【都市更新系列】 都更是什麼 ? 都市更新 跟 危老重建 差別在哪裡?

作者:股感知識庫   |   2020 / 11 / 16

文章來源:股感知識庫   |   圖片來源:股感知識庫


這幾年很常聽到「 都市更新 」這個名詞,但是聽到這個詞的人反應非常兩極,有些人大讚是個好物,但有些人卻把他罵得一文不值。不管他人想法怎麼樣,你真的了解 都更是什麼 ?為什麼要做都更嗎?如果對它還有點懵懂的話,不妨看看這篇文章吧!

都市更新是什麼?

都市更新,一般也有人簡稱都更。之所以需要都更,主要有兩個起因(後面會詳細說明):

  1. 我們現在所看到的老舊建物都是早期法規不完善情況下興建的,但過去不一定都有做妥善的通盤規劃。
  2. 建築物年久失修,耐震、防火係數…等都不符合現代法規標準,有安全疑慮。

因此做出部分或整個區域的重新整理、重建,能讓都市的市容更美觀居住品質更完善。所以也有人稱都市更新為都市改造、都市再開發,或是市區重建。

看起來都市更新好像有很多優點,畢竟最終目標都是為了讓人民的生活更便利、更完善。但有時候還是會因為理想與現實的差距而出現不同的聲音,這也是為什麼新聞常常播報有釘子戶不願搬家,甚至發生衝突的原因所在。

都市更新的 3 種方式

都更不等於拆除重建,也有其他手段可以達到都市再生的目的喔!在台灣被稱作「都更」的三種常見方式為:

  1. 維護
    維護是都市更新中最簡單的做法,不需要大幅度的整建或拆除重建,只需要更新土地使用分區、增設公共設施,讓土地利用和生活環境變得更好即可。
  2. 整建
    如果整個區域規劃並沒有太多要調整的地方,只是建築物老舊或設備不足,那也可以就原有建物做結構補強拉皮或增加公共設施。
  3. 重建
    假如政府發覺該區域現在的情況時常因動線不佳造成交通堵塞,且區域內的房屋普遍屋齡超過 40 年,幾乎無法靠維護或整建處理時,就會整個打掉重練。這時候原本居住在這邊的住戶將會暫時被安置在別處,等完成都更後再重新規劃土地使用和容積。

都市更新的目的?

前面有稍微提到都市更新的目的何在,這邊再更細的說明各個因素:

  1. 居住的安全性
    根據內政部截至 106 年的統計,台灣平均屋齡為 27.9 年,其中屋齡超過 40 年的房屋比例佔 21% ,其實是相當可觀的數字。老舊的建築物除了居住品質較低弱、無法符合現在都市應有的要求之外,台灣的天然災害非常多,建築物長期因地震或颱風的摧殘,安全係數難免都會降低;再加上過去並沒有消防通道、房屋間隔的概念,多少都會有安全性的疑慮
  2. 品質改善與提升機能
    無論是維護、整建還是重建,都更最主要的目的都是希望藉由提高建築品質、增加公共設施及搭配大眾運輸路網的規劃,讓人民的生活品質得到改善
  3. 有立即做更新的必要
    各種重大事變幾乎都屬於此類型,例如地震、火災、颱風、水災、土石流,以及台灣可能較不常見,但國外會有的現象如戰爭、海嘯、颶風、火山爆發等。因天災人禍造成環境嚴重損害,就需要立即商討做都更。

所以說都更大方向就是想要讓都市再生、更完善的規劃跟建立良好的居住體驗。

都市更新與其它專有名詞比一比

  • 危老重建
    全名是「都市危險及老舊建築物加速重建」,基本上只要建築物通過所有所有權人的同意( 100% ),並且通過危老建築評估後就可以施作。除此之外,危老重建還享有多種獎勵,像是容積獎勵、減稅等,跟都市更新比起來,評估方式流程上都簡化很多,不像都市更新還需要舉辦公聽會或聽證會,因此很難不吸引屋主。
  • 市地重劃
    市地重劃比較偏向一般在做都市規劃的內容,也就是把區域內破碎、畸零、不完整的土地全部重新整理,讓它變得方正、土地使用分區明顯、道路和公共設施也規劃得更完善。要說與都市更新最大的不同,市地重劃是針對土地做重整,都更則是針對建築物。
  • 區段徵收
    屬於土地徵收的一種,由於政府想要發展新市政、增進社會利益或其他興建目的需要,會規劃徵收某一區域的所有土地。等到建設完成後,該區的土地所有權會重新被分配,除了公共設施由政府直接歸國營以外,原本屬於地主的主地都可以優先買回去使用。因此區段徵收並不等於都市更新,但卻是都市更新會需要的一個手段之一。(至於這樣為了特定開發而進行不成比例的徵收方式究竟是否恰當,也是備受學術界、實務界爭議

經過以上的解說,你是不是更了解都市更新,以及 都更是什麼 東西了呢?其實都市更新最初都是抱持著理想且讓大家生活更美好的理念出發,但有時候因為一些不當的手段被惡意炒作,或是理想的確不敵現實的關係,讓都更變成人人喊打的過街老鼠。如果對都更相關議題有興趣,接下來還會有一系列的文章,請持續關注喔!

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