美國兩房的前世今生大解密

作者:陳達美股投資   |   2017 / 04 / 04

文章來源:雪球   |   圖片來源:Lisa


我們來說一次兩房的事情,這裡暫時不做過多的分析,就想把事實和前因後果用最樸實的語言來說明白,給有需要的朋友參考。我看大家在這上面的投機情緒甚重,我們死也要死的瞑目一些。

首先說一下什麼是兩房,房利美 (Fannie Mae) 和房地美 (Freddie Mac) 這一對龍鳳胎你肯定在人生某一個時候聽說過。你可能會覺得這兩貨名字為什麼那麼奇怪,其實就是某一個縮寫的諧音暱稱。房利美全名是聯邦國民抵押貸款協會 (FNMA)。

兩房雖然掛名“聯邦”,但首先它們都不是政府機構,而是政府贊助企業,是受到聯邦政府支持的私人企業。設立它們的目的就是為美國大多數的住房抵押貸款提供融資 — 他們專門從次級市場上向銀行購買滿足一定條件的的住房抵押貸款,然後將這些貸款打包後發行 MBS  住房抵押貸款證券,並對這些證券的違約進行擔保。最後兩房會將這些 MBS 賣給投資者,而另外他們也會去為自己的投資組合購買住房抵押貸款和 MBS。

那政府為什麼要贊助這種企業?很簡單,最低配的美國夢 = 一套大房子+中產生活方式+小孩,你要編織美國夢首先要能夠滿足做夢者的買房需要。

那為什麼純粹的私人企業搞不定這樁生意?因為這裡的流動性要求,及承擔的風險不是任何私人搞得定的,沒有政府的 back-up 這生意幾分鐘要完蛋。不然為什麼除了在美國,我們很難見到這個星球上的其他地方有“30 年固定利率的住房抵押貸款” — 你要不是浮動利率,要也沒有 30 年那麼長 — 因為哪個私人銀行能承受得起長達三分之一個世紀的固定利率?

但對於一般人而言,如果有了“30 年固定利率貸款”,那保障就有了,風險就小了,所以這個美國夢,大家就更敢做了。

之後的故事大家都很熟悉,房價一跌,次貸危機一來,美國夢盡碎,大家的住房抵押貸款紛紛遭到緊縮,這一對高槓桿高風險且深陷次級貸款的兩房自然首當其衝地扛不住。有人可能要問既然是政府企業為什麼如此高槓桿如此追求風險?這裡還是要強調一下兩房不是政府機構,乃是政府贊助的私人企業 — 自打在 1960 年代兩房完成徹底的私有化以後,逐利就是他們的天性。

次貸危機中美國政府不得不託管 (conservatorship) 兩房,搞了個 Housing and Economic Recovery Act of 2008,財政部簽字畫押承諾購買兩房的高等級優先證券。當時約法兩章:1. 只要某個季度兩房的淨資產 (net worth)  出現赤字,財政部就有義務購入高等級優先股 (票面股息率 10%) 從而將 net worth 搞回正數;2. 兩房向財政部的優先股支付分紅。當時兩房面臨的基本上就是死或不死的問題,先活過去再說哪裡能去想多年後能盈利;所以他們對任何的救助計劃也就只能含淚接受。

另外按照計劃,兩房還向財政部發行了渦輪權證 (warrant,類似期權) ,財政部可以選擇以意思意思的 0.00001 美元一股的價格行權購買占兩房總股權 79.9% 的普通股,權證有效期為 20 年。

然後從 2008 年到 2012 年間財政部一共購入了兩房 1870 億美金的高級優先證券,直到 2012 年兩房重現盈利的轉機,當時就有苗頭有朝一日這兩貨就不用插在呼吸機上,而是有能力還清救助款而鳳凰涅槃了啊。但是世界上怎麼會有這麼好的事?2012 年 8 月,財政部與兩房達成了臭名昭著的《關於優先股購買協議的第三修正案》 (Third Amendment to Senior Preferred Stock Purchase Agreement with Treasury) , 史稱第三修正案,民間戲稱“掃淨 (資產) 案” (Net Worth Sweep) ,取“全部掃光光”之意。

掃淨案大意如下:

  • 10% 股息是不是太少了點,我們加大分紅好不好啊?從 2013 年 1 月開始,分紅就不是 10%,而是改成 分紅數額 = net worth 減去 applicable capital reserve amount (適用的資本儲備額) ,也就是淨資產超過某個資本儲備額的部分,統統分光。
  • 淨資產就等於資產減去負債,如果淨資產為負數或者未達到資本儲備額,我們就不分紅。
  • 規定資本儲備額 2013 年時最高為 30 億美元,然後逐年減少 6 億美元 — 2014 年 24 億,2015 年 18 億,2016 年 12 億,2017 年 6 億,最後到 2018 年 — 降到 0 億。這事兒挺逗的,政府不讓一個 “私人”的金融機構有任何的 capital reserve,那麼隨便一些小浪過來,肯定就直接給拍死在岸上了。

我們看一下這事導致的結果, 2013 年房利美盈利 840 億,房地美盈利 480 億,根據以上公式掐指一算,咦,當年盈利全部充公。於是截至 2014 年兩房就累計向財政部派發了 1924 億,已經超過了財政部輸的 1870 億的血……也就是如果沒有掃淨案,2014 年兩房就已經還清救助款了,而歐巴馬政府卻強行將其壓在呼吸機上反覆摩擦……。

這事發生在提倡民主法治保障物權追求幸福的美帝,是不是很讓人義憤填膺?其實從救助行動最一開始,所有的計劃中就沒有建立一個“還債”的機制 — 救助不是政府借錢給你應急,而是政府全面接盤;所以在這個案例裡,出來混的,不是要你還,而是要你出賣靈魂。

所以就有此起彼伏的股東起義告政府,幾個對沖基金大佬執其牛耳。有人告政府行為違憲,有人告違約,有人告惡意不公,不一而足。2014 年,美國地區法院法官 Royce Lamberth 駁回了這些指控;2016 年聯邦索賠法院的法官 Margaret Sweeney 判令財政部提交 1 萬 1000 份相關文件,兩房股價暴動;然後就是前些日子聯邦上訴法院以 2-1 的投票支持了 Lamberth 早先的判決,確定對沖基金無法就掃淨案起訴財政部;但是投資者仍然可以就違約提起索賠。

所以其實司法救濟的渠道仍未窮盡。另外,基金大佬們仍然可以請求聽證,或者請求美國最高法院的九個大法官來活動活動筋骨。

那麼,兩房的結局到底會如何?

這個就與事實無關了,全是猜想,見仁見智,超出了本文的範疇。最後兩房是會被直接滅口,還是會資本重組,還是會私有化,這是您要來回答的問題,也是投資兩房的終極依據。反正 2017 年總會有個答案,不然到了明年 capital reserve 歸了零,而兩房像個薛丁格的貓一樣處於一種又生又死的狀態,那豈不是一個天大的笑話。

雪球》授權轉載

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