都更坪數換算!一坪換一坪可能嗎?釘子戶怎麼處理?不想參加都更該怎麼做?
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都更坪數換算!一坪換一坪可能嗎?釘子戶怎麼處理?不想參加都更該怎麼做?

2021 年 7 月 28 日

 
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都更坪數換算 一坪換一坪 是有可能的嗎?大家對於都市更新的印象就是可以 一坪換一坪 (朗朗上口的口號),但其實都更坪數換算並沒有這麼容易!也並非所有的建物都可以這樣換算!

坪數的換算牽扯到住戶和建商之間的利益糾葛,也會造成幾家歡樂幾家愁的場面。本篇文章也會順便告訴不同意戶,如果你不想參加都更了,應該要怎麼做?也要告訴同意戶,如果有人執意不參加都更的釘子戶又該怎麼處理?

都更坪數怎麼換算?

我的老舊房產在都市更新後到底會值多少錢?關於這個問題是每一位想要參與都市更新的居民最想獲得的答案,也是最棘手的常見問題,如果沒有妥善處理,後續只會產生爭執、協商破裂,甚至停止都市更新都有可能,而這一切都跟所謂的權利轉換有關係。

一般更新前專業估價師會評估每位地主所持有的土地價值,接著以此價值去計算都市更新範圍內每位地主的分配比例。然後在都市更新後,再來評估新建的房產究竟可以賣多少錢,並且用來計算要折抵多少價格用來抵付建商的成本,最後新房產在扣除屬於建商的成本後,在依照更新前所算出的地主比例分配給每位地主。

接下來就以一個協議合建(地主提供土地、建商提供資金的方式合建房產)的分配案例來說給各位聽。

當全部地主的土地價值在專業估價師估價下為 6 億元,而建商也在專業估價師評估下建案所有費用(工程費用、貸款利息、稅捐、容積移轉費、行政作業、信託、人事行政與銷售等)為 5 億元時,興建完工後此房地產總價值為 11 億元,所以在都市更新後總房地產銷售額為 11 億元。

都市更新完成後建商(實施都更者)會分回當初成本的 5 億元,而剩下的 11-5 = 6 億元則為所有地主分回金額,接著再依照更新前全部地主所占比例依序分配,而地主們所拿到的金額就可直接用來選配新大樓,依照金額多寡挑選房產戶數直到選配完成。

一坪換一坪可能嗎?

其實所謂的一坪換一坪,是以你「 持分的土地面積 」的價值去換算未來可分回的面積,而不是以目前的室內實際坪數換算!所以不是說你現在居住的家室內坪數有多大,就可以換到一樣的。

關鍵在於你的土地地價要夠高 & 你持有的土地持分要夠多。如果說你都更的原建築是屬於少戶數的公寓、透天厝就比較有機會換到比較大的新室內坪數;但如果是大樓、華廈這種戶數很多的住宅,你分到的持份就會比較少,也更不可能一坪換一坪!

延伸閱讀>>>公寓 華廈 電梯大樓 怎麼分? 雅房 套房 差在哪?

都更釘子戶怎麼處理?

有時候都市更新並沒有想像中順利,尤其是遇到 釘子戶 更是無奈,根據 108 年都市更新條例修正案公布後,只要在都市更新未同意戶低於 20% ,就能依法向政府申請代拆,代拆方式僅針對釘子戶的房產拆除日期、方式與釘子戶安置措施等進行協商,不討論房屋權利變換(可分回多少價值)等議題,不論是地主、違章建築或非所有權人等不同意戶皆適用此法令,讓釘子戶不能再造成其他同意戶的困惱,按照程序順利將都市更新完成。

以下為 108 年修正的都市更新條款待拆 3 + 1 原則:

  • 原則 1 :為了預防都更爭議(如化解不同意戶的疑慮與不滿)出現,都市更新計畫都必須送到地方政府的都市計畫審議委員會審議。
  • 原則 2 :都市計畫通過後,還得再送到都市更新審議委員會審理,以公開透明審理方式來判斷計畫是否合情合理。
  • 原則3:如果還是發生爭議或出現有住戶反對,這時就得強制進行都市更新聽會來化解紛爭,釐清問題是惡意圈地,還是釘子戶要求太高

若待拆 3 + 1 原則皆無法解決,地方政府要透過協商平台在 60 天內解決拆除日期、方式,才可以代拆,不同意戶也可尋求行政救濟。

不想參加都更該怎麼做?

老房子住久了房間內都充滿了難忘回憶,難道就真的只有都市更新這條路?對於老舊建築物來說,其實還有一些方法可以老舊翻新,例如老屋拉皮、梁柱強度加強、增建室內設施如電梯等,這些都能用來改善老房子出現的問題。

但如果你持有的房子已經被規劃為都市更新區域,而區域內已有超過 80% 的同意戶,這時如果你不同意都更,建商可以根據 108 年所修正的都市更新條款待拆 3 + 1 原則向地方政府申請協助,以釐清各種爭議問題。

當然,如果在跑完所有流程後,還是不打算進行都更,這時就會以變更都市計畫方式將您的房子劃出都更區域外,但如果你的房子是舊公寓或大廈,反而會造成其他同意都更戶的困惱,到最後可能還是得同意都市更新。

都更建商可以賺什麼?

到底建商在都市更新中賺些什麼?一般建商在蓋完新房產後,通常會分到等同於建商出資興建大樓的成本價值取回 3 ~ 4 成戶數是市場常態,接著這些戶數分別出售好賺回興建與執行都更的費用。

如果以一個 10 億的都更推案量來計算,建商就會拿到 3 ~ 4 億的房子,只要順利將房子賣掉就有機會賺到 3 ~ 4 億,但是由於一件都更通常會耗費至少十年,扣除設計、興建與給予地主的成本後,實際上投資報酬率真的不高,建商甚至有可能遇到房子滯銷而導致周轉不靈的情況發生,實際上沒有外界想像中的好賺,關鍵還是在房子是否賣得掉這點。

延伸閱讀>>>資產管理公司 是什麼?我家想要 都市更新 危老重建 可以找他們?

都市更新問題百百種,如果沒有深入研究仔細探討,當你遇見問題時真的會讓你感到害怕與無助,平常還是多了解一些知識以備不時之需!

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週餘
 
 
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