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產業
有些人或許比較沒聽過冠德（2520-TW）建設，也可能不清楚旗下的根基（2546-TW）營造，不過可能很多人有去過或是知道環球購物中心，這間近幾年經營還不錯的購物中心其實就是冠德的子公司，如果想要了解冠德是怎麼從建商跨足百貨業，創辦人馬玉山的自傳《築冠以德》或許是合適的起點。
從 14 歲隻身來台 到冠德集團董事長
或許大家看到「馬玉山」第一直覺會是沖泡飲，想說該不會冠德不止從營建業跨足百貨業，甚至還賣起飲品了？其實只是巧合，冠德創辦人馬玉山與大家熟悉的馬玉山完全沒有關聯，不過巧合不只如此，但馬玉山其實出生於山東，由於中日戰爭和國共內戰的關係，舉目無親，才與國民黨撤退到最高峰正好是玉山的小島。
自傳裡描述了馬玉山幼時的顛沛流離，到台灣就讀軍校想一圓將軍夢，意外進入企業界到嘉新水泥任職，最後創業的精彩故事，像是連續劇情節一樣命運多舛，不過並非本文的重點就不在此贅述。
由於過去在嘉新水泥任職， 1979 年創業初期做的是水泥、磁磚等建材買賣，後來由於房市大好，且在嘉新時期曾經蓋過工廠以及興建台灣首座智慧大樓的經驗，因此轉做建築。初期由於資金不多，都是在大安區與人合建，後來經過幾個成功的建案，首度自行在天母購地推案，結果由於當時位處偏遠，且產品定位錯誤，銷售不佳，使後來有段時間冠德都著重在大安區等蛋黃區推案。
冠德建設強調「誠信」 建立品牌形象
在 1980 年代，房地產景氣很好，很多「一案建商」趁勢推案，不打算長期經營，蓋完房子就分前解散，通常品質不會太好，消費者買房以後出了問題也求償無門。
冠德在這個時期就樹立良好的品牌形象，每個建案都會掛上公司名「冠德」，增加民眾對於品牌的認知。除此之外也強調施工品質，推出永久售後服務，而為了減少售後服務需要花的成本，唯有在品質上做好，才能從根本上免除煩惱。
在這裡要澄清一下冠德所謂的永久售後服務跟保固是有差別的，保固期間房子出問題是會免費維修，但過了保固期以後的永久售後服務則是提供推薦的廠商進行維修，費用並不是由冠德支付，聽到這個答案，想買房子的人可能會失望，不過冠德的投資人可能會鬆一口氣，畢竟房屋總有一天會因老舊而出問題，如果是永久保固怎麼算都不划算。
建案多為雙北中高價住宅 主打社區圖書館
冠德的建案一直都是在雙北為主，後來也有在機捷沿線推出數案，而台中雖然與龍寶建設合建了兩案，不過目前在桃園以南的佈局仍然很少。
而建案的性質通常主推中高價，處於生活機能好且交通方便的地段，每戶的大小則會因為建案不同調整，精華地段會以大坪數為主，其他地區則會因應目前房市而推出兩、三房的小坪數。冠德信義就是大坪數豪宅的經典之作，開價一坪超過兩百萬，不過在 2018 年完工後銷售狀況並不好。
如果要說冠德與其他中高價位建商最大的不同點，就是主推社區圖書館，從 2007 年完工的冠德領袖之後，後來的大部分建案無論大小，幾乎都會設立社區圖書館。而且圖書館是與遠見天下文化獨家合作，除了建案完成時會添購 2000～5000 冊新書外，每個月也會定期補充最新特圖書或期刊。
如果我們去看近幾年冠德營收的業務分佈，會發現其實建築本業只佔了大概一半，子公司根基營造以及環球購物中心，營收合起來也跟冠德的住宅銷售差不多，那這些業務是怎麼來的呢？
根基營造以外案佔比五成為目標經營
在冠德剛開始創業時，並沒有自己蓋房子的能力，只能發包出去，在品質控管上比較麻煩。發包可以粗分為兩種，一種是把建案細分成各種細項，各自發小包，另一種是發大包，把整個工程統一交給一個營造廠，廠商會連同建材、工班等一起搞定。發大包雖然方便，但是營造廠會想要盡量壓低成本，冠德對於品質的要求，營造廠可能會討價還價，不好控管。因此，冠德採用發小包的方式，雖然比較麻煩，需要成立專責的工務單位，不過後來有找到合適的負責人，工務單位也逐漸上軌道，在 1982 年獨立為根基營造。
根基從成立到 2000 年股票上市的期間，主要都還是承攬冠德的建案，不過這樣的競爭力並不足，因此訂下業績 50% 必須是外案，開始跨足土木工程，雖然剛起步的第二案「西濱快速道路工程」由於鋼價上漲，導致根基營造嚴重虧損，但依然咬牙完成，且施工品質得到認可，也為未來的土木工程接案打下基礎， 2019 年也成功完成南迴公路拓寬工程，一雪當年西濱快速道路虧損的恥辱。
2009 年也承攬「光子源同步加速器興建工程」，該興建案由於不允許任何誤差，難度非常高，導致沒有任何營造廠願意承攬，根基雖然估計本案將虧損至少 5,000 萬以上，依然接案並順利完成。雖然名目上是虧損的，但也藉此學習到許多經驗，並獲得外界對於施工能力的認可，近年接到不少高科技廠房工程案，或許也是由此延伸而來的。
擺脫中國投資 環球購物中心成為冠德小金雞
近年許多建商都開始往飯店業、百貨業拓展，不過冠德很早就開始佈局，起因來自一樁不成功的投資案。
1996 年冠德以 30 億元購得中和 10,000 坪的工業用地，打算開發為廠辦，不過卻面臨 2000 年前後廠辦突然乏人問津（詳見股感遠雄（ 5522-TW ）基本介紹），若是繼續以廠房方式興建，則可能要三五年才能去化，會造成資金週轉問題，因此決定轉型做購物中心。
改做購物中心有兩大難題，首先是要將工業用地轉為商業用地，再來是冠德過去沒有經營購物中心的相關經驗。在土地變更上，與台北縣政府協商後，以回饋 30% 土地作為馬路、公園等公共建設並且每年攤提回饋金給縣政府，總算完成土地變更。而購物中心經營的 Know-how 則是找到在日本擁有三十座購物中心的永旺（Aeon）集團，以 3.5 億日圓購得所有 Know-how。 2005 年聖誕節開幕後，在 2007 年就轉虧為盈了，到 2019 年底有七處分店，機場捷運 A19 分店也將在 2020 年開幕。
不過如果看下圖有關環球購物中心的獲利表現，會發現 2015~2018 年損益表現不佳，主因是前往中國投資，但出租方未能履行出租條件的招商承諾，即便商場於 2017 年開幕，但在 2018 年就結束營業，冠德行使解約權解除合約，並向對方求償 2.3 億人民幣的損失與違約金，出租方也向冠德求償，目前訴訟仍在進行中。因此， 2018 年冠德一次性認列了 5.2 億元的資產減損。
不過在下圖可以發現，冠德在中國投資失利的情況已消除， 2019 年前三季的獲利也相當不錯，對冠德貢獻約 2.3 億元的獲利，對冠德來說是不小的獲利貢獻來源。
小結
我們已了解冠德從創業到現在有著三大事業體的大集團的故事，也知道冠德逐漸擺脫中國投資的失利，那到底最近幾年以及未來幾年冠德的表現又會如何？請見下一篇的財務績效分析。
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