都更獎勵懶人包｜都更獎勵有哪些？都市更新容積獎勵上限？都市更新補助？

「 都市更新 」一直以來都是解決都市問題的手段，也是每逢選舉期間，各路候選人競相端出來的政見牛肉，透過種種獎勵手段，期望促使都市煥然一新。究竟在現在的都市更新機制下有哪些「 都更獎勵 」手段？「 都市更新容積獎勵 」的條件、種類又是如何？最高額度的上限各是多少呢？本篇文章將為大家整理台北市現在的獎勵項目，並一一進行介紹！

編按：中央自主更新補助作業至 2024 年 6 月 30 日截止申請，受理窗口為直轄市、縣（ 市 ）主管機關。詳細申請補助程序、原則、額度與提案應繳交文件，請至 都市更新入口網 查詢。

此外，台北市也推出防災都更獎勵，於 2024 年 2 月 27 提請都市計畫委員會審議通過，將推動「耐震能力不足」的危險建築物更新重建。至關於都市計畫容積獎勵的種類、計算方式等資訊，都清楚彙整在內文中，一起跟著往下看吧！

都市更新容積獎勵是什麼？

「 都市更新容積獎勵 」，是當都市更新開發案滿足特定條件下，政府便給予額外的樓地板面積，使其基地上可以興建更多空間的一種獎勵。

💡延伸閱讀＞＞＞都市更新 是什麼 ？都更方式有哪些？為什麼要都更？

都市更新獎勵有上限嗎？

無論哪種獎勵或是移轉，都會訂有一定限制，以避免過度開發的情況出現，都市更新容積獎勵也不例外。一般情況下都市更新容積獎勵上限是，獎勵後的建築容積，「不得超過建築基地 1.5 倍的基準容積」，或是「不得超過各原建築容積加上該建築基地 0.3 倍的基準容積」。

都市更新容積獎勵種類

都市更新容積獎勵項目大致可分為兩大類，中央都市更新容積獎勵項目和台北市都市更新容積獎勵項目：

中央都市更新容積獎勵項目

中央都市更新容積獎勵項目目前共有 13 項，也是大多數人會申請的項目。整體來說，獎勵項目較多元而且獎勵額度也較高：

1. 高於基準容積部分核計之獎勵：
   實施容積管制前已興建完成之合法建築物，它的建築容積高於基準容積者，可以獲得基準容積 10% 的容積獎勵。
2. 建築物結構安全條件獎勵：
   按法規需限期拆除的，可以獲得基準容積 10% 的容積獎勵；安全性能評估結果未達最低等級，可以獲得基準容積 8% 的容積獎勵。
3. 捐贈社會福利設施或公益設施獎勵：
   提供指定的社會福利設施或其他公益設施，並將產權無償登記為公有者，最多可以獲得基準容積 30% 的容積獎勵。
4. 協助取得及開闢公共設施用地獎勵：
   協助取得及開闢都市更新範圍內或周邊公共設施用地，且產權登記為公有，最多可以獲得基準容積 15% 的容積獎勵。
5. 歷史性、紀念性、藝術價值之建築物保存或再利用維護獎勵：
   都市更新事業計畫範圍內之古蹟、歷史建築、紀念建築及聚落建築群，辦理整體性保存、修復、再利用及管理維護者，除不計入容積外，並得依該建築物實際面積之1.5倍，給予獎勵容積。
6. 取得候選綠建築證書之建築設計獎勵：
   鑽石級，基準容積10%。黃金級，基準容積8%。銀級，基準容積6%。銅級，基準容積4%。合格級，基準容積2%。
7. 取得候選智慧建築證書之建築設計獎勵：
   鑽石級，基準容積 10% ；黃金級，基準容積 8% ；銀級，基準容積 6% ；銅級，基準容積 4%；合格級，基準容積 2% 。
8. 無障礙環境設計獎勵：
   取得無障礙住宅建築標章，可以獲得基準容積 5% 的容積獎勵。而經過住宅性能評估之無障礙環境，第一級可以獲得基準容積 4% 的容積獎勵；第二級則可以獲得基準容積 3% 的容積獎勵。
9. 耐震設計獎勵：
   取得耐震設計標章，可以獲得基準容積 10% 的容積獎勵。而經過住宅性能評估之結構安全性能，第一級可以獲得基準容積 6% 的容積獎勵；第二級可以獲得基準容積 4% 的容積獎勵；第三級可以獲得基準容積 2% 的容積獎勵。
10. 時程獎勵：
    從民國 108 年 5 月 15 日起：
    五年內（ 113 年內），在更新地區擬定事業計畫可以獲得基準容積 10% 的容積獎勵，在更新地區外則可以獲得基準容積 7% 的容積獎勵。
    十年內（ 118 年內），在更新地區擬定事業計畫可以獲得基準容積 5% 的容積獎勵，在更新地區外則可以獲得基準容積 3.5% 的容積獎勵。
11. 基地規模獎勵：
    含一個以上完整計畫街廓，可以獲得基準容積5%的容積獎勵 ；
    土地面積達 3,000 平方公尺以上未滿 10,000 平方公尺，可以獲得基準容積 5% 的容積獎勵，並且每增加 100 平方公尺，另給予基準容積 0.3% ；
    土地面積達 10,000 平方公尺以上，可以獲得基準容積 30% 的容積獎勵。
12. 全體同意採協議合建實施獎勵：
    都市更新事業計畫範圍重建區段內，更新前門牌戶達 20 戶以上，全體土地及合法建築物所有權人同意以協議合建方式實施，可以獲得基準容積 5% 的容積獎勵。
13. 處理占有他人土地舊違章建築戶之樓地板面積獎勵：
    處理占有他人土地之舊違章建築戶，依實測面積給予獎勵容積，最多可以獲得基準容積 20% 的容積獎勵。

💡延伸閱讀＞＞＞

• RC、SRC、SC差在哪？我家建築結構耐震嗎？建築結構總比較！
• 耐震設計規範新規定？制震、耐震、免震差在哪？阻尼器功用？水泥磅數是什麼？
• 綠建築｜綠建築是什麼？綠建築標章分級？綠建築比較貴？
• 智慧建築 是什麼？ 智慧住宅 是什麼？施工費很貴？我家可以變成 AI智慧宅 嗎？

以下為中央都市更新容積獎勵項目整理後的表格：

台北市都市更新容積獎勵項目

台北市都市更新容積獎勵項目目前有三大類，由於一般情況下「地方政府最多只能給予基準容積 20% 」的容積獎勵，因此獎勵項目與額度通常相對較中央的少。以下為台北市都市更新容積獎勵項目整理後的表格：

都市更新容積獎勵試算案例！

假設有一個位在都市更新地區「內」的建築物想進行都市更新，而他的相關開發條件如下：

• 都市更新時間：民國 111 年 11 月 13 日
• 拆除條件：需限期拆除
• 都市更新基地面積：3,000 平方公尺
• 原建築容積： 8,000 平方公尺
• 都市更新基地分區：第三種住宅區
• 容積率： 225％ 
• 建築條件：鑽石級的綠建築
• 適用上限獎勵：獎勵後的建築容積，不得超過建築基地 1.5 倍的基準容積

則它能獲得的容積獎勵如下：

都市更新建築容積獎勵規範？

除了內政部營建署訂定的「 都市更新建築容積獎勵辦法 」，其餘各縣市皆可依據「 都市更新自治條例 」第 65 條第三項後段的規定，據以訂定各縣市的都市更新容積獎勵辦法，以下筆者彙整了六都的都市更新建築容積獎勵辦法資訊供大家做參考：

• 台北市都市更新建築容積獎勵辦法
• 新北市都市更新建築容積獎勵辦法
• 桃園市都市更新建築容積獎勵核算標準
• 台中市都市更新建築容積獎勵辦法
• 台南市都市更新建築容積獎勵辦法
• 高雄市都市更新建築容積獎勵辦法

都市更新獎勵：稅賦獎勵

接著要介紹的是「 都市更新稅賦獎勵 」，可分為地價稅、房屋稅、土地增值稅、契稅。各項稅賦有不同的減免條件與額度。

都市更新稅賦獎勵：地價稅

1. 更新期間土地無法使用者，免徵地價稅。
2. 更新後地價稅減半徵收二年。

💡延伸閱讀＞＞＞【地價稅】地價稅查詢方式？地價稅繳納期限？地價稅試算！

都市更新稅賦獎勵：房屋稅

1. 更新後房屋稅減半徵收二年。
2. 減半徵收二年期間內未移轉，且經直轄市、縣（市）主管機關視地區發展趨勢及財政狀況同意者，得延長其房屋稅減半徵收期間至喪失所有權止，但以十年為限。

💡延伸閱讀＞＞＞2023 房屋稅｜房屋稅是什麼？房屋稅怎麼算？房屋稅試算教學！

都市更新稅賦獎勵：土地增值稅

1. 依權利變換取得之土地及建築物，於更新後第一次移轉時，減徵土地增值稅 40% 。
2. 不願參加權利變換而領取現金補償者，減徵土地增值稅 40% 。
3. 實施權利變換應分配之土地未達最小分配面積單元，而改領現金者，免徵土地增值稅。
4. 實施權利變換，以土地及建築物抵付權利變換負擔者，免徵土地增值稅。
5. 原所有權人與實施者間因協議合建辦理產權移轉時，經直轄市、縣（市）主管機關視地區發展趨勢及財政狀況同意者，得減徵土地增值稅 40% 。

💡延伸閱讀＞＞＞【土地增值稅】土地增值稅是什麼？增值稅計算方式？土增稅常見問題！

都市更新稅賦獎勵：契稅

1. 依權利變換取得之土地及建築物，於更新後第一次移轉時，減徵契稅 40% 。
2. 實施權利變換，以土地及建築物抵付權利變換負擔者，免徵契稅。
3. 原所有權人與實施者間因協議合建辦理產權移轉時，經直轄市、縣（市）主管機關視地區發展趨勢及財政狀況同意者，得減徵契稅 40% 。

💡延伸閱讀＞＞＞買房費用有哪些？買房收租還有隱藏成本？買房出租省錢攻略！

都市更新補助

最後要介紹的是「 都市更新補助 」的部分。都市更新補助主要是「 自主更新的補助 」，也就是由「 住戶發起 」，並且共同討論與共同決定，不經由開發商所進行的都市更新。依實施方式的不同，有不同的申請條件，可以獲得的補助也有不同。

都市更新重建補助

條件為 30 年以上的合法建物，並由都市更新會為實施者，即可申請補助。重建的補助為規劃費。

• 「規劃費」：是幫助都市更新會擬定都市更新事業計畫與權利變換計畫，依「都市更新會人數」計算，最多可以獲得 800 萬。

都市更新整建、維護補助

條件為 20 年以上的合法建物，並由都市更新會、公寓大廈管理委員會、都市更新事業機構發起，即可申請補助。整建或維護的補助為規劃費和工程費。

• 「規劃費」：是幫助擬定都市更新事業計畫，並進行建築物耐震詳評和結構補強設計，前兩者是依「總樓地板面積」來計算補助額度，後者是依「補強工程費用」來計算補助額度。
• 「工程費」：是進行建築物外牆修繕、增設電梯和結構補強，前兩者是依「工程項目」來計算補助額度，上限都是 45% ，後者是依「樓地板面積」來計算補助額度，上限是 55% 。

【參考資料】

• 台北市都市更新處
• 內政部營建署

【都市更新系列文】

• 都更專題：都市更新 VS 危老重建：關鍵問題一次搞懂！
• 都市更新 是什麼 ？都更方式有哪些？為什麼要都更？
• 都更坪數換算！一坪換一坪可能嗎？釘子戶怎麼處理？不想參加都更該怎麼做？
• 公辦都更是什麼？都更條件有哪些？公辦都更、自辦都更差在哪？都更推動流程整理！
  
• 資產管理公司 是什麼？ AMC 跨足 都市更新 危老重建業務！找他們安心嗎？

【延伸閱讀】

• 危老獎勵懶人包｜危老獎勵申請條件？上限？危老獎勵＆補助計算！
• 【容積獎勵介紹】容積獎勵是什麼？種類？和增額容積差別？
• 容積移轉懶人包｜容積移轉是什麼？容積移轉條件？公式？道路用地容積移轉案例！