狀況極不穩定,迫使整個產業反思全球航空市場的長期發展佈局。

機場和航空面臨嚴峻挑戰

在評估一個產業受到的最終影響時,我們必須考察完整的產業鏈,要考慮到嚴重依賴上游產業或 “ 頭部 ” 產業的相鄰產業的情況。為此,我們簡要介紹一下完全依賴航空業的三大產業:機場(基礎設施和零售)、飛機(航空)和汽車租賃(汽車)。

機場和航空公司面臨同樣的挑戰:飛行的人越少,使用機場的人就越少,這就會影響世界各大國際機場中各式商店和餐廳的生意。此外,後疫情時代,人們的候機時間會更長,手提行李會受到限制甚至可能會被禁止,還有其他一些社交隔離措施也可能給乘客帶來不便,導致機場體驗變差,因而抑制人們乘坐航班外出休閒旅行的衝動。多個產業協會警告稱,社交隔離措施不僅會將機場容量限制在 20% ~ 40% 的水平,而且有可能有損整個出行體驗,從而成為人們航空出行的障礙。

受疫情封禁措施的嚴重影響,航空公司開始取消或延緩新的飛機訂單,並改變選擇的特定機型,這樣做會嚴重損害航空業的發展。一個直接的後果是,在可預見的未來,主要的民航飛機裝配工廠將會降低產能,並對其整條價值鍊和供應商網路產生一連串影響。從長期來看,如果航空公司在重新評估後改變需求,就需要對民用飛機生產產業進行徹底重新評估。而國防航空航天是個例外,它將成為相對安全的產業。對於民族國家來說,面對形勢不定的地緣政治前景,它們必須維持訂單和採購,但資金不足的政府將會提出更加優惠的付款條件。

和機場一樣,汽車租賃公司基本完全依賴航空客運量。美國赫茲公司(Hertz)靠著累累負債,打造了一支擁有 700 000 車輛的車隊,但在疫情期間,絕大多數的車輛都處於閒置狀態,這迫使公司已於 5 月份申請破產。和許多公司一樣,新冠疫情成為壓垮赫茲公司的最後一根稻草。

行為改變:長期性變革與暫時性改變

疫情期間發生的一些行為改變不可能在後疫情時代被徹底扭轉,有些行為改變可能是永久性的。這將產生什麼樣的影響目前尚不清楚。一些消費方式可能會變成長期的趨勢(類似於 “ 9 ・ 11 恐怖襲擊事件 ” 後的航空旅行),只是節奏會有所改變。有些消費方式無疑會加速發展,比如線上服務。有些消費則會被延緩,比如購車。與此同時,一些新的消費方式將逐漸常態化,比如和綠色交通相關的一些購買行為。

當然,大多數情況我們尚未可知。疫情期間,大量消費者被迫自己動手製作東西(烘焙麵包、新手學廚和自己理髮等),並體會到了謹慎消費的必要性。這些新的習慣、DIY(自己動手製作)和自我消費方式會在後疫情時代繼續存在和發展嗎?同樣,有些國家的學生為高等教育支付了高額的學費,但如果一連三個月只能透過螢幕看到教授,他們會不會開始質疑教育的高成本?

為了把握消費者行為變化帶來的極度複雜性和不確定性,我們可以回到那個線上購物和實體店購物的案例對比。如前所述, 面對鋪天蓋地的線上購物,實體店很可能會慘淡出局。消費者可能願意多花一點錢,網購瓶裝飲料和生活用品等體積大、重量大的產品,並讓商家送貨上門。超市的零售空間就會萎縮,變得像便利商店一樣,方便消費者購買相對少量的食品。但也有可能出現另一種情況:人們的餐廳消費減少。傳統上,在有些地區,人們的餐飲預算中有相當的比例流入了餐廳(比如紐約的這一比例為 60% ),而隨著餐廳消費的減少,節省出來的資金可能就會流向超市,促進超市業務的發展,因為居民很可能會重新發現居家烹飪的樂趣。

娛樂業可能會出現同樣的現象。疫情期間,和完全陌生的人坐在一個封閉的空間會加劇我們的焦慮感。許多人會認為窩在家裡欣賞一部最新的電影或者歌劇就是最明智的選擇。這樣的決定有利於超市,而不利於酒吧和餐廳(雖然網路上訂購外賣可能會挽救它們)。疫情期間,世界各大城市已經出現了無數的例子表明,人們紛紛選擇線上服務這一臨時性的消費方式。而在後疫情時代,這些措施會成為一些餐廳復甦計劃中很重要的一部分嗎?還有一些其他的直接影響是更容易預測的。重清潔、講衛生便是其中之一。新冠疫情自然會讓我們更加關注衛生。對清潔衛生的新執念尤其會催生新型包裝。我們會被建議不要直接接觸我們購買的產品。聞聞甜瓜的味道或者用手擠壓一下水果這樣簡單的行為可能會不受歡迎,這種樂趣可能會一去不復返。

一種態度的改變可能會產生多重影響,對許多特定產業產生特別的影響,並最終透過連鎖反應對許多產業產生影響。下圖說明了增加居家時間這一簡單的改變所產生的影響。

自疫情開始,人們就一直圍繞下列問題展開激烈的爭論:未來我們是否(或在多大程度上)要進行遠距辦公,並因此增加居家時間?一些分析人士指出,城市(尤其是大城市)是經濟活動、社交生活和激發創意的活力中心,其根本的魅力不會改變。而其他一些分析人士則擔憂,新冠病毒已經激發了人們對城市態度的根本性改變。他們認為新冠疫情已經成為一個轉折點,並預測各年齡段的城市居民面對城市污染和空間太小、價格過高的住房等問題,將會選擇遷往環境更好、空間更大、污染更少、物價更低的地方生活。我們尚無法判斷上述哪一方是正確的,但可以斷定的是,即使很小比例的人口離開最繁忙增加居家時間帶來的潛在影響的城市中心(比如紐約、香港、倫敦或新加坡),也將會對許多產業產生巨大影響。這一點在房地產產業,尤其是商業地產產業,表現得最為明顯。

商業地產產業是全球經濟成長的重要動力,總市值超過了全球股市和債市的總和。疫情暴發之前,該產業已經面臨供應過剩的問題。如果疫情期間的遠距辦公成為一種長期而普遍的習慣,我們就難以想像能否有企業可以消化掉這些供應過剩的辦公空間。或許會有幾家投資基金願意這樣做,但它們也只是例外,這說明商業地產市場行情還遠遠沒有觸底。

新冠疫情會戳破房地產泡沫嗎?

和對許多其他問題(包括總體和微觀層面的問題)的影響一樣,新冠疫情會給商業地產市場帶來影響,加速和放大先前已經存在的趨勢。隨著越來越多的 “ 殭屍 ” 企業(透過借債來償還更多債務的企業,在過去幾年中創收的現金尚不足以覆蓋債務利息)破產關門,再加上遠距辦公的人越來越多,將來租用閒置辦公樓的租戶會越來越少。房產開發商(大多數也是屬於槓桿率很高的公司)會經歷一波破產浪潮,其中具有系統重要性的大型房產開發商將不得不尋求政府的救助。

在世界各地的重要城市,房產價格會在相當長的時期內處於下行狀態,一舉戳破累積多年的全球房產泡沫。從某種程度來看,大城市的住宅地產也會面臨類似的情況。如果遠距辦公的趨勢加速發展,通勤就不再成為一種選項。同時,如果就業機會不增加,那麼年青一代就不再選擇去昂貴的大城市買房或租房。這同樣會導致房產價格下跌。此外,許多人將會認識到,和每天去辦公室上班相比,居家辦公更加環保、更加輕鬆。

如果遠距辦公成為現實,那麼多年來經濟成長快於其他城市或周邊地區的中心城市就會面臨勞動力外流的情況,這些勞動力會流入級別較低的新興城市。這種現象會催生一批新興的城市或地區。憑藉更加寬敞的城市空間和更高的生活品質,大量人才會蜂擁而至。

儘管如此,遠距辦公距離成為社會主流還很遙遠,短期內很難真正實現。難道我們沒有經常聽說,要優化 “ 知識型工作 ” (實際上是最容易透過遠距來完成的工作類別),就需要精心設計的辦公室環境嗎?科技產業長久以來一直大力發展專業化的園區,以抵制遠距辦公的趨勢,但如今面對新冠疫情的影響也正在改變態度。

推特(Twitter, TWTR-US)是首家致力於遠距辦公的科技公司。 2020 年 5 月, 該公司執行長傑克・多西告知員工,許多人即使在新冠疫情結束之後也可以遠距辦公,相當於可以永久性遠距辦公。Google和臉書(Facebook, FB-US)等科技公司也承諾,允許員工至少在 2020 年年底之前一直可以遠距辦公。觀察性證據表明,各行各業的其他全球性公司也將會做出類似的決策,允許部分員工實現部分程度的遠距辦公。在新冠疫情的影響下,幾個月前還難以想像的事情,如今卻越來越普遍地成為現實。

那麼,同樣具有顛覆性的這類趨勢會發生在高等教育領域嗎?未來,在校園中接受高等教育的學生數量真的會大幅減少嗎? 2020 年 5 — 6 月,面對疫情的繼續肆虐,學生們不得不選擇居家學習和線上完成畢業流程,這讓許多面臨期末的學生懷疑他們能否在 9 月重返校園。與此同時,各高校開始大幅縮減預算,並思考這一前所未有的形勢將如何影響它們的辦學模式。

教育該何去何從?

是該將教育轉向線上呢,還是維持傳統模式?疫情暴發之前,大多數高校都提供了一些線上課程,但都拒絕完全採用線上教育。最知名的大學也都拒絕提供虛擬學位,擔心這會削弱學校學位的專屬性,讓一些教職員工變得冗餘,甚至會威脅到實體校園存在的基礎。後疫情時代,這些會發生變化。大部分高校—尤其是盎格魯—撒克遜世界那些價格不菲的高校必須要改變它們的商業模式,否則會面臨破產的結局,因為新冠疫情會淘汰掉原有的模式。

如果 2020 年 9 月繼續實行線上教學(或許會延續更長時間),許多學生估計難以容忍繳納同樣的學費卻只能接受線上教育,因此會要求降低學費標准或者延遲開學。此外,許多學生也會質疑,面對目前如此嚴峻的就業形勢,為接受高等教育而支付高昂的學費是否值得。潛在的解決方案可能是採取混合型模式。高校一方面大規模拓展線上教育,另一方面持續為不同學生群體安排校園活動。這種模式已經取得了一些成功,典型案例包括,美國佐治亞理工學院推出了電腦科學專業線上碩士學位。

透過採取這種混合型教育模式,高校就可以在降低成本的同時繼續為更多人提供教育。但問題是, 如果有的高校沒有資源進行科技投入,也無力打造高品質的專屬課程,那麼它們能複制這種混合型教育模式嗎?當然,混合式線上教育也可以採取不同形式,比如透過線上聊天或者使用應用程式來進行教學輔導,或者為學生提供其他形式的支持和幫助,從而將現場教學和線上學習同時納入統一的課程框架之下。這種做法的優勢在於能夠精簡學習體驗,但劣勢在於失去了校園中大量的社會交往和人際互動機會。到了 2020 年夏季, 教育發展的方向似乎已非常明確:和許多其他產業一樣,教育也將部分走上雲端。

科技業是變革的最大受益者

疫情對大科技、身心健康、銀行和保險、汽車及電力產業的影響疫情期間,韌性或者在困境中生存的能力日益成為廣受歡迎的 “ 必選項 ” 和世界各地的流行語。這完全可以理解。有些企業非常幸運,它們所處的產業對疫情 “ 天然 ” 具有韌性。對於這些企業來說,這場危機不僅相對容易接受,而且能在大多數產業面臨困境的情形下,創造出新的獲利機會。後疫情時代,有三大產業(整體上)將實現繁榮發展,它們就是大科技、醫療和保健。

對於遭受疫情打擊的其他產業,是否具有韌性將決定其會從新冠疫情的突然衝擊中復蘇,還是會在疫情中沉淪下去。銀行、保險和汽車這三大不同的產業都必須增強韌性,才能順利熬過這場公共衛生危機帶來的嚴重且持久的衰退。

總體來看,大科技是最有韌性的產業,會成為這場急劇變革的最大受益者。疫情期間,隨著企業及其客戶被迫實行數位化, 加快佈局線上業務,應用新的社交工具和啟動居家辦公,科技成為絕對的必需品,即使對於以往不太情願的客戶也不例外。正因如此,領先科技公司的總市值在疫情期間連創紀錄,甚至超出了疫情暴發之前的水平。

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